في شهر مايو، اقترض أندرو، الذي يعيش في المملكة المتحدة، 400 ألف يورو لشراء منزل ثان في جبال الألب مقابل ما يزيد قليلا على 1.2 مليون يورو، من بنك كريدي أجريكول الفرنسي، على رهن عقاري بمعدل فائدة متغير لمدة 15 عاما.
كان بإمكانه تمويل عملية الشراء بالكامل نقدًا، أو اقتراض المال عن طريق زيادة الرهن العقاري على منزله الرئيسي في المملكة المتحدة. ولكن في ظل الاختيار الجيد للمنتجات المتاحة من البنوك الفرنسية، والتخفيض الأخير في سعر الفائدة من جانب البنك المركزي الأوروبي، عرض العديد منهم سداد أقساط أقل مما لو اقترض في وطنه.
كان الدفع النقدي يعني صرف الاستثمارات. ويقول: “أسعار الفائدة مرتفعة نسبيا الآن، ولكن على المدى الطويل، فإن عوائد الاستثمار من محفظة الأسهم الخاصة بي، بعد الضرائب والرسوم، يجب أن تفوق تكلفة الرهن العقاري”.
وهناك فائدة أخرى مقارنة بالحصول على التمويل في المملكة المتحدة وهي إدارة مخاطر العملة، كما يقول: “وبهذه الطريقة يمكنني التحوط من تعرضي لمنزل باليورو من خلال قرض باليورو.
وبفضل تزايد توافر القروض العقارية من البنوك الأوروبية هذا العام، وانخفاض أسعار الفائدة على العديد من المنتجات، يتطلع مشترو المنازل الثانية في المملكة المتحدة إلى البنوك المحلية لتمويل مشترياتهم في الخارج.
تقول فيونا واتس، من شركة International Private Finance، المتخصصة في القروض العقارية لشراء المنازل الثانية من قبل المشترين الأوروبيين في فرنسا وإسبانيا والبرتغال: “بعد سحب المنتجات إلى المقترضين في المملكة المتحدة خلال معظم عامي 2022 و2023، بدأت البنوك الأوروبية في الإقراض مرة أخرى”. اليوم، ما يقرب من واحد من كل ثلاثة عملاء الذين يقتربون منها مؤهلون للحصول على رهن عقاري يقدمه بنك محلي، ارتفاعا من واحد من كل ستة في بداية العام (قبل أن تبدأ أسعار الفائدة في أوروبا في الارتفاع في عام 2022، كانت أكثر من النصف).
وانخفضت أسعار الفائدة على الرهن العقاري الفرنسي للمقترضين في المملكة المتحدة منذ بداية العام، وخاصة على القروض العقارية ذات السعر الثابت. وفقاً لشركة International Private Finance، فإن أفضل الأسعار على نسبة القرض إلى القيمة البالغة 80 في المائة المتاحة للمشترين البريطانيين في كانون الثاني (يناير) كانت 4.12 في المائة للمتغير و4.85 في المائة للإصلاح. واليوم انخفضت هذه النسبة إلى 4.02 في المائة و4.4 في المائة على التوالي. وفي إسبانيا انخفضت أسعار الفائدة بشكل أقل، وتبلغ حاليا نحو 4.70 في المائة لمدة 15 عاما (في كلا البلدين، يفضل معظم المقترضين البريطانيين المنتجات التي تبلغ أجلها 15 أو 20 عاما).
في حين أن هذا التحول جعل المنتجات ذات السعر الثابت أكثر شعبية من بداية العام، بالنسبة للعديد من المقترضين، فإن منتج كريدي أجريكول ذو السعر المتغير الذي أخذه أندرو لا يزال الخيار الأفضل قيمة لأولئك الذين يشترون في فرنسا، وفقا لواتس. وهو يتقاضى هامشاً بنسبة 0.5 في المائة فوق سعر يوريبور لمدة 12 شهراً، والذي يبلغ حالياً 4.22 في المائة، لكن المعدل محدد طوال مدة الرهن العقاري بنسبة 1 في المائة فوق سعر يوريبور في وقت الدفعة الأولى.
مثل العديد من المنتجات الفرنسية، يأتي الرهن العقاري في كاليفورنيا بشروط: في هذه الحالة، يتم إيداع قيمة مدفوعات الفائدة لمدة عام في حساب نقدي لدى البنك مقدمًا، وبوليصة تأمين على الحياة – والتي قد تكون باهظة الثمن بالنسبة للمقترضين الأكبر سنًا، أو أولئك الذين لديهم قروض كبيرة. الظروف الصحية، لكنها لم تكن عائقًا كبيرًا أمام أندرو. ويقول: “إنها مزعجة، لكن بوليصة التأمين على الحياة لا تكلف سوى 70 يورو شهريًا، لذا لم تكن مشكلة كبيرة”.
يقول واتس وليام ويلكنسون، من شركة فورتير فاينانس، المتخصصة في تقديم القروض للعملاء الأثرياء الذين يشترون منازل في فرنسا، إن عدداً قليلاً من المقرضين المحليين مرروا تخفيض سعر الفائدة من البنك المركزي الأوروبي في شكل قروض عقارية منخفضة الفائدة للمقترضين في المملكة المتحدة.
لقد قام معظمهم بتسعيرها بالفعل، ومع اقتراب موعد الانتخابات الفرنسية [on June 30 and July 7] يقول ويلكنسون: “إن البنوك تشعر بالتوتر”.
سوف يستكشف العديد من مشتري المنازل الثانية التمويل من خلال بنوكهم الخاصة أو مديري الثروات. لكن القليل منهم يسلكون هذا الطريق، وفقًا لواتس. يقول ويلكنسون: “بشكل عام، بالنسبة للمشتري في المملكة المتحدة أو الولايات المتحدة، سيقدم المقرض الفرنسي سعر فائدة أقل من بنكه الخاص”.
