انخفض مؤشر UrbanDigs Market Pulse لسوق العقارات في بروكلين إلى منطقة سوق المشتري للمرة الأولى منذ بدء التعافي من الوباء. عادة ، هذا يعني أن المشترين لديهم المزيد من الخيارات والمزيد من النفوذ. بالنسبة لأولئك الذين يتطلعون إلى الشراء في بروكلين ، فهذه أخبار مرحب بها وسيأتي وقت طويل ، ولكن ، مثل العديد من ظواهر ما بعد COVID ، هذه المرة ، الأمر مختلف.
سوق المشتري في بروكلين؟
يقيس نبض السوق نسبة المبيعات المعلقة إلى القوائم النشطة لقياس القوة الإجمالية للسوق. يساعد نصف الانحراف المعياري على جانبي متوسط السنوات العشر لتلك النسبة على تحديد ما إذا كان البائعون أو المشترون يتمتعون بنفوذ أكبر.
في بروكلين ، يشير هذا إلى أن السوق يفضل المشترين عندما يكون Pulse أقل من 0.5. (يعتبر أي شيء يتراوح بين 0.5 و 0.7 منطقة محايدة ، وفوق ذلك ، نحن في سوق البائع). على سبيل المثال ، في يوليو 2020 ، وصل النبض إلى قاع عند 0.2 ، تمامًا كما أعيد فتح السوق ولم يكن هناك تدفق للعرض بعد. ليتم امتصاصه من قبل الطلب المنتظر. مع استمرار الانتعاش ، نما Pulse بشكل مطرد حتى وصل إلى ذروته عند 0.87 في يناير 2021. بعد التسوية عند مستوى مرتفع ومقاومة خطورة ارتفاع أسعار الفائدة التي دفعت سوق مانهاتن إلى الانخفاض ، انخفض مؤشر Brooklyn Pulse أخيرًا مع الموسم الانكماش الاقتصادي في سبتمبر 2022.
مع كون موسم الخريف المزدحم عادة بطيئًا بشكل غير معتاد ، فشل النبض في الارتفاع مع إغلاق عام 2022 وهبط مرة أخرى في العام الجديد ، وانخفض في النهاية إلى ما دون مستوى السوق المحايد الذي حدده متوسط 10 سنوات.
عادة ، يشير سوق المشتري إلى صفقات وخصومات أعلى للمشترين وأسعار أقل وأوقات أطول في السوق للبائعين. لكن هذه المرة ، قد يكون الأمر مختلفًا.
الميكانيكا الأساسية
بينما يشير Pulse إلى ضعف السوق ، فإن الآليات الأساسية للسوق لم تتدهور حقًا. على سبيل المثال ، مع تباطؤ الأسواق ، يؤدي ارتفاع المخزون إلى الضغط على الأسعار وزيادة الخصومات للمشترين. ليس هذا هو الحال في بروكلين. على الرغم من ضعف السوق ، انخفض العرض فعليًا من أكثر من 5000 في أواخر عام 2020 إلى 2900 الآن – انخفاض بنسبة 45 ٪.
بالإضافة إلى ذلك ، لا يبدو أن الخصومات في بروكلين آخذة في الارتفاع. في الواقع ، تُظهر أحدث البيانات المتاحة بشأن التخفيضات من سعر الطلب الأصلي (من أكتوبر) انخفاضًا في الخصم الذي حصل عليه المشترون من 3.9٪ في سبتمبر إلى 3٪ في أكتوبر. علاوة على ذلك ، فإن الخصم بنسبة 3٪ يعني أن أكثر من نصف البائعين يحتفظون بأكثر من 97٪ من سعر الطلب – وهذا ليس سيئًا للبائعين في سوق المشتري.
أخيرًا ، تزداد سيولة السوق في بروكلين عن أدنى مستوياتها. السيولة ، مقاسة بإحصاء العقود الموقعة لمدة 30 يومًا ، هي مقياس لسهولة البيع. مع انخفاض السيولة ، يصبح البيع أكثر صعوبة بسبب قلة المشترين.
تقليديًا في سوق المشتري ، يعني الجمع بين ارتفاع العرض والسيولة (عدد أقل من المشترين) أن المشترين يتمتعون بسلطة أكبر. ومع ذلك ، لدينا اليوم ، كما هو موضح أعلاه ، انخفاض في العرض وزيادة متزايدة في السيولة.
