قد يواجه المستثمرون الذين يبحثون عن فرص التنمية عقبات هذا العام حيث تلوح في الأفق التكهنات بشأن الركود وارتفاع أسعار الفائدة. قد يتسبب عدم اليقين في السوق وتغير الطلب في حدوث تأخيرات واسعة النطاق أو عمليات تطوير مهجورة. سيحتاج مطورو العقارات ، وهم الأطراف التي تشرف على المشروع ، إلى اتخاذ قرارات صعبة في المستقبل.
إذا كنت تفكر في الاستثمار في مشروع تنموي ، فقد يكون هناك عوائد أعلى ، ولكن هناك مخاطر أكبر أيضًا. في هذا المقال من السلسلة ، “اتخاذ قرارات الاستثمار في سوق العقارات اليوم” ، سوف نتناول بعض العوامل التي يجب موازنتها عندما تفكر في استثمارات التطوير. (راجع المقالات الأولى والثانية والثالثة والرابعة من السلسلة.) ضع ذلك في اعتبارك أثناء استعراض قطعة أرض معروضة للبيع.
انظر إلى متطلبات الاستحقاق: يشير الحصول على الاستحقاق إلى العملية القانونية التي ستحتاج إلى خوضها للحصول على موافقة المدينة على مشروعك. تمنح بعض الأماكن ، مثل مدينة نيويورك ، حق التطوير الذي يسمح لك بالبناء دون السعي للحصول على استحقاقات. ومع ذلك ، قد تكون هناك مجموعة متنوعة من القضايا والتعقيدات التي تنشأ. قد تواجه قيودًا في المناطق أو الأحياء التاريخية بالقرب من البنية التحتية للمواصلات ، مما قد يجعل من الصعب في النهاية البناء. إحضار مستشار تقسيم المناطق والمعاملات عند إجراء عملية الموافقة. لتجنب المخاطر ، يمكنك البحث عن مشاريع مؤهلة بالفعل بالكامل.
كن على دراية بالقضايا البيئية: هل يمكن البناء على الأرض التي تشتريها على أساس تناسق التربة؟ هل سيتداخل مشروعك مع الرموز البيئية في المنطقة؟ ستحتاج إلى المرحلة الأولى من التقييم البيئي للموقع ، والتي ستبحث في تاريخ المشروع. إذا كان هناك سبب للاعتقاد بأن التلوث ممكن ، فقد تحتاج إلى المرحلة الثانية من التقييم البيئي للموقع. تتضمن هذه الخطوة عينات من التربة. اجمع مشورة جيدة لهذا ، لأن إعداد تقرير بيئي نظيف (أو على الأقل وضع حد للتعرض) سيكون ضروريًا في العقد.
الاعتراف برأس المال من أجل التنمية هو المفتاح: حتى إذا قمت بإنشاء جدول زمني لخطة عملك ، فإن التأخير في الموافقات والإمدادات قد يؤدي إلى فترات انتظار طويلة. قد تزيد التكاليف غير المتوقعة من احتياجاتك المالية المتوقعة. إذا لم تتم رسملتك بشكل صحيح ، واقترضت أموالًا أو تلتزم بدفع عوائد لمجموعة من المستثمرين ، فقد يؤدي ذلك إلى استنزاف التدفق النقدي للمشروع.
ومع ذلك ، فإن بعض المستثمرين الأذكياء يتطلعون إلى ربط المواقع ، مما يعني أنهم يضعون ودائعًا ميسرة على العقود التي تكون مشروطة بالموافقات. إذا كنت قادرًا على القيام بذلك ، وكنت على استعداد للتكهن بتكلفة الحصول على الاستحقاقات والموافقات ، فقد تكون هذه طريقة للمضي قدمًا. يمكنك بيع العقد أو قلبه للحصول على عائد. (ومع ذلك ، تذكر أنه لا يوجد ضمان في هذه المساحة!)
اعلم أن المقرضين سيكونون حذرين: يمكن أن يكون الحصول على التمويل أمرًا صعبًا بشكل خاص في سوق اليوم. يميل المقرضون إلى توخي الحذر الشديد بشأن أكثر أنواع الاستثمار العقاري خطورة ، مما يعني أنهم سيبحثون في كثير من الأحيان فقط عن توفير تمويل البناء للمطورين الأكثر خبرة وائتمانًا. في كثير من الأحيان ، تتطلب قروض البناء ضمانات شخصية. بالنسبة لفرد خاص ، قد يكون هذا كارثيًا إذا فشل المشروع. من الضروري استشارة محاميك قبل المضي قدمًا. تحقق أيضًا من وسيط الرهن العقاري لفهم واقع التمويل في سوق اليوم.
اسأل عن حوافز التنمية: إذا كانت مدينتك أو ولايتك تقدم المساعدة للمشاريع ، فيمكنها فتح الأبواب أمام الفرص وتخفيف عبء التكلفة. في بعض الأسواق ، تُعد هذه الامتيازات شرطًا فعليًا للبدء. على سبيل المثال ، مع أسعار الأراضي الحالية في مدينة نيويورك ، قد يكون من الصعب جعل الأرقام تعمل من أجل تطوير الإيجارات دون تخفيف ضريبي. قد يكون لدى البلديات الأخرى برامج أو حوافز تجريبية بناءً على خطة مشروعك لدعم البنية التحتية العامة.
في بعض أسواق التطوير الاحترافية ، مثل هيوستن ، قد يكون من الأسهل البناء. ومع ذلك ، فإن هذا يخلق أيضًا فرصة للمطور المجاور للتدخل والتنافس في مشروعك. في كثير من الأحيان يكون من المفيد إذا كان هناك دخل ، مثل من مشغل مواقف السيارات أو مستأجري التجزئة لفترات قصيرة. في هذه الحالات ، تأكد من أن جميع عقود الإيجار قابلة للإلغاء حتى لا تعيق تطويرك.
أخيرًا ، تذكر أنه عندما تستثمر في مشروع تطوير ، لا يتعلق الأمر بمكان السوق اليوم. سترغب في أن تقضي سنتين إلى ثلاث سنوات على الطريق ، عندما يكون المشروع جاهزًا للتسويق. قد يكون من الصعب التنبؤ بالمستقبل ، ولكن إذا كنت في سوق مقيدة معروضة وقمت بتقديم المنتج المناسب في الوقت المناسب ، فقد يؤدي ذلك إلى مشروع ناجح للغاية.
