في عام 2003، بعد أن بنى مشروعًا صغيرًا لإسكان الطلاب في موطنه اسكتلندا، انتقل تشارلي ماكجريجور، الذي كان آنذاك في أواخر العشرينيات من عمره، إلى هولندا ليفعل الشيء نفسه هناك.
وبحلول عام 2012، وجد، مسلحا بدعم من مجموعة الأسهم الخاصة كارلايل، نموذجا تشغيليا جديدا: لإبقاء التكاليف منخفضة، قام بترخيص المباني لتكون فنادق، بدلا من وحدات سكنية؛ ابتكر تصميمات داخلية راقية، مع التركيز على وسائل الراحة والمساحات المشتركة الكبيرة؛ ثم قام بتأجير غرف للطلاب للإقامات الطويلة، مع الاحتفاظ ببعضها لزيارة أولياء الأمور – مما أدى إلى توليد دخل إضافي مفيد.
وفي أحد الأيام، التقى بمندوبة مبيعات تبلغ من العمر 60 عامًا في بهو أحد مبانيه في أمستردام، حيث كانت تقيم كضيفة في الفندق. وقالت ماكجريجور، التي تبلغ من العمر الآن 49 عامًا، إنها تسافر بغرض العمل بشكل منتظم، وأنها ظلت تعود للاستمتاع بالجو.
يتذكر قائلاً: “لقد أخبرتني أن ذلك يسلبني عمري”. “أدركت أن كل هؤلاء المسافرين من رجال الأعمال يأتون للاستمتاع بالأجواء الجماعية التي يولدها الطلاب وهم يتجولون مع البيرة، أو يلعبون كرة الطاولة، أو يتسكعون في صالة الألعاب الرياضية.
لقد عطلنا السكن الطلابي؛ والآن أدركنا أن الفنادق كانت أيضًا بحاجة إلى التعطيل.»
بحلول عام 2014، توسعت أعمال ماكجريجور، فندق الطلاب (TSH)، إلى برشلونة ومدريد، وكانت رائدة في نموذج جديد للضيافة الهجينة. ويوضح أن الخطوة التالية كانت إضافة مساحات عمل مشتركة. «فكرت: لدينا آلاف الغرف؛ ما مدى صعوبة استئجار الطاولات والكراسي؟”
إلى المزيج الجديد بالفعل من الطلاب وأولياء الأمور والمسافرين من رجال الأعمال، أضاف هذا الشركات المحلية والعاملين المستقلين ورجال الأعمال – مما جلب بعدًا اجتماعيًا آخر، ويعتقد ماكجريجور، أنه يربط المباني بشكل أقرب إلى مجتمعاتهم المحلية.
حقق نموذج أعمال TSH نجاحًا جيدًا حتى أثناء الوباء. امتلأت غرف الفنادق الفارغة بالطلاب الذين حرصوا على استبدال عمليات الإغلاق المنعزلة والدراسة عن بعد في شقق متناثرة في جميع أنحاء المدينة بالمرافق ومساحات العمل المشتركة وصحبة أقرانهم. حتى أن الجامعات استأجرت مساحات للفعاليات في مباني TSH لعقد فصولها الدراسية.
ولأنه مليئًا بوسائل الراحة، والمصممة للإقامات الطويلة وتوفير الفرص الاجتماعية من خلال مستخدمين متنوعين، كان نموذج TSH في وضع جيد للتحول في الأعمال والسفر الشخصي في أعقاب القيود الوبائية.
يقول أبهيشيك جايسوال، الشريك ورئيس قسم الاندماج والاستحواذ العقاري في شركة ديلويت في لندن: “إن العمل المختلط يطمس الخطوط الفاصلة بين سفر الشركات والترفيه”. “يسافر الناس بشكل أقل للعمل ويقيمون لفترة أطول. يمكن للأفراد العمل عن بعد خلال أيام الأسبوع من الفنادق أو تمديد رحلاتهم الترفيهية إلى ما بعد عطلة نهاية الأسبوع فقط. وتلبي الفنادق والمنتجعات ذلك من خلال كيفية تصميم المساحات في الغرف والردهات.
