في أواخر فبراير، اشترى إدموند فرانكو وجيريمي جريج شقة سكنية جديدة بملايين الدولارات في وسط مانهاتن، متجاوزين ميزانيتهما الأصلية بأكثر من 50 في المائة.
يقول فرانكو، الذي يعمل مستشارا ماليا: “نعم، إنه أكثر بكثير مما خططنا لإنفاقه”، لكنه يعتبر المنزل “لن نجده مرة أخرى أبدا” – وهو استثمار جيد على المدى الطويل.
حدسي هو أن هذه نقطة انعطاف بالنسبة للعقارات في نيويورك: النمو الاقتصادي في الولايات المتحدة جيد للغاية؛ البطالة منخفضة. يقول: “سوق الأوراق المالية في ارتفاع”. “تبدو المدينة حيوية أكثر من أي وقت مضى: أردنا أن نكون في الطليعة؛ لم نرغب في الدخول في حرب مزايدة».
على بعد ثلاثة آلاف ميل في سان فرانسيسكو، لم تشعر ميشيل وزوجها بشراء منزل بعيدًا عنهما من قبل. تم تسريح الزوجين، اللذين يعملان في مجال التكنولوجيا، من العمل في الصيف الماضي. لا يزال زوج ميشيل عاطلاً عن العمل، وتشعر ميشيل بالقلق من أن وظيفتها الجديدة ليست آمنة.
وعندما ينتهي عقد إيجارهم في يونيو/حزيران، فإنهم يخططون لخفض إيجارهم بمقدار الثلث عن طريق الانتقال من شقتهم المكونة من ثلاث غرف نوم في أوكلاند، على الجانب الشرقي من خليج سان فرانسيسكو، إلى منزل أصغر.
“لا توجد طريقة لتوسيع نطاق عملية الشراء في الوقت الحالي. إن معدلات الرهن العقاري مرتفعة للغاية، وكذلك الأسعار، ومع وجود قطاعنا كما هو، لا توجد شبكة أمان. تقول ميشيل، التي رفضت ذكر لقبها: “من الصعب ألا نكون متشائمين”.
وفي الولايات المتحدة الآن، يدور الأمر حول سوقين للإسكان.
بالنسبة للأغلبية، الذين يتصارعون مع معدلات الرهن العقاري المرتفعة، فإن السوق عالقة في شبق. في كانون الثاني (يناير)، بلغ المعدل السنوي لمبيعات المنازل المستعملة أربعة ملايين، أي أقل بنسبة 38 في المائة عما كان عليه في كانون الثاني (يناير) 2022، وفقا للرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين.
لكن المبيعات في أعلى مستويات السوق آخذة في الارتفاع: ففي كانون الثاني (يناير)، كانت مبيعات المنازل المستعملة التي تزيد قيمتها عن مليون دولار أعلى بنسبة 27 في المائة عما كانت عليه قبل عام، مع استفادة العديد من المشترين من الارتفاع بنسبة 34 في المائة في أسهم مؤشر ستاندرد آند بورز 500. مؤشر السوق خلال العام الماضي.
“في هذا الوقت من العام الماضي، كان الجميع تقريبًا يتوقعون حدوث ركود وكان المشترون أكثر حذرًا، [saying] “ربما لا أحتاج إلى هذا المنزل الثاني”، هذا ما قاله تشين تشاو، رئيس قسم الأبحاث الاقتصادية في Redfin، وهي بوابة عقارية أمريكية. “والآن بهذا المعنى [the economy] “لقد حققنا هبوطًا سلسًا، وكان هناك ارتداد في المعنويات في سوق المنتجات الفاخرة.”
ومن المؤكد أن نينا بهيلا وزوجها شعرا بذلك. كان الزوجان، اللذان يعيشان بالقرب من سان فرانسيسكو، على استعداد لشراء منزل ثانٍ في أوائل العام الماضي، لكن لم يكملا عملية الشراء إلا في ديسمبر/كانون الأول، حيث اشتريا شقة في ريزيدنسز في جزيرة يربا بوينا، فوق جسر الخليج مباشرة.
