أولاً ، الأخبار السيئة: انخفض حجم المعاملات متعددة العائلات في مدينة نيويورك في الربع الأول من عام 2023 إلى 2.11 مليار دولار ، بانخفاض 39٪ عن الربع الأول من عام 2022 ، كما يظهر في المراجعة الربع الأول للعائلات في الربع الأول من عام 2023 من Ariel. السبب؟ معدلات فائدة أعلى مقرونة بتقلبات السوق.
ومع ذلك ، في حين أن حجم الربع الأول كان أقل ، من وجهة نظر تاريخية ، إلا أنه لم يكن بعيدًا عما كان يعتبر متوسطًا على مدار العقد الماضي ، وتحديداً قانون استقرار الإسكان وحماية المستأجرين قبل الجائحة وما قبل عام 2019 (HSTPA).
علاوة على ذلك، تفوقت مدينة نيويورك بشكل ملحوظ مبيعات العائلات المتعددة في جميع أنحاء الولايات المتحدة ، والتي سجلت انخفاضًا بنسبة 74٪ على أساس سنوي وفقًا لشركة CoStar. بالإضافة إلى ذلك ، كان من المتوقع حدوث تباطؤ في الربع الأول مما يمثل استمرارًا في انخفاض المبيعات الذي شهدته خلال الربع الرابع من عام 2022.
ومع ذلك ، لم يكن انهيار بنك Signature متوقعًا ، وساهم في حالة عدم اليقين في السوق ، لا سيما في العقارات متعددة العائلات ، حيث كان Signature أحد أكثر المقرضين نشاطًا في هذا القطاع. نتيجة لذلك ، يشهد السوق أزمة ائتمانية قصيرة الأجل ، والتي يمكن أن تؤدي إلى تفاقم آجال استحقاق الرهن العقاري المتوقعة جيدًا وتحتاج إلى إعادة التمويل في بيئة أسعار فائدة أعلى.
لاحظ شريكي فيكتور سوزيو ، “كان هذا الربع هو المرة الأولى منذ الوباء عندما لم تكن هناك معاملات متعددة العائلات تزيد قيمتها عن 100 مليون دولار”. “هذا مثير للاهتمام للغاية ومن المحتمل أن يكون انعكاسًا لمزودي الأسهم المؤسسية الذين كانوا أكثر حذراً بشأن المكان الذي ينشرون فيه رؤوس أموالهم وترددهم في ضوء كل التقلبات وأسعار الفائدة المرتفعة.”
استمرت مباني السوق الحرة في الأداء الجيد
كانت النقطة المضيئة في الربع الأول هي السوق الحرة في الغالب للمباني متعددة العائلات التي تضم ما لا يقل عن 10 وحدات ، والتي تمثل 78 ٪ من حجم الدولار في الربع الأول.
أيضًا ، تفوقت مباني السوق الحرة الصغيرة متعددة العائلات (MF-MU تحت 6 وحدات) على جميع أنواع العقارات الأخرى ، حيث انخفضت بنسبة 12 ٪ فقط في حجم الدولار و 7 ٪ في حجم المعاملات. يرجع جاذبية هذا النوع من العقارات إلى وجود عدد كبير من المباني ضمن هذه الفئة التي لديها فئة ضريبية إما 2A أو 2B ، وهي فئة ضريبية محمية وتحد من الزيادات في الضرائب العقارية بما لا يزيد عن 8٪ سنويًا.
أساسيات قوية
على عكس الكثير من أنحاء البلاد ، حيث انخفضت الإيجارات أو هوت بالأرض خلال الأشهر القليلة الماضية ، في بعض الحالات بشكل كبير ، ظل نمو الإيجارات في مدينة نيويورك في مباني السوق الحرة غير المنظمة قويًا. بالإضافة إلى ذلك ، فإن النقص المستمر في المعروض من المساكن في مدينة نيويورك يكاد يضمن استمرار القوة في السوق الحرة متعددة العائلات.
- ارتفاع إيجارات السوق الحرة. في مانهاتن وبروكلين وشمال غرب كوينز ، ارتفع متوسط إيجارات السوق الحرة في مارس بنسبة 10٪ أو أكثر على أساس سنوي ، لكنها كانت ثابتة نسبيًا مقارنة بشهر فبراير.
- قيود العرض. على مستوى المدينة ، بلغ إجمالي تصاريح الوحدات السكنية الجديدة 9862 في الربع الأول من عام 2023 ، مقارنة بضعف هذا الرقم في الربع الأول من عام 2022 قبل انتهاء صلاحية التخفيض الضريبي 421 أ في يونيو 2022.
فجوة التسعير وتحفيز البائع واستحقاقات الرهن العقاري
مع كل التحديات ، حجز الربع الثاني بالفعل بعض الصفقات الكبيرة.