لقد أثبت نموذج TSH توافقه الجيد مع شهية المستثمرين المتغيرة للعقارات أيضًا. بعد أن شهدوا تحول القطاع بسبب كوفيد وارتفاع تكاليف الاقتراض، يحرص العديد من المستثمرين على حماية أنفسهم من الصدمات الاقتصادية المستقبلية، وفقا لريتشارد دوز، مدير فريق أسواق رأس المال الفندقي في المملكة المتحدة وأوروبا في سافيلز.
“المباني التي يمكنها “المرونة” مع ظروف السوق المتغيرة – كما فعلت TSH أثناء الوباء – تعمل على تنويع المستثمرين. ويوضح قائلاً: “إذا انخفض الطلب على سكن الطلاب في مدينة ما، ولكن الطلب على غرف الفنادق يزداد، يمكن أن يتسم TSH بالمرونة، مما يحمي الأصول والأعمال”.
كما أن مشاريع التطوير الضخمة متعددة الاستخدامات مثل هذه تناسب شهية المستثمرين لخفض التكاليف الداخلية، لأنها تقلل من عدد الصفقات التي يحتاج المستثمرون إلى المشاركة فيها لتخصيص مبالغ ضخمة من المال.
في عام 2022، استحوذت شركة GIC، صندوق الثروة السيادية في سنغافورة وAPG، وهي شركة معاشات تقاعدية مقرها هولندا، على حصة غير معلنة في TSH، ودعمت استراتيجية لتنمية المحفظة، في نهاية المطاف، إلى 50 فندقًا – ضعف الـ 25 فندقًا التي كانت تمتلكها في ذلك الوقت – وتقييمها. الأعمال بمبلغ 2.1 مليار دولار.
ويعني مثل هذا التوسع الاستفادة من التخفيضات الحالية في سوق المكاتب في أوروبا لاختيار المباني الرخيصة التي يمكن لشركة TSH إعادة توظيفها، ولديها صفقتان قيد التفاوض حاليًا في إدنبرة ولندن.
2.1 مليار دولارتقييم المركز الاجتماعي بعد استثمار 2022
ومن غير الواضح ما مدى سرعة نشرها على الإنترنت، وما إذا كان التوسع سيستمر كما هو متصور. تعد المباني الأكبر حجمًا التي تناسب الاستخدام المختلط لـ TSH أكثر ندرة من تلك اللازمة لدعم طالب بسيط أو أعمال فندقية بمفردها.
ويضيف دوز، الذي يشير إلى أن السلطات المحلية أكثر دراية بالحلول التقليدية أحادية الاستخدام: “نظرًا لأن المفهوم المختلط أكثر حداثة، فقد يستغرق الأمر وقتًا أطول في المشاريع لتأمين التخطيط”. “قد يؤدي هذا إلى تباطؤ النمو وزيادة تكاليف التطوير إلى حد ما.”
لكن الشكل الذي ستبدو عليه عملية إعادة اختراع TSH القادمة لا يزال يتشكل. لقد تم تغيير العلامة التجارية، بما في ذلك الاسم الجديد: The Social Hub. وكان هناك أيضًا وعد بمزيد من التركيز على التأثير الاجتماعي، بما في ذلك البرامج المجتمعية، ومؤسسة المواهب الجديدة، والدورات التعليمية، وتوثيق العلاقات بين الطلاب والمستأجرين في أماكن العمل المشتركة الذين قد يوظفونهم.
يقول ماكجريجور: “سنضاعف جهودنا في المجتمع”.
“لقد وصل سكن الطلاب إلى ذروته، وهناك حد لعدد مباني كرة الطاولة التي يمكنك لعبها [fit]ويضيف: “إن عملاء الفنادق الذين يركزون على مكافآت الولاء هم سلالة تحتضر”. “يريد الجيل القادم من المستهلكين رد الجميل وأن يكونوا جزءًا من شيء مدفوع بالغرض، أكبر من أنفسهم، ويلعب دورًا في المجتمع المحلي.”
