قبل ستة أشهر توقعت أن أسعار المساكن ستنخفض ، وعدد المنازل المباعة سينخفض ، والبناء الجديد سينخفض. منذ ذلك الحين ، انخفضت أسعار المساكن قليلاً ، في المتوسط ، ولكن ليس بشكل سيئ للغاية. عدد مبيعات المنازل هو بالتأكيد طريق منخفض. وتظهر أحدث البيانات الخاصة ببناء المساكن أن مساكن الأسرة الواحدة كانت أقل بكثير من مستوى ما قبل ستة أشهر وأقل بكثير مما كانت عليه قبل عام. هذه أرقام وطنية ، وتتراوح الأسواق المحلية بين أعلى وأدنى من المتوسط.
انخفضت معدلات الرهن العقاري منذ أكتوبر 2022 ؛ من 6.90٪ إلى 6.27٪ مؤخرًا. لقد تخلوا عن التوقعات بأن بنك الاحتياطي الفيدرالي سيتوقف عن رفع أسعار الفائدة قصيرة الأجل. أدى الانخفاض الطفيف في معدلات الرهن العقاري إلى منع حدوث انخفاض حاد في أسعار المساكن.
بالنظر إلى المستقبل ، فإن القضية الأكبر هي الطلب الأساسي على الإسكان ، يليه مقدار هذا الطلب الذي تم تلبيته بالفعل خلال عامين من أسعار الفائدة المنخفضة للغاية.
كان Underbuilding موضوعًا مشتركًا للمتفائلين بالإسكان ، الذين يعتقدون أننا لم نبني بشكل كافٍ. النقطة النموذجية التي تم توضيحها هي أننا اعتدنا على بناء حوالي مليون منزل للعائلة الواحدة سنويًا ، ولكن على مدار أكثر من عقد قمنا ببناء 650 ألف منزل فقط سنويًا ، بانخفاض قدره 40٪. (كان المتوسط الفعلي من 1960 حتى 2007 هو 949.000 ؛ وفي 2008-2019 كان 656.000).
ومع ذلك ، فقد انخفض الطلب خلال نصف القرن الماضي. معظم المنازل تدوم لفترة طويلة. المنازل التي يبلغ عمرها مائتي عام ليست نادرة في الأجزاء القديمة من الولايات المتحدة. القضية الحاسمة ، إذن ، ليست استبدال المساكن القديمة بإنشاء أسر جديدة. وبيانات التعداد واقعية. في الفترة السابقة ، أضفنا 1.3 مليون أسرة سنويًا ، في المتوسط ، ولكن في السنوات اللاحقة ، أضفنا 1.0 مليون أسرة فقط. هذا الانخفاض هو أقل من انخفاض البناء ، ولكن دعونا نلقي نظرة على مبنى متعدد العائلات. فقد ارتفع من 29٪ من إجمالي الوحدات السكنية المبنية إلى 31