وتقول: “في العام الماضي، كانت معدلات الرهن العقاري ترتفع بالفعل، وكانت أسعار الفائدة ترتفع، وكانت هناك مخاوف بشأن الاقتصاد”. الآن تغير الجو. “الناس يسافرون، والمطاعم ممتلئة. أنا أختلط مع الكثير من الأفراد الأثرياء وهم يشعرون بالراحة”. ومن وجهة نظرها، يمكنها دائمًا إعادة التمويل عندما تنخفض معدلات الرهن العقاري، “ولكن لن تكون هناك فرصة أخرى للحصول على وحدة كهذه”.
يقول جوناثان ميلر، أستاذ العقارات السكنية في جامعة كولومبيا في نيويورك: “لقد عززت المكاسب الأخيرة في سوق الأسهم القوة الشرائية للمستهلكين الأثرياء”. ويضيف: “إنهم الآن واثقون من تخفيضات الفائدة في المستقبل، ويقومون بالشراء للمضي قدماً في مكاسب الأسعار التي يتوقعون أن يسببها ذلك”.
“في السوق الأوسع، على النقيض من ذلك، فإن ارتفاع الرهون العقارية يعيق المبيعات لأن الكثير من الناس ما زالوا غير قادرين على شراء عقار”.
خارج سوق المنازل الفاخرة في الولايات المتحدة، يواجه المشترون سلسلة من العقبات. وأهمها تكاليف الرهن العقاري المرتفعة بشكل عنيد.
يوم الاثنين، بلغ متوسط سعر الفائدة الثابت لمدة 30 عاما 6.87 في المائة، وفقا لموقع Mortgage News Daily، بانخفاض عن الذروة البالغة 8.03 في المائة في تشرين الأول (أكتوبر)، لكنه بعيد عن المستوى المنخفض البالغ 2.75 في المائة في كانون الثاني (يناير) 2021.
والنتيجة هي أن العديد من أصحاب المنازل يشعرون بأنهم محاصرون حيث هم. يقول جويل كان، نائب كبير الاقتصاديين في جمعية المصرفيين للرهن العقاري: “حتى لو كنت تريد حقاً الانتقال، فمن الصعب مبادلة معدل فائدة يبلغ 3 في المائة بفائدة تبلغ 7 في المائة”.
بالنسبة للعديد من العائلات، أصبحت إدارة المنزل أكثر تكلفة بكثير. في عام 2019، أنفقت الأسرة ذات الدخل المتوسط عادة ما يقرب من 50 في المائة من دخلها على تكاليف الرهن العقاري ورعاية الأطفال، وفقا لبوابة العقارات Zillow. وفي كانون الثاني (يناير)، ارتفعت هذه النسبة إلى 66 في المائة.
في نهاية العام الماضي، اشترى سكوت، الذي يعمل في مجال التكنولوجيا وهو المعيل الوحيد لأسرة مكونة من أربعة أفراد، منزلا في أوريندا، كاليفورنيا، يحتاج إلى التجديد. بما في ذلك أقساط الرهن العقاري والتأمين على الرهن العقاري والضرائب العقارية، فهو يدفع اليوم 3500 دولار شهريًا أكثر مما أنفقه على إيجار منزل العائلة الأخير. وهذا بالإضافة إلى تكاليف معيشته يلتهم راتبه بالكامل. يجب أن تنتظر التجديدات في كل مرة تتوفر فيها خيارات الأسهم في الشركة التي يعمل بها. علاوة على ذلك، أخبرته شركة التأمين الخاصة به للتو أنها ستنسحب من المنطقة المحلية المعرضة لخطر حرائق الغابات.
“إنه أمر صعب: لقد حصلت على معدل رهن عقاري مرتفع وضريبة عقارية كبيرة لم أدفعها من قبل [as a renter]”، يقول سكوت، الذي رفض ذكر لقبه.
إن عمليات التسريح واسعة النطاق للعمال في قطاعه، والتي زادت من الضغط في العمل، تزيد من مخاوفه بشأن الأمن المالي للأسرة على المدى الطويل – حتى بعد زوجته، التي تأخذ استراحة من وظيفتها كمعلمة بعد ولادة ابنه. يعود الطفل الثاني للزوجين إلى العمل.
