على الرغم من تصويت مجلس الاحتياطي الفيدرالي على رفع أسعار الفائدة بنسبة 25٪ أخرى في اجتماعه الثاني لهذا العام ، إلا أن الإعلان كان هناك جانب إيجابي.
في بيانه الافتتاحي ، أشار رئيس مجلس الاحتياطي الفيدرالي جيروم باول إلى أنه قد لا تكون هناك حاجة إلى رفع أسعار الفائدة بشكل كبير في المستقبل ، مما سيوفر الكثير من الراحة والاستقرار لسوق العقارات التجارية.
كان المستثمرون يستعدون لارتفاع 0.50٪ بعد شهادة باول أمام الكونجرس قبل عدة أسابيع والتي أشار خلالها إلى أنه قد يكون هناك ما يبرر زيادة أكبر للمعدل استجابةً للمؤشرات الاقتصادية الأقوى من المتوقع ، خاصة في سوق العمل. بالإضافة إلى ذلك ، كان معدل التضخم السنوي لشهر فبراير 6٪ ، ولا يزال أعلى من هدف بنك الاحتياطي الفيدرالي البالغ 2٪ ، ولكن أقل من ذروة 9.1٪ في يونيو.
السبب والنتيجة
ترك ملخص التوقعات الاقتصادية المنقح الصادر عن بنك الاحتياطي الفيدرالي جنبًا إلى جنب مع إعلان السعر متوسط معدل الأموال الفيدرالية المتوقع عند 5.1 ٪ في نهاية عام 2023 ، مما يعني أن البنك المركزي على وشك الوصول إلى سعر الفائدة النهائي نظرًا لأن النطاق المستهدف الجديد للأموال الفيدرالية هو ما بين 4.75٪ و 5.00٪. إذا كان هذا صحيحًا ، فقد تكون الزيادات المتواضعة في الأفق.
وشدد باول ، في معرض حديثه عن الأزمة المصرفية ، على أن جميع الودائع آمنة وأن النظام المصرفي سليم ومرن ويتمتع برأس مال وسيولة قوية. كان بنك وادي السيليكون “شاذًا” حيث عرّضت الإدارة البنك لمخاطر كبيرة في السيولة وأسعار الفائدة دون التحوط. ونتيجة لذلك ، كان البنك عرضة لإدارة البنوك السريعة والهائلة من قبل مجموعة كبيرة ومركزة من المودعين المتصلين.
إعادة تعيين الرهن العقاري واستحقاقات الرهن العقاري: لماذا يهم نوع العقار
لحسن الحظ ، كانت الأساسيات الاقتصادية لمدينة نيويورك في ارتفاع على الرغم من التضخم وارتفاع أسعار الفائدة وإغلاق البنوك. ومع ذلك ، ستؤثر آجال استحقاق الرهن العقاري وإعادة ضبط الرهن العقاري في هذه البيئة على كل فئة من فئات الأصول بشكل مختلف.
كما هو موضح أدناه ، يجب أن تكون فئات الأصول الأقوى قادرة على تحمل الرياح المعاكسة التي تواجه الصناعة ، بينما قد يحتاج مالكو فئات الأصول الأضعف إلى اتخاذ قرارات أكثر صعوبة للمضي قدمًا.
فئات أصول أقوى
- إيجار سكني في الغالب سوق مجاني تعتبر العقارات ، الصغيرة والكبيرة ، تحوطًا من التضخم ، لذلك نتوقع أن ينمو الخط الأعلى إلى حد ما مع أو أعلى من التضخم على المدى الطويل. بالإضافة إلى ذلك ، فإن قيود العرض الدائمة في مدينة نيويورك تضمن تقريبًا نموًا طويل الأجل في هذا الجزء الفرعي من العائلات المتعددة.
- السكن بأسعار معقولة، على وجه التحديد ، سيظل الطلب على العقارات والمباني التي تستند إلى القسم 8 والتي يمكن أن تصلح لتنفيذ الحفظ بأسعار معقولة. هذه الأصول جذابة لأنها توفر زيادات مسموح بها على أساس الميزانية ، أو OCAF (تكاليف التشغيل للقسم 8 على أساس المشروع) ، إلى جانب القدرة على الحصول على تخفيض ضريبي و / أو إعانات. بالإضافة إلى ذلك ، انتقلت الأسهم الخاصة ، Mission Driven Capital إلى هذا الفضاء في العقد الماضي مع تسارع الاهتمام منذ بداية جائحة Covid-19.
فئات الأصول الأضعف
- مباني المكاتب، في المقام الأول المباني المكتبية من الفئة B و C التي تمر بمرحلة انتقالية ، والتي قد تكون شاغرة جزئيًا ، سيتم الطعن فيها. لقد درسنا خيارات هذه الأصول في مقال سابق لـ Forbes. ومع ذلك ، فإن بعض الأصول المكتبية من الفئة أ بدأت الآن تعاني من الآثار قصيرة الأجل لإعادة تعيين الرهن العقاري وآجال الاستحقاق جنبًا إلى جنب مع معدلات شغور أعلى وقيم أقل أيضًا. ستشهد منطقة مترو مدينة نيويورك (نيويورك ونيوجيرسي وبنسلفانيا) ما يقرب من 15.7 مليار دولار من آجال استحقاق القروض على مباني المكاتب بحلول نهاية العام 2024 ، وفقًا لتحليل Goldman Sachs استنادًا إلى بيانات من Trepp.