ومع ذلك، في بعض الأحيان، يقدم البنك الخاص سعرًا أقل مقابل رسوم إدارة المحفظة الاستثمارية التي يتم استخدامها كضمان لبعض أو كل قيمة الشراء.
ويقوم ويلكنسون حاليا بترتيب رهن عقاري بنسبة 100 في المائة على عملية شراء بقيمة مليوني يورو لزوجين إنجليزيين في الريفييرا الفرنسية. وسيكون 70% من القرض عبارة عن رهن عقاري تقليدي مضمون مقابل المنزل بمعدل فائدة 3.8%، والنسبة المتبقية 30% مقابل محفظة استثمارية كبيرة من الأسهم والسندات، والتي سيديرها البنك. “إن الرسوم التي تفرضها الإدارة تسمح لهم بإعطاء القرض بسعر أقل. ويقول: “يمكن سداد القرض في أي وقت”.
كان لدى أندرو خيار الحصول على أحد هذه القروض التي يطلق عليها قروض لومبارد، لكنه قرر عدم قبولها، لأن نقل محفظته الاستثمارية من منصة منخفضة الرسوم إلى بنك خاص يقدم قرض لومبارد، سيعني زيادة كبيرة في رسوم الإدارة. (تتقاضى البنوك الخاصة عادة نحو 0.8 في المائة سنويا). “شعرت أن هذا من شأنه أن يؤدي إلى تآكل أي فائدة بالنسبة للسعر الأفضل الذي كنت أحصل عليه على القرض. وعلى المدى الطويل، تعد الرسوم الإدارية المرتفعة أكبر عائق أمام أداء الاستثمار.
وتفرض الحكومات المحلية هذه الرسوم وتختلف بشكل كبير في جميع أنحاء إسبانيا، وفقًا لخوانيتا كازاناس، التي تدير شركة Lionsgate Capital، التي ترتب التمويل للأثرياء الذين يشترون المنازل الإسبانية. وتقول: “في معظم الحالات، يكون هذا كافيًا في حد ذاته للعملاء للحصول على رهن عقاري”.
وفي حين أن القروض العقارية ذات فترة زمنية أقصر متاحة للمقترضين من المملكة المتحدة في إسبانيا، فإنها نادرة للغاية في فرنسا، ولا تحظى بشعبية حيث توجد، لأن رسوم كاتب العدل لتسجيل رهن عقاري جديد تبلغ حوالي 2 في المائة، مما يجعل القرض الجديد مكلفا. توفر خيارات السداد المبكر طريقة أخرى لتقليل الوقت الذي تلتزم فيه بصفقة ذات سعر ثابت.
يقوم واتس حاليا بترتيب قرض بقيمة 1.75 مليون يورو لعميل إنجليزي لشراء منزل بقيمة 3.58 مليون يورو في سوتوجراند في جنوب إسبانيا، بمعدل فائدة ثابت قدره 4.55 في المائة على مدى 15 عاما، من بنك إسباني. ويتيح المنتج سداد نسبة 25 في المائة سنوياً؛ سيستخدم العميل، الذي يعمل في مجال الأسهم الخاصة، عائدات أعماله لسداد الرهن العقاري على مدى السنوات الأربع القادمة.
في معظم الحالات، يكون الحصول على رهن عقاري من مقرض محلي بعد شراء منزل أمرًا صعبًا للغاية في فرنسا أو إسبانيا. يقول واتس: “مع انخفاض أسعار الفائدة هذا العام، أصيب عدد من العملاء الذين اشتروا نقدًا في عام 2023 بخيبة أمل عندما علموا أنهم لا يستطيعون الاستفادة من أسعار الفائدة المنخفضة للحصول على رهن عقاري على المنازل التي يمتلكونها بالفعل”.
لذلك يفضل بعض المالكين الالتزام بمعدلات فائدة مرتفعة ومتغيرة بدلاً من سداد قروضهم العقارية.
دوريان كافوت دي فاويس، وهو في الأصل من فرنسا، ولكنه مقيم في المملكة المتحدة، يقسم وقته بين لندن وإسبانيا. حصل على رهن عقاري بسعر فائدة متغير لمدة 10 سنوات لشراء منزله في مينوركا في عام 2020. ومنذ ذلك الحين، ارتفع السعر الذي يدفعه من 1.74 في المائة إلى 4.35 في المائة.
لقد انتهت فترة رسوم السداد المبكر للرهن العقاري، وهو قادر على سدادها، لكنه يرغب في شراء منزل آخر على الجزيرة في يوم من الأيام، وسيحتاج إلى المال.
يقول: “أفضل أن أدفع سعرًا أعلى وأن يكون لدي المال المتاح عندما أجد شيئًا ما”. “لا يزال الوقت مناسبًا للشراء في مينوركا: أعني، في أي مكان آخر في أوروبا يمكنك العثور على منزل مكون من خمس غرف نوم مقابل 400 ألف يورو؟”
ومع احتمال انخفاض معدلات الرهن العقاري بشكل أكبر هذا العام، يفكر بعض المشترين في تأجيل شراء منزل ثانٍ حتى يصبح التمويل أرخص.
تيم سواني، الذي يدير وكلاء الشراء هوم هانتس، وكيل شراء متخصص في منطقة كوت دازور، يقدر أن الخصومات النموذجية على المبيعات في منطقته تظل بين 5 في المائة و10 في المائة. ويضيف: “لكن انخفاض أسعار الفائدة من المرجح أن يعيد المشترين إلى السوق، وقد يؤدي ذلك إلى ارتفاع الأسعار”.