ويقول: “اليوم، تحول العمل في مجال التكنولوجيا من عبارة: “الدخل المرتفع، والإبداع العالي، والمجازفة” إلى عبارة أكثر قليلاً “لا تخطئ، ومن الأفضل أن تكون من الأفضل أداءً”. «كنت مدرسًا أيضًا؛ وحتى في ذلك الوقت براتب أقل بكثير، لم أضطر أبدًا إلى العيش حياة كريمة مثل هذا.
يختار الكثيرون الجلوس والانتظار. تخطط كريستين كارلسون لشراء منزلها الأول بالقرب من بويز، أيداهو، حيث تستأجر حاليًا.
إنها تشعر بمزيد من الأمان في وظيفتها في مجال التسويق الرقمي عما كانت تشعر به قبل عام؛ وتقول إنه مع انتهاء أسوأ مستويات التضخم واحتمالية تخفيض أسعار الفائدة لتحفيز قطاعها، فهي أكثر ثقة بشأن تحمل أقساط الرهن العقاري في الأشهر المقبلة.
لكنها تنتظر قيام بنك الاحتياطي الفيدرالي بتخفيض أسعار الفائدة، حتى يصبح رهنها العقاري أرخص.
“يمكنني أن أجعل الأمر ينجح الآن، لكنني لن أتمكن من السفر أو الخروج لتناول طعام لذيذ بنفس القدر. من الناحية المثالية، أود أن أرى معدلي أقل من 5 في المائة. سوف يستغرق الأمر الصبر وربما القليل من المقامرة. تقول: “لكنني صامد”.
وعندما يجتمع بنك الاحتياطي الفيدرالي الأسبوع المقبل، من المتوقع أن يبقي أسعار الفائدة دون تغيير عند ما بين 5.25 و5.5 في المائة، وأن يوضح بالتفصيل عدد التخفيضات التي يخطط لها هذا العام. ويتوقع معظم المحللين أن يقوم البنك المركزي بأول خفض لسعر الفائدة في يونيو أو يوليو.
جاريد هالبيرن، من دوجلاس إليمان في نيويورك، يخبر العملاء أنهم إذا حصلوا على رهن عقاري الآن، يمكنهم إعادة التمويل عندما تكون الأسعار أقل. “[But] يقول: “إن المشترين ببساطة لا يستطيعون تحمل تكاليف الرهن العقاري في الوقت الحالي، أو يمكنهم ذلك ولكنهم ينتظرون انخفاض الأسعار”.
بالنسبة للكثيرين، ليس معدل الرهن العقاري فقط هو الذي يحتاج إلى الانخفاض. منذ كانون الثاني (يناير) 2020، ارتفع سعر منزل الأسرة الواحدة في الولايات المتحدة بنسبة 46 في المائة، وفقا لمؤشر إس آند بي كور لوجيك كيس-شيلر. مع مكاسب بنسبة 5.5 في المائة في العام حتى ديسمبر. وفقًا لـ Zillow، يبلغ متوسط سعر المنزل في الولايات المتحدة الآن حوالي 348 ألف دولار.
في السوق الفاخرة، حيث مكاسب سوق الأسهم الأخيرة ورغم أن أسعار الفائدة المرتفعة ساعدت في زيادة المشتريات النقدية، إلا أن معدلات الرهن العقاري المرتفعة تشكل مصدر قلق أقل إلحاحا.
في الأشهر الثلاثة الأخيرة من عام 2023، ارتفع عدد المنازل التي تم شراؤها نقدا في مانهاتن بنسبة 18 في المائة مقارنة بالعام السابق، وفقا لدوجلاس إليمان. وهي تمثل الآن 68 في المائة من إجمالي المبيعات – وهو رقم قياسي جديد.