إذا أخذنا ذلك مع Pulse ، فإن هذا يشير إلى أن المزيد من المشترين يدخلون في بيئة محدودة العرض. عادة ما يؤدي المزيد من المشترين مع قلة العرض إلى سوق البائع. لذا ، في حين أن التعريف الفني لسوق المشتري في بروكلين ربما تم الوفاء به ، في الواقع ، لا يزال هذا السوق صعبًا على المشترين اختراقه.
نصيحة للبائعين
لا تزال بروكلين تحظى بشعبية كبيرة بين المشترين ، لكنها ليست محصنة ضد ديناميكيات السوق الإجمالية. مع أخذ ذلك في الاعتبار ، فإن التسعير الصحيح على الفور هو المفتاح لتجنب المزيد من الأيام في السوق وخفض الأسعار.
أيضا: تعرف على منافسيك! إذا كان هناك بائعون متنافسون في المبنى الخاص بك ، فافهم ما يميز وحدتك عن بعضها. إذا كانت هناك شقق مماثلة للبيع في منطقتك ، فافهم كيف تتراكم شقتك بالمقارنة. الهدف هو معرفة مكانك من منظور القيمة والسعر وفقًا لذلك. على سبيل المثال ، هل إحدى غرف نومك عبارة عن منطقة طعام مسورة بينما توفر الوحدات الأخرى غرفًا كاملة الحجم؟ أم أن وحدتك تأتي مع غسالة / نشافة والبعض الآخر لا؟ تمامًا كما أجبت على هذه الأسئلة عند الشراء ، يسألهم المشترون اليوم من جديد.
أخيرًا ، تذكير واقعي: السعر الذي دفعته له صلة أقل بكثير بالمشترين مقارنة بالمنفعة المقارنة ، لذلك إذا كان أداؤك أقل من المنافسة ، فتأكد من عدم زيادة سعره بناءً على سعر الشراء.
الهدف هو التكيف مع السوق بسرعة مقابل انتظار قدوم السوق إليك ، وهذا هو سبب أهمية وجود خطة إذا لم يستجب السوق في أول أسبوعين إلى ثلاثة أسابيع. بدأت البيانات في إظهار خصومات تفاوض أقسى للقوائم التي تظل غير مباعة لمدة ثلاثة أشهر أو أكثر.
نصيحة للمشترين
في حين أن هذا قد يكون سوقًا للمشتري بالاسم فقط ، تظل الحقيقة أن قوتك التفاوضية ربما تكون أعلى الآن مما كانت عليه في السنوات القليلة الماضية. مع أخذ ذلك في الاعتبار ، قد تكون هناك فرصة سانحة قبل ذروة موسم الربيع لاستخدام الميزة الصغيرة التي قد تضطر إلى العثور على القيمة والخصومات. في حين أن السوق ليس قريبًا من نفس الحالة التي كان عليها في يوليو 2020 ، إلا أنه ليس قريبًا من الزبد في عام 2021.
إذا كنت مشتريًا وتحتاج إلى الشراء ، فقد لا يكون توقيت السوق للحصول على فرصة أفضل لاحقًا هو أفضل فكرة. هناك قوى ضدك:
- لا يشعر البائعون بالذعر بشكل جماعي ، لذا فإن الخصومات منخفضة
- المخزون لا يرتفع ، لذلك لا تزال المنافسة قائمة
- الإيجارات بعيدة عن مستوياتها المرتفعة ولكنها ليست مغرية
- يستمر المنتج عالي الجودة بسعر جيد في رؤية الامتصاص الفوري
في الختام ، في حين أن سوق بروكلين قد تومض مؤشرات سوق المشتري ، فإن المستوى الحالي للعرض والطلب يشير إلى خلاف ذلك. في حين أنه لم يعد سوقًا بائعًا خالصًا بالتأكيد ، يجب ألا يتوقع المشترون خيارات وفيرة أو خصومات غير مبررة. بدلاً من ذلك ، يجب عليهم مواساة أنفسهم باستخدام زيادة طفيفة في الرافعة المالية لتجنب حشود الربيع المعتادة. مع تجاوز الربع الأول لنقطة المنتصف ، توقع ما هو غير متوقع في عقارات بروكلين.
