عندما يوقع مالك المبنى والمستأجر عقد إيجار ، تتكون الخطوة الثانية إلى الأخيرة عادةً من توقيع المستأجر على عقد الإيجار وإعادته إلى المالك. ثم يوقع المالك ويعيد عقد الإيجار الموقعة إلى المستأجر. يضع كل طرف عقد الإيجار الموقع بالكامل في ملفه ويعيش الأطراف حياتهم العقارية.
تشير حالة حديثة في نيويورك إلى أن مالك العقار يحتاج إلى القيام بشيء أكثر إذا أراد أن يكون قادرًا على إنفاذ عقد الإيجار ضد المستأجر. لا يكفي أن يكون مالك العقار قادرًا على إثبات أن المستأجر وقع على عقد الإيجار وأن مالك العقار لديه نسخة من عقد الإيجار الموقع. بدلاً من ذلك ، يحتاج مالك العقار أيضًا إلى إظهار أن المستأجر قد تلقى نسخة من عقد الإيجار النهائي الموقع. عادة ما يحدث ذلك تلقائيًا عندما يوقع الطرفان على عقد إيجار ، بالطبع ، خاصة إذا كان هناك محامون متورطون. لكن في بعض الأحيان لا يحدث ذلك ، لذلك لن يكون لدى مالك العقار بالضرورة دليل فعلي على حدوث ذلك. تشير الحالة الأخيرة إلى أنه يجب على أي مالك عقار إنشاء هذا الدليل والاحتفاظ به في الملف.
في دعوى التقاضي الأخيرة في نيويورك ، أبرم صاحب العمل عقد إيجار مع شركة منذ فترة طويلة. انتهت صلاحيته. تم حل الشركة ، لكن الشركة بقيت في المكان وواصلت دفع الإيجار. في مرحلة ما ، تفاوض الطرفان على اتفاقية تمديد عقد الإيجار. في هذا المستند ، وافق المساهم الوحيد ومالك المستأجر الأصلي على أنه كان بالفعل المستأجر بموجب عقد الإيجار لسنوات ، وسيظل المستأجر بموجب عقد الإيجار من الآن فصاعدًا. ويبدو أنه وقع اتفاقية تمديد عقد الإيجار وأعادها إلى المالك.
عندما تعثر تمديد عقد الإيجار ، أكد الفرد الذي وقع عليه أنه لم يتلق نسخة من التمديد الموقع. لم يستطع المالك إثبات أنه أعطى الفرد التمديد الموقع.
أعلنت المحكمة: “لا يمكن نقل ملكية العقارات المستأجرة دون التسليم القانوني لعقد الإيجار المنفذ بالكامل إلى المستأجر”. ورأت المحكمة أن حقيقة أن المستأجر الفرد بقي في المكان ، ودفع الإيجار لسنوات ، لم يغير شيئًا. ذلك لأن إشغال الفرد ودفعه كانا متسقين مع كونه مستأجرًا شهريًا بدون عقد إيجار. نتيجة لذلك ، لم يتمكن المالك من فرض تمديد عقد الإيجار ضد المستأجر الفردي.
من الناحية المنطقية ، كان بإمكان المحكمة أن تحكم بشكل مختلف ، على الرغم من أن السوابق القضائية تدعم نهج المحكمة. على سبيل المثال ، إذا قام المستأجر بإعادة مستند عقد إيجار موقع إلى المالك ، فيمكن للمرء أن يضع العبء على المستأجر بشكل معقول للمطالبة بنسخة من المستند الموقع عليه بعد وقت قصير من تسليمه إلى المالك. إذا لم تكن النسخة الموقعة وشيكة ، فإن المبادئ القانونية العادية ستسمح للمستأجر بسحب توقيعه من خلال تقديم إشعار بهذا المعنى. إذا لم يقم المستأجر بذلك في غضون فترة زمنية معقولة ، فسيكون من المعقول افتراض أن المستأجر قد حصل على عقد إيجار موقع عليه وأصبح ساريًا.
وبدلاً من ذلك ، أجبرت المحكمة مالك العقار على إثبات أن المستأجر قد استلم الوثيقة الموقعة. هذا ليس بالأمر الصعب ، خاصة إذا كان المالك يتعامل مع محاميه. لكن ليس كل مالك عقار يفعل ذلك. من حين لآخر يوقع الطرفان عقد الإيجار شخصيًا ويبتعد الجميع بعقد إيجار موقع. لا يوجد دليل على أن أي شخص قد تلقى بالفعل نسخة من عقد الإيجار ، إلا إذا قام المالك بتصوير الإجراءات على شريط فيديو. بغض النظر عن كيفية استلام المستأجر لنسخته من عقد الإيجار الموقع ، من المحتمل جدًا ألا يحتفظ المالك النموذجي بسجلات كافية لإثبات حدوث ذلك.
الحصول على دليل على تسليم عقد إيجار موقع يخلق إضافة غير بديهية لعملية توقيع عقد الإيجار. إنه إجراء جيد للتدبير المنزلي. ربما لا يعتقد معظم الملاك أن الأمر بالغ الأهمية. يبدو أنهم مخطئون في ذلك.
