تعتبر أوستن ، باعتبارها المدينة الأسرع نموًا في البلاد وعاشر أكبر مدينة في البلاد ، في طليعة تحديات الإسكان ، وتنتهز الفرصة لاستكشاف حلول مبتكرة.
بريان غلاهاجيل هو نائب الرئيس الأول في شركة زوندا لبيانات الإسكان والاستشارات ، ويتتبع أسواق تكساس. ويشير إلى أنه مع وصول بعض أكبر شركات التكنولوجيا في العالم مثل Tesla و Samsung و Apple و Meta و Oracle إلى أوستن ، فإن نمو الوظائف يجلب طلبًا جديدًا على الإسكان.
حصلت المدينة على 13 مقرًا إلى جانب 8 توسعات في عام 2022. العديد منها عبارة عن شركات تكنولوجيا ، لكن شركات أخرى مثل John Deere و Wise و inKind و INK Games و BAE Systems و Nomi Health دخلت السوق أيضًا.
بينما يضيف إلى القاعدة الاقتصادية للمدينة ، يضع النمو الكثير من الضغط على سوق الإسكان. تُظهر بيانات Zonda أن عمليات البدء انخفضت بنسبة 25٪ على أساس سنوي ، في حين أن الإغلاق مرتفع. تدفع هذه الديناميكيات متوسط سعر المنازل القائمة في المدينة إلى أكثر من ستة أضعاف متوسط دخل الأسرة في عام 2022.
قال جلاسهاجل: “من المرجح أن تكون القطع الأصغر ، والمنازل الأصغر ، والمواقع البعيدة هي التعويضات الرئيسية عن القدرة على تحمل التكاليف”.
نظرًا لأن الحلول التي يحددها تعمل ، في نفس الوقت ، يتم تكملتها من خلال بعض الحلول السكنية الأكثر ابتكارًا في البلاد.
“هذا هو المكان الذي تبدأ فيه كل الأشياء الجديدة في تكساس ،” قال كيث هيوز ، وهو جزء من شركة Veev للإسكان والتي كانت تعمل سابقًا مع Zonda. هذا هو المكان الذي توجد فيه الشركات الناشئة وحيث يوجد رأس المال الاستثماري. لا يوجد الكثير في صناعة البناء ممن يريدون أن يكونوا في الطليعة ، ولكن أوستن هي المكان الذي سيحاول فيه الناس الأشياء “.
بينما تغري المدينة شركات التكنولوجيا الكبيرة بالحوافز ، يتعين على أي شخص قادم للوظائف أن يدفع أكثر ليقترب منه أو يقود سيارته حتى يتأهل. لذلك ، يجب على أولئك الذين يهاجرون إلى المدينة أن يحاولوا العثور على شيء يمكن تحقيقه ، ولديهم احتياجات أخرى للوفاء بها.
قال هيوز: “الأشخاص الذين ينجذبون للانتقال إلى أوستن لديهم تركيز أكبر على التأثير الاجتماعي”. “هناك الكثير من الدافع والميل نحو المبادرات الخضراء غير الموجودة في بقية الدولة. اشتهر الحاكم بتسمية أوستن بلوبيري في وعاء من حساء الطماطم “.
ويشير إلى أن بعض بناة الإنتاج قد حددوا أوستن كسوق يقبل الأفكار المختلفة ويستجيب لها ، لذلك ينتهزون الفرصة لإنشاء شيء جديد وتجربته هناك.
عملية الابتكار
من بين المبتكرين ، هناك العديد ممن يركزون على تحسينات العمليات التي تسرع تسليم المنازل ، مما يؤدي إلى حلول أكثر بأسعار معقولة ، وفي بعض الحالات ، حلول أكثر استدامة أيضًا.
واحدة من أكثر الشركات تميزًا في هذا الصدد هي ICON ، وهي شركة للطباعة ثلاثية الأبعاد والروبوتات والبرمجيات. كشفت الشركة عن “House Zero” في أوستن في مارس 2022 لإظهار إمكانيات البناء الإضافي في الإسكان.
بعد بضعة أشهر ، انطلقت ICON في تطوير متعدد المنازل في شرق أوستن مع أربعة منازل أخرى مطبوعة ثلاثية الأبعاد. نظام البناء Vulcan المملوك للشركة هو مزيج من الأجهزة والمواد والبرامج لبناء المنازل بشكل أسرع وخفض التكاليف.