في ديسمبر/كانون الأول، اشترت جينيفر باركلي وراهول باسكار منزلهما الأول معًا، وهو شقة سكنية في حي جنوب هارلم في مانهاتن. لقد كانوا يبحثون بجدية منذ عام 2021؛ في ذلك الوقت، ارتفعت معدلات الرهن العقاري بشكل ملحوظ، مما أدى إلى زيادة الأقساط الشهرية التي يتعين عليهم سدادها. لكن التأثير المالي الأكبر بكثير على شرائها جاء من المكاسب على مر السنين في الأسهم الأمريكية، حيث استثمروا معظم الأموال في الدفعة الأولى.
كانت متطلباتهم للمنزل صارمة: لقد أرادوا وسائل الراحة التي توفرها شقة مبنية حديثًا وتحتفظ ببعض الصفات – مثل الأسقف العالية، وعدد صغير من الوحدات في المبنى والشعور بالدفء المجتمعي – التي استمتعوا بها كثيرًا تأجير الجانب الغربي العلوي. ولكن مع الوظائف ذات الأجر الجيد والمدخرات الكبيرة المتراكمة على مدى سنوات عديدة، كان بوسعهم أن يأخذوا وقتهم.
يقول باركلي: “كان هذا استثمارًا طويل الأجل، أردنا العثور على شيء صحيح، ولم يكن الأمر يتعلق بمطاردة أسعار الفائدة على الرهن العقاري”.
يراقب فرانكو وجريج معدلات الرهن العقاري عن كثب، ولكن ليس بسبب قلقهما بشأن سداد أقساطهما الشهرية.
وسوف يقومون بتمويل شراء منزلهم الجديد عن طريق بيع قرية غرينتش التعاونية التي يعيشون فيها الآن، في السوق مقابل 2.95 مليون دولار، وبيع بعض الاستثمارات المالية، وعن طريق الحصول على رهن عقاري بثلث قيمة المنزل.
يقول فرانكو: “مع ارتفاع أسعار الفائدة، قد لا نحصل على قدر كبير من البيع كما كنا نفعل”.
ولكن بما أنه يشتري منزلا أكثر تكلفة بكثير، فإن الشراء الآن – قبل أن يؤدي تخفيض الفائدة من قبل بنك الاحتياطي الفيدرالي إلى تحفيز السوق الراقية في مانهاتن بشكل أكبر وترتفع الأسعار – يبدو وكأنه توقيت جيد، كما يقول.
ربما نكون متقدمين قليلاً على المنحنى، لأن أسعار الفائدة لم تنخفض بعد، لكننا نعتقد أن التخفيضات ستأتي قريبًا. عرض آخر [for the home we bought] جاء إلينا في اليوم التالي: شعرنا أنه إذا أردنا هذه الشقة، فعلينا أن نتحرك الآن.
ومع ذلك، بالنسبة للعديد من المشترين فاحشي الثراء، فإن معدلات الرهن العقاري المرتفعة الحالية بالكاد تسجل.
في العام الماضي، اشترى آلان جاي وايلدستين منزلاً في Bentley Residences Miami، وهو مشروع تطوير جديد بجانب الماء في المدينة، والذي سيتم الانتهاء منه في عام 2027. وهو الأحدث من بين أربعة منازل يمتلكها، والتي اشتراها جميعًا نقدًا.
تحدث معي عبر مكالمة فيديو من أحد الموجودين في برج بورشه ديزاين في ميامي، الذي صممه نفس المهندس المعماري الذي صمم منزله الجديد في بنتلي، حيث أخرج كاميرته من مكتبه ليريني خمس سيارات خارقة متوقفة في تشكيل، وهي جزء من مجموعة. كبير ولا يستطيع أن يخبرني بعدد المركبات التي يحتوي عليها. قال لي: رأيت سيارة ماكلارين إلفا، التي صنع منها 149 سيارة فقط. “هذه ليست أغلى سيارتي.”
ويقول: “إن ارتفاع أسعار الفائدة يؤثر على أشياء كثيرة في العالم، ولكن شراء منزلي ليس واحداً منها”.
تعرف على أحدث قصصنا أولاً – تابع @FTProperty على X أو @ft_houseandhome على الانستقرام