قبل عامين، أطلق المطور مايكل ستيرن نخب برجه الشاهق في 9 شارع ديكالب باعتباره “رمزًا لطموح بروكلين المتواصل وطموحها”. والآن أصبح المبنى الفائق الارتفاع الأول والوحيد في المدينة خارج مانهاتن يكتنفه الكآبة وعدم اليقين.
من المقرر أن يتم طرح برج بروكلين، كما هو معروف، للبيع في مزاد يوم 10 يونيو بعد أن بدأ مقرضه، سيلفرشتاين كابيتال بارتنرز، إجراءات حبس الرهن ضد شركة ستيرن، JDS Development Group، لتخلفها عن سداد قرض ميزانين بقيمة 235 مليون دولار.
واعتمادًا على كيفية سير الأمور، يمكن لسيلفرشتاين، مطور مركز التجارة العالمي المعاد بناؤه، السيطرة على المبنى غير المكتمل. وبدلاً من ذلك، يمكن أن تؤدي مناورتها إلى فتح معركة قانونية مع شتيرن الغامض حول برج استقطابي أعاد تشكيل أفق بروكلين ولكنه قد ينتهي به الأمر إلى طائر القطرس لمستثمريه.
السبب الواضح لصراعاتها المالية هو الارتفاع الحاد في أسعار الفائدة الذي بدأ في أوائل عام 2022، مما ترك جميع أنواع المشاريع العقارية مثقلة بالديون التي لا يمكنها إعادة تمويلها. وكان قطاع المكاتب هو الأكثر تضررا، لكن المستثمرين في فئات العقارات الأخرى وجدوا أيضا أن الائتمان إما باهظ الثمن – أو غير متوفر.
قال أديلايد بولسينيلي، وهو وسيط منذ فترة طويلة في مدينة نيويورك ونائب رئيس شركة كومباس: “لن تكون هذه آخر هذه القصص”. “يتخلف المقترضون عن السداد في كل مكان بسبب الارتفاع الكبير في أسعار الفائدة وتباطؤ المبيعات. لا توجد فئة أصول آمنة.”
قد يكون برج بروكلين أكثر عرضة للخطر لأنه متأخر عن الجدول الزمني، ويتجاوز الميزانية، ويمكن القول إنه أكثر من اللازم. وكان من المفترض أن يكتمل المبنى في عام 2022. ويشكو بعض سكان البرج غير المكتمل من عدم تسليم وسائل الراحة الموعودة بعد.
انطلق شتيرن إلى مشهد التطوير في المدينة منذ 15 عامًا واكتسب سمعة طيبة في المشاريع المبهرة مثل 111 West 57th، وهو مبنى طويل للغاية يرتفع من مبنى Steinway التاريخي بالأسفل. وقد تعاون مؤخرًا مع شركة مرسيدس بنز لبناء برج يحمل علامة تجارية في ميامي.
لكن شتيرن كان عُرضة للتأخير الذي أدى إلى استنزاف عوائد المستثمرين واستلزم تمويلاً إضافياً. لقد اختلف أيضًا مع الشركاء.
وفي وقت سابق من هذا العام، رفعت شركة تأجير دعوى قضائية ضده، زعمت فيها أنه فشل في دفع حوالي 1.3 مليون دولار كرسوم لشراء طائرة خاصة. ووصفت JDS الدعوى بأنها لا أساس لها من الصحة.
اختار سيلفرشتاين حبس الرهن على برج بروكلين من أجل طرد ستيرن من المشروع، وفقًا لأشخاص مطلعين على خططه.
وأكد سيلفرشتاين في بيان له أن ديون الميزانين الصغيرة والكبيرة وقروض الرهن العقاري كانت جميعها في حالة تخلف عن السداد، وأن شركة الوساطة العقارية JLL كانت تنظم عملية بيع. ورفضت التعليق أكثر. ولم يستجب ستيرن لطلبات التعليق. في عام 2020، قال لصحيفة “فاينانشيال تايمز” إن التقاضي أمر لا مفر منه في مجال العقارات، قائلاً: “إذا لم تتم مقاضاتك من قبل الناس، فأنت لا تقوم بعمل كافٍ”.