والآن ، دخلت الشركة في شراكة مع Lennar ، أحد أكبر شركات البناء في البلاد ، في مجتمع مخطط رئيسي مكون من 100 منزل يقع خارج أوستن. في إطار استكشاف تأثيرات التكنولوجيا على الإسكان ، يهدف الشركاء إلى تحديد أسعار أكثر بأسعار معقولة تؤدي أيضًا إلى أداء أكثر كفاءة.
مبتكر آخر في أوستن هو كريس كراجر ، وهو مطور ومصمم وباني في KRDB ، وهي شركة ريادية متكاملة رأسياً. تركز الشركة على عمليات جديدة لدفع القدرة على تحمل التكاليف داخل حدود مدينة أوستن مع بعض مشاريع الحشو الذكية ، مما يقلل من الحاجة إلى القيادة للتأهل.
تتبع بعض مشاريع الشركة نهج الجيب لاستخدام العديد من المساحات الصغيرة المتاحة ، حوالي ربع فدان لكل منها ، والتي ليست مواقع جذابة للغاية قابلة للتطوير. يستفيد KRDB من المساكن المصممة بذكاء والتي تقدم نقاط أسعار جديدة في المنطقة.
جنبًا إلى جنب مع KRDB ، تقوم Kelley Design Group بتصميم حلول مبتكرة للحشو. قام المالك ، Traci Kelley ، بتصميم منزل حاصل على جائزة تبلغ مساحته 2700 قدم مربع لمساحة ضيقة تزيد قليلاً عن 7000 قدم مربع ، مع الحفاظ أيضًا على العديد من الأشجار الكبيرة. حتى مع وجود قيود على المساحة ، أنشأ كيلي منزلًا مليئًا بالضوء بتصميم مرن ومفتوح.
شاركت KRDB أيضًا في مشاريع متعددة الاستخدامات تؤدي إلى تحقيق البناء المعياري ، مما يؤدي إلى إحياء المساكن الجديدة بشكل أسرع وبطرق تقلل من التكاليف الإجمالية للمشروع. كان أحد هذه المشاريع يسمى MLK واستخدمت تقنية الإطار الخشبي المعياري لأول مرة في أوستن مقابل 245000 قدم مربع من الاستخدامات المختلطة التي وفرت حلاً مناسبًا للإسكان. تم تسليم الوحدات إلى الموقع بنسبة 70٪ مكتملة للسماح بإكمال مشروع إثبات المفهوم هذا في غضون خمسة أيام فقط.
تفتتح شركة Veev الناشئة التي تتخذ من وادي السيليكون مقراً لها ، منشأة لتصنيع المساكن في أوستن ، ولكن هذا العام لتقديم حلولها الجاهزة ذات التفكير المتقدم إلى السوق والمناطق المحيطة بها. تعمل الشركة على كسر جميع أنواع النماذج في الصناعة لتقديم حل إسكان أكثر كفاءة وبأسعار معقولة. مع 30 براءة اختراع معلقة ، يطمح مصنعها الجديد في كاليفورنيا إلى إنتاج 500 منزل سنويًا.
على نطاق ابتكار مختلف تمامًا ، توجد شركة Bob’s Containers ، وهي شركة تعيد استخدام حاويات شحن 20 و 40 قدمًا كمنازل بأسعار تبدأ من حوالي 50000 دولار.
بوب بالديراس ، المؤسس والرئيس التنفيذي للشركة سريعة النمو ، متحمس لتقديم المزيد من المساكن بأسعار معقولة ويمكن الوصول إليها.
على غرار سرعة البناء المعياري ، يكون وضع الحاوية في الموقع سريعًا. أثناء تطوير الأرض وإعدادها ، يمكن تصميم الوحدة وإنهائها في المصنع ، ويمكن للأنشطة المتزامنة أن تصل إلى منزل في مكانه في غضون 10 أسابيع فقط بعد بدء العمل.
تقدم الشركة أيضًا عملية شراء عبر الإنترنت سريعة ، مما يؤدي إلى انخفاض السعر والسماح بالتخصيص على طول الطريق. بالإضافة إلى ذلك ، فقد سمح للشركة بالتوسع. يمكن لـ Bob’s Containers شحن منزل جديد إلى أي مكان في البلد لديه التصريح المناسب.
على غرار السماح ، لا يتزاوج عنصر السياسة دائمًا مع أهداف الكثافة الحرجة والقدرة على تحمل التكاليف.