وقال سوزيو: “نظرًا لأن توقعات التضخم أصبحت أكثر تفاؤلاً ، فقد تم بالفعل إجراء عدد قليل من المعاملات فوق 100 مليون دولار خلال الربع الثاني ، وهو أمر واعد”. “لا يزال نشاط الإدراج الجديد أبطأ ، ولكن مع وجود دافع للبائعين. يساعد ذلك في سد فجوة الأسعار بين المشترين والبائعين وقد يؤدي إلى نشاط معاملات أقوى مع بداية العام “.
نما خط أنابيب آرييل الاستشاري بشكل كبير خلال الربع الماضي ، مما يشير إلى أن العديد من المالكين يفكرون في خياراتهم ويخططون للمستقبل. ومع ذلك ، هناك قدر كبير من هؤلاء الملاك لديهم آجال استحقاق رهن عقاري تستحق السداد قريبًا كما هو مذكور في مقالتي السابقة فوربس. لذلك ، نتوقع زيادة في عدد البائعين الذين اضطروا إلى تفريغ الأصول بحلول نهاية العام. بشكل متناقل: الرهون العقارية التراكمية المفترض تلعب دورًا في تقديم غالي التسعير للبائعين الحاليين حيث يرغب المشترون في الديون الأقل تكلفة.
يحتاج الإسكان المنظم والمستقر إيجاره إلى إغاثة كبيرة
وفي الوقت نفسه ، تعيش المساكن المنظمة والمرتبة على الريع على كوكب آخر. على عكس مباني السوق الحرة ، لا يمكن لمباني الإيجار المستقرة تعويض النفقات بإيجارات أعلى ولكن يجب أن تلتزم بالإيجارات التي يحددها سنويًا مجلس إرشادات الإيجار (RGB).
ومع ذلك ، تظهر البيانات الحديثة بوضوح أن نفقات التشغيل في ازدياد مستمر. وفقًا لدراسة RBG للمصروفات لعام 2021 ، انخفض صافي إيرادات المباني التي تحتوي على وحدات إيجارية ثابتة بنسبة 9.1٪ بين عامي 2020 و 2021 عبر ما يقرب من 15000 مبنى تم مسحها. كان الانخفاض – وهو أكبر انخفاض تم قياسه على الإطلاق في تاريخ الدراسة – مدفوعًا بارتفاع تكاليف التشغيل ، التي زادت بنسبة 5.2٪ على مستوى المدينة ، بالإضافة إلى انخفاض بنسبة 1.2٪ في متوسط مجموعات الإيجار. ونتيجة لذلك ، فإن صافي أرباح التشغيل للأصول الثابتة الإيجار آخذ في الانخفاض بشكل طبيعي ؛ أضف إلى ذلك التضخم وتتضاعف المشكلة.
ونتيجة لذلك ، اقترحت RGB زيادة الإيجار بنسبة تتراوح بين 2 و 5 في المائة لعقود الإيجار لمدة عام واحد على الشقق المستقرة وما بين 4 و 7 في المائة لعقود الإيجار لمدة عامين ، مع توقع التصويت النهائي في يونيو. ستخفف الزيادات من بعض الآلام التي يعاني منها الملاك الذين يستقرون في الإيجارات ، ولكنها بالتأكيد ليست كافية لمواجهة إعادة ضبط الرهن العقاري أو آجال الاستحقاق التي حان موعد استحقاقها. في عام 2022 ، وافق RGB على زيادة الإيجار بنسبة 3.25٪ لعقود الإيجار لمدة عام واحد وزيادة بنسبة 5٪ لعقود الإيجار لمدة عامين.
أزمة الائتمان قصيرة الأجل؟ نعم ، لكن هناك الكثير من الأسهم أيضًا
على عكس أزمة الائتمان قصيرة الأجل ، هناك الكثير من الأسهم من مصادر خاصة ومؤسسية جاهزة للنشر في مدينة نيويورك. لذلك ، من المتوقع أن تستمر أصول السوق الحرة في التعامل لأن الطلب على السكن يستمر في تجاوز المعروض من المساكن بشكل كبير ومدعوم بأساسيات قوية.
نتوقع أيضًا أن يتفوق الإسكان الميسور (برأس مال أ) على السوق. تحصل صفقات الحفظ على قدر هائل من الإجراءات في المدينة ، حتى عندما تكون المخزونات منخفضة.
بالنسبة للمباني المستقرة الإيجارات ، عادت الأسعار إلى مستويات 2014 نتيجة لسياسة الإسكان لعام 2019 (HSTPA) ، مما يعني أن أي تحول في السياسة قد يؤدي إلى عودة المستثمرين المتحمسين إلى السوق جنبًا إلى جنب مع المستثمرين على المدى الطويل ، خاصة لهذا الغرض. فئة الأصول.