- مشاريع عمارات في منتصف البناء قد تكون في خطر. أدى الارتفاع الحاد في أسعار الفائدة إلى عمليات بيع أبطأ بكثير وانخفاض الأسعار. ونتيجة لذلك ، فإن قروض البناء ، والتي عادة ما تكون ذات معدل عائم ، تزيد من التكاليف الدفترية الفورية بالإضافة إلى التحدي المتمثل في سدادها (من خلال بيع الوحدات) أو إعادة تمويلها. في بروكلين ، إحدى مقاطعات مدينة نيويورك التي يبلغ عدد سكانها 2.6 مليون نسمة ، انخفضت مبيعات الشقق في الربع الرابع من عام 22 بنسبة 19.2٪ على أساس سنوي إلى 846 ، وفقًا لدوغلاس إليمان. خلال الفترة نفسها ، انخفض مخزون القائمة بنسبة 12.5٪ إلى 977 وحدة ، وهو ما يمثل معروضًا لمدة 3.5 شهرًا فقط ، مقارنةً بإمدادات مدتها 12 شهرًا في الربع الرابع 2018.
- في الغالب استقر الإيجار عانت تقييمات الممتلكات نتيجة ارتفاع تكاليف الاقتراض وكذلك قانون استقرار الإسكان وحماية المستأجر (HSTPA) لعام 2019 ، والذي يمنع الزيادات الكافية في الإيجار للوحدات المستقرة. لذلك ، ستؤثر عمليات إعادة تعيين الرهن العقاري وآجال الاستحقاق بشدة على هذا الجزء الفرعي من السوق متعدد العائلات ، وهو موضوع بحثناه بالتفصيل في مقالة سابقة لـ Forbes. الأكثر ضعفاً هي المباني المستقرة للإيجار التي يبلغ عددها حوالي 795 مع 41000 وحدة تم الحصول عليها بين عامي 2016 و 2019 قبل تمرير HSTPA ، وفقًا لتحليل ارييل لمبيعات المباني التي تحتوي على أكثر من 10 وحدات. لقد تغيرت أساسيات هذه الأصول بشكل كبير ليس فقط بسبب ظروف السوق ولكن بسبب HSTPA.
المدى القريب مقابل المدى الطويل
يقوم فريق Capital Services لدينا بالرد على مكالمات من العملاء المهتمين بإغلاق البنوك والتواصل مع المقرضين. من المطمئن أن الاضطرابات الأخيرة في القطاع المصرفي ليست نتيجة قروض عقارية تجارية سيئة أو اكتتاب مشكوك فيه ، ولكن قضايا كلية تشق طريقها عبر الاقتصاد.
ما رأيناه هو قيام عدد قليل من البنوك المختارة بالتقدم لملء الفراغ الذي تركه بنك التوقيع. قال مات دزبانيك ، المدير الأول لمجموعة آريل لخدمات رأس المال: “على المدى الطويل ، نعتقد أن المقرضين الآخرين سيأخذون حصة في السوق ، معظمها في فئة الأصول المتعددة العائلات الأكثر أمانًا (سواء كانت خاضعة للتنظيم أم لا)”. ومع ذلك ، على المدى القصير ، سوف تتأثر التقييمات والتكلفة. ما زلنا متفائلين للغاية بشأن أساسيات مدينة نيويورك ولدينا دائمًا خيارات تمويل مختلفة حتى في هذه البيئة الصعبة “.
قال Dzbanek إنه لا يزال متفائلاً ، مشيرًا إلى أن معظم المقرضين الذين يعمل معهم يتنقلون من خلال الصفقات بوتيرة حثيثة. قال: “إننا ننهي الصفقات”. “نحن في منتصف الختام حيث نتحدث ونوقع عدة أوراق شروط كل أسبوع. لذا ، حتى الآن ، فإن أكبر شيء نراه هو ربما تراجع العائدات قليلاً أو ربما بمعدل أعلى. ولكن حتى الآن ، لا يزال المقرضون يتمتعون بإقبال جيد على العقارات في مدينة نيويورك “.
يعتبر خط أنابيب Dzbanek بمثابة توازن صحي بين فرص الاستحواذ وإعادة التمويل. في هذا المناخ ، ينصح العملاء بإجراء عملية وتحديد العديد من المقرضين لكل مشروع لتقليل المخاطر. وقال: “عندما يكون هناك عدم يقين في السوق ، يكون من الأهم بالنسبة للمقترضين أن يتعرضوا لأكبر عدد ممكن من الخيارات والعلاقات المصرفية”.
في حين أنه سيكون هناك تقلبات على المدى القصير ، فإن هذه الأزمة سترسخ حجر الأساس الجديد لإقراض العقارات التجارية في مدينة نيويورك. نعتقد أن هذه الفترة ستكون فرصة للمقرضين الجدد لتكثيف واكتساب حصة في السوق وزيادة وجودهم في مدينة نيويورك.