على سبيل المثال ، تم تنقيح الخطط الأخيرة الخاصة بأوستن لتكون موطنًا لأطول برج في تكساس ، مما أدى إلى تقليله من 80 إلى 45 طابقًا. على الرغم من أنه ليس كثيفًا كما هو مخطط له في الأصل ، فإن التصميم الجديد من قبل استوديو الهندسة المعمارية الدولي HKS يعالج إمكانية الوصول وإمكانية الوصول.
يصبح أخضرا
تتمتع مدينة أوستن بتاريخ غني في مجال المباني الخضراء ، حيث تعمل أحيانًا بالتنسيق مع ابتكارات العملية المذكورة. في عام 1991 ، طور مبنى أوستن للطاقة الخضراء أول تصنيف سكني أخضر ، والذي يُنسب إليه الفضل على نطاق واسع باعتباره مقدمة لـ LEED.
قالت هايدي كاسبر ، مديرة المباني الخضراء والاستدامة في أوستن إنرجي جرين: “تكافئ أنظمة التصنيف ممارسات البناء المستدامة ، وتؤدي إلى مباني عالية الأداء وتخلق طلبًا في السوق على المباني الخضراء”. “نظرًا لأن السوق يعترف بممارسات البناء المستدامة ، يتم دمج هذه الإجراءات في قوانين أوستن ولوائح البناء المحلية. نواصل الحفاظ على التصنيفات وتحديثها لدعم أهداف الاستدامة لمدينة أوستن “.
تعمل مجموعتها من أجل التبني المحلي لرمز LEED.
قالت “العديد من التعديلات التي أدخلناها في الكود هنا في أوستن تم دمجها لاحقًا في كود النموذج الوطني”. “يعمل أحد موظفيي في لجنة IECC لتطوير إصدار 2024 من هذا الرمز.”
جيل فيتوري ، مدير مشارك في مركز أنظمة البناء ذات الإمكانات القصوى ، وكان حافزًا لمشاركة أوستن في كود السكن. تعمل جنبًا إلى جنب مع بليني فيسك ، زوجها والمدير المشارك في المركز ، الذين يعملون معًا بلا كلل لتطوير حلول فعالة لأداء أفضل يمكن أن يصل إلى نطاق واسع.
لقد استضافوني مؤخرًا مع شركة Buildxact لتكنولوجيا البناء ومقرها أوستن ، في جولة في المركز ، وهو عبارة عن بيئة تعليمية وتجربة مستمرة لتحسين الأداء الحراري وقابلية البناء وقيادة السياسة. تضمنت جولتنا لمحة عن مشاريع تكساس إيه آند إم للعشاري الشمسية الفائزة ، وتجديد البنتاغون الأمريكي ، والعمل الرائد في المستقبل مع شركة الهندسة المعمارية العالمية بيركنز + ويل في مبنى ذاتي التوليد.
يقع المركز في زقاق الإعصار ، لذلك يرغب المديرون المشاركون في التبرع بالأرض لبدء مجتمع مطبوع ثلاثي الأبعاد بأجهزة استشعار ذكية قادرة على تحديد أنماط الطقس الخطرة وإرسال التنبيهات إلى أصحاب المنازل وكذلك إلى المجتمع المحلي. بالإضافة إلى ذلك ، ستتم مشاركة ما تعلموه من بناء المجتمع على نطاق واسع.
استشار فيتوري أيضًا في مشروع هولدن هيلز السكني المصمم لتعزيز الاستدامة والحفاظ على الطاقة والصحة والعافية داخل المنزل وخارجه. أجرى المطور Stratus بحثًا يؤكد أن المشترين يريدون منزلًا آمنًا مصممًا لحماية صحتهم وبيئتهم الطبيعية. يحتوي العقار على مصادر طاقة متجددة في الموقع لن تلبي احتياجات المجتمع فحسب ، بل تنتج طاقة زائدة يمكن إرجاعها إلى الشبكة الكهربائية المحلية.
سيتألف مشروع هولدن هيلز من سلسلة من الأحياء ، تم تصميم كل منها من قبل كبار المهندسين المعماريين ، بما في ذلك Andersson Wise and Sanders Architecture ، والاستفادة من مواد البناء الأصلية والجص والطوب والحجر والسقف المعدني التي تعزز ممارسات البناء المستدامة المتقدمة.