حتى قبل تخلفه عن السداد، كان برج بروكلين نقطة نقاش. ينضح جلده المصنوع من الفولاذ الأسود المقاوم للصدأ بخطر معين دفع السكان المحليين إلى تسميته “ساورون” – في إشارة إلى البرج المظلم في ملك الخواتم ثلاثية. يفضل البعض رؤيته في شارع الملياردير في مانهاتن، في شارع 57 غربًا، بجانب المباني الشاهقة الأخرى، وليس في بروكلين. لكن العديد من نقاد الهندسة المعمارية أشادوا بها.
ويمتد البرج الذي يبلغ ارتفاعه 1066 قدمًا على ارتفاع 93 طابقًا، ويضم ملعبًا لكرة السلة ومسارًا للكلاب في الطابق 66، بالإضافة إلى حوض سباحة على السطح و”صالة سكاي لاونج”. وتم إدراج الوحدات السكنية الـ150 التابعة لها في الأصل بأسعار تتراوح بين 875 ألف دولار للاستوديو إلى 8 ملايين دولار للشقة المكونة من أربع غرف نوم. يضم البرج أيضًا 400 وحدة للإيجار في الطوابق السفلية. يوجد في قاعدته بنك Dime Savings Bank السابق، وهو معلم كلاسيكي جديد مقبب قامت JDS بترميمه وتحويله إلى البيع بالتجزئة.
قام ستيرن بتجميع قطعة الأرض مع زميله المطور جوزيف تشيتريت، حيث دفع 90 مليون دولار مقابل مبنى دايم في عام 2015. وقد حصل على 300 ألف قدم مربع من حقوق الهواء التي مكنته في النهاية من بناء برج أطول. ويبدو أن موافقة البلدة في العام التالي تشير إلى حقبة جديدة في وسط مدينة بروكلين، مع وصول الوحدات السكنية على طراز مانهاتن – والأسعار.
بعد سنوات من البحث، حصلت JDS على 664 مليون دولار في تمويل البناء من سيلفرشتاين وأوتيرا كابيتال، الذراع العقاري لصندوق التقاعد في كيبيك، في أبريل 2019. وافتتحت حصة سيلفرشتاين – قرض الميزانين بقيمة 235 مليون دولار – قسم إقراض جديد أطلقته في عام 2018. إنه مجال عمل دخله العديد من كبار المطورين منذ أن كبحت البنوك قروضها العقارية بعد الأزمة المالية عام 2008.
تم تشييد البرج في عام 2021، وقد انتقل بعض السكان إليه، لكن أعمال البناء لا تزال مستمرة. وقد ارتفعت التكاليف بسبب التضخم ونقص المواد الخام التي أثرت على مجموعة من الشركات المصنعة والصناعات. ورفض سيلفرشتاين تحديد موعد الانتهاء من البرج أو عدد الوحدات المتبقية للبيع.
وشهدت سوق الإسكان الحارة في بروكلين هدوءا في العام الماضي بسبب ارتفاع أسعار الفائدة على الرهن العقاري. وفي الربع الرابع، انخفض متوسط سعر المنزل في المنطقة بنسبة 3 في المائة عن العام السابق ليصل إلى 725 ألف دولار، وفقاً لمجموعة كوركوران. بالنسبة للتطورات الجديدة، انخفض عدد المبيعات بمقدار النصف تقريبًا. وأعرب كوركوران عن “تفاؤل حذر” لعام 2024 حيث بدأت أسعار الفائدة الآن في الانخفاض وظل الاقتصاد مرنًا.
وإلى أن يتم حل مستقبله، سيواجه برج بروكلين تحديات إضافية في محاولة جذب المشترين الفاخرين. وتعجب أحد السماسرة قائلاً: “يعيش الناس في مبنى خاضع لحبس الرهن وما زالوا يبيعونه”. “يمكنك أن تصدق ذلك؟”