خلف الواجهة المبنية من الطوب لشارع 6 سانت أندرو في وسط لندن، تم تجهيز ثمانية طوابق من المكاتب بالكامل بمكاتب وكراسي ومساحات جانبية ورفوف مع نباتات مرتبة بعناية وكتب على طاولات القهوة.
المشهد بعيد كل البعد عن المكتب الجديد النموذجي الذي ينتظر المستأجرين. وعادةً ما يتم تقديمها فارغة تمامًا – غالبًا بدون سجاد – للسماح للمستأجرين باختيار “التجهيزات” الخاصة بهم ودفع ثمنها عادةً.
لكن المالك شركة Great Portland Estates اشترت المبنى في عام 2022، مقابل 30 مليون جنيه إسترليني، وذلك على وجه التحديد لإضافته إلى محفظتها المتنامية من المكاتب “المدارة بالكامل”. سوف يعتني بكل شيء بدءًا من مكتب الاستقبال والواي فاي وحتى استوديو اليوغا في الطابق السفلي والأنشطة المخطط لها في المطبخ المشترك في الطابق العلوي كميزة للعاملين في المكاتب.
“أي تفاقم يتعين عليهم التعامل معه في الفضاء ليس مشكلتهم. وقال نيك ساندرسون، المدير المالي والتشغيلي للشراكة العالمية من أجل التعليم: “إنها مشكلتنا”.
نحو 10 في المائة من سوق المكاتب في وسط لندن أصبح الآن نوعا من المساحات “المرنة”، وفقا لمحللي العقارات جرين ستريت، ارتفاعا من 6 في المائة في عام 2019 وأعلى بكثير مما كانت عليه في المدن الكبرى الأخرى. تعمل شركة GPE على توسيع عروضها “المرنة” إلى مليون قدم مربع، أو 40 في المائة من محفظة مكاتبها.
لا يوجد تعريف ثابت للكلمة، لكن أصحاب العقارات الكبار يفضلون في الغالب تقديم وحدات مكتبية مجهزة ومُدارة من 50 إلى 100 مكتب بعقود إيجار قصيرة، عادةً لمدة عامين.
ويشهد ظهور خيارات الخدمة الكاملة المرنة – والتي تسمى أحيانًا “فنادق المكاتب” – على الديناميكيات المتغيرة للشركات التي تحاول إغراء الموظفين بالعودة إلى مكاتبهم، ويحاول أصحاب العقارات طرقًا جديدة لجذب المستأجرين.
وقال ساندرسون إن مؤسسة GPE حظرت استخدام كلمة “المستأجر” بين موظفيها، مفضلة كلمة “العميل” بدلاً من ذلك.
“لقد اعتدنا على أن يكون كل شيء متاحًا بنقرة واحدة على جهاز iPhone الخاص بنا. وقالت كاتي أوليفانت، الشريكة في شركة نايت فرانك: “هذا هو رد فعل العقارات على ذلك”. “بالنسبة للمحتلين، من الواضح حقًا ما هو الجاذبية.. . . لقد تم كل شيء من أجلهم.”
كبار ملاك العقارات في لندن، مثل ديروينت، وبريتيش لاند، ولاند سيكيوريتيز، ومجموعة كناري وارف، وحتى شركة جروسفينور الأرستقراطية، يقدمون جميعهم مساحات مكتبية أكثر مرونة، وهو اتجاه بدأ قبل الوباء وتسارع بسرعة منذ ذلك الحين.
العمل المشترك، الذي يعني بشكل عام مساحة أقل وإيجارات أقصر، يظل إلى حد كبير مجالًا للمتخصصين مثل IWG، وWorkspace، وIndustrious، وWeWork، وThe Office Group المدعومة من Blackstone – والعديد منهم يقدم أيضًا وحدات مُدارة بالكامل.
بالنسبة للمديرين الذين يديرون مجمعات مكتبية كبيرة مثل Canary Wharf أو British Land's Broadgate أو Landsec's Victoria Development، فإن المساحة المرنة تسمح لهم باستيعاب المستأجرين الذين يرغبون في التوسع أو يحتاجون إلى مساحة لمشاريع خاصة، دون خسارة العميل لصالح مالك آخر.
مجموعة كناري وارف، على سبيل المثال، حصلت في عام 2022 على صفقة ضخمة مُدارة بالكامل مع سيتي بينما يقوم البنك بإعادة تجهيز برج مكاتبه في مكان آخر في منطقة دوكلاندز.
شركات أخرى، مثل GPE، تغري الشركات بنقل مكاتبها بالكامل إلى مباني مُدارة بالكامل بإيجارات أعلى بالدولار – سواء كانت شركة متوسطة الحجم بالكامل أو مقرًا في لندن لشركة مقرها في مكان آخر.
قال كال لي، الذي يقدم المشورة بشأن مساحات العمل المرنة في وكالة سافيلز العقارية، إن WeWork أحدثت “تغييرًا جذريًا في السوق” من خلال قدرتها على جذب ليس فقط الشركات الناشئة ولكن أيضًا الشركات الكبرى التي تبحث عن مساحات مؤقتة أو مواقع أصغر تابعة للأقمار الصناعية – على الرغم من أن آدم لقد تجاوزت شركة نيومان نفسها في النهاية واضطرت إلى إعلان إفلاسها.
بالنسبة لأصحاب العقارات والمستثمرين العقاريين، فإن التغيير في نموذج الأعمال له آثار عميقة. تقليديا، يقوم المطورون مثل GPE بتأمين عقود إيجار لمدة 10 أو 15 عاما على مبانيهم للمساعدة في تعويض مخاطر مشاريع البناء الجديدة.
إن تقديم عقود إيجار لمدة عامين فقط، والتكلفة الإضافية الضخمة والصداع الناتج عن تشغيل المباني، لا يمكن تبريره إلا من خلال الإيجارات المرتفعة.
تستهدف شركة GPE علاوة بنسبة 50 في المائة على إيجارات المساحات المدارة بالكامل مقارنة بالمكاتب التقليدية، بعد خصم تكاليف التشغيل – وقالت إنها تحقق حاليا أقساط أعلى بكثير. شارع سانت أندرو معروض في السوق مقابل 200 جنيه إسترليني للقدم المربع.
يجب على الملاك أيضًا متابعة طلب السوق. وقالت شركة سافيلز إن 77 في المائة من إيجارات المكاتب للمستأجرين الذين لديهم أقل من 70 مكتباً في الطرف الغربي من لندن كانت على أساس مرن.
“الملاك [of smaller buildings] قال آدم شابتون، المحلل في جرين ستريت: “إنهم يواجهون حقيقة أن هذا هو المكان الذي يتعين على السوق أن تصل إليه”.
أحد التحديات التي تواجه سوق المكاتب المرنة هو الافتقار إلى بيانات أداء قوية. تعتبر معدلات الشواغر التقليدية بشكل عام المساحة المرنة مشغولة بالكامل لأنها غير متوفرة في سوق التأجير السائد.
ضمن المحافظ المرنة، تقدر كل من سافيلز وجرين ستريت أن نسبة الإشغال تبلغ حوالي 80 في المائة في المتوسط، وهو ما سيضيف 1-2 نقطة مئوية إلى معدل الشواغر الإجمالي في لندن – وهو بالفعل أعلى مستوى له منذ 20 عاما وهو ما يقرب من 10 في المائة، وفقا لمزود البيانات. كوستار.
لكن شركات التشغيل المرنة لا تريد أيضًا أن تكون ممتلئة تمامًا، لأن جزءًا من نموذج أعمالها هو أنها تستطيع السماح للعملاء بإضافة مكاتب في وقت قصير جدًا.
وقال شابتون إن مستثمري الديون والأسهم يبدو أنهم يسعرون مخاطر إضافية على محافظ المكاتب المرنة، حيث أن الاتجاه لا يزال جديداً إلى حد ما ومعرضاً للخطر إذا أصبح المستأجرون من الشركات أكثر وعياً بالتكلفة. وأضاف أن العلاوة على المساحات المدارة بالكامل من المرجح أن تتآكل بسبب المزيد من المنافسة.
“هل يمكن أن يستيقظ شاغلو المكاتب من حلم حمى ما بعد الوباء؟” قال. “يبدو الأمر وكأنه تحول هيكلي دائم، ولكن من الممكن أن ينعكس بعض ذلك بمرور الوقت. . . هناك نقص في البيانات وبالتأكيد ليس لدينا دورة كاملة لكيفية أداء هذه الأشياء.