زوجان آخران يقودان الممارسات المستدامة في أوستن هما دانييل وجيسي يونغر ، مؤسسا Younger Homes ، اللذان دعاني والمدير التنفيذي لشركة Buildxact ، ديفيد موراي ، إلى منزلهما الحائز على جوائز لمعرفة ما كانا قادرين على تحقيقه. لديهم خطط طموحة لاغتنام فرصة السوق لممارسات البناء المستدامة على نطاق أوسع في السوق بطريقة يسهل الوصول إليها ، لكن فهم أنها ستتخذ تحولًا ثقافيًا.
قالت دانييل: “أكبر عامل تمييز هو توجيه الناس خلال هذه العملية ، وتعليمهم ما لا يعرفونه عن الحصول على منزل صحي”. “هذا ما يساعدنا في الفوز بالوظيفة.”
إن التركيز على تحسين العملية يسمح لهم بتخفيض القسط المعتاد المرتبط بالمنازل الخضراء.
قال جيسي ، الذي نصب نفسه مهووس بالسيطرة: “جعل الاستدامة في متناول الجميع بشكل أكبر يبدأ بمزيد من التحكم في العملية”. “لقد انتقلنا من العرف إلى شبه المخصص لزيادة كفاءة المبنى ثم زيادة كفاءة الأرض. يجب أن تكون مسيطرًا على الأرض حتى تصل إلى نقطة السعر دون المساومة على تكلفة البضائع “.
إنهم يأخذون هذه الخبرة والمعرفة في مشروع مقترح ، Lago Place ، وهو مجتمع بمساحة 19 فدانًا من 140 وحدة سكنية خالية من الصفر. يعد التصميم ، الذي قام به Danze & Davis Architects ، استراتيجيًا لتحقيق أقصى استفادة من التضاريس في بلد تل تكساس ، ليس فقط من أجل المناظر ، ولكن أيضًا للاستفادة من الطبيعة للحصول على أفضل تهوية وتعرض للشمس.
باستخدام أداة حاسبة الكربون في البناء (EC3) ، يخططون أيضًا لتحديد كمية الكربون المتجسد في بناء المنزل ، وهو أمر كان منحدرًا زلقًا للعديد من البنائين ، مما أدى إلى إبطاء التقدم في اعتماد الصناعة.
في حين أن البناء الجديد يواجه تحدياته ، فإن عمليات التعديل التحديثي للمنازل من أجل أداء أفضل لها مجموعة من المعلمات على قدم المساواة ، إن لم تكن أكثر تحديًا. ومع ذلك ، قاد Trey Farmer ، المهندس المعماري في Forge Craft Architecture + Design ، تجديد منزل في أوستن عام 1914 للتأهل كواحد من المنازل المنفعلة القليلة جدًا المعتمدة في منطقة مناخية رطبة حارة. في الواقع ، يبلغ متوسط فاتورة الطاقة الشهرية للمزارعين 10 دولارات فقط. تعتبر Theresa Passive House ثالث منزل من نوعه في الولاية ومشروع مصدر صفر معتمد من Phius في الجنوب ، مما يعني أن المبنى ينتج طاقة أكثر مما يستهلكه.
المستقبل
في الستينيات ، كانت جميع مدن تكساس تنمو بشكل مطرد. قال هيوز إن دالاس وهيوستن وسان أنطونيو شيدوا حلقات بين الولايات حول المدينة لتسهيل النمو ، لكن أوستن قررت عمدًا عدم القيام بذلك.
منذ تسعينيات القرن الماضي ، كانت أوستن تحاول جاهدة اللحاق بالطرق والبنية التحتية. وعلى الرغم من وجود هجرة كبيرة للأشخاص إلى أوستن ، فلا يزال هناك العديد من خيارات النقل العام ، ولم تتوسع خدمات المدينة.
بينما تحتاج المدينة إلى إدارة هذه الديناميكيات للاستمرار في كونها وجهة جذابة ، فإن بعض المهاجرين إلى أوستن يأخذون ملكية الحلول. على سبيل المثال ، اشترى Elon Musk آلاف الأفدنة من الأراضي بالقرب من أوستن لإنشاء مدينة جديدة تسمى Snailbrook تقدم مساكن منخفضة التكلفة لموظفي شركته.
بغض النظر عمن يمتلكها ، فإن الديناميكيات العديدة التي تواجهها أوستن تمثل تحديًا وتتطلب ابتكارًا استراتيجيًا وتفكيرًا يتم تقديمه في صورة بستوني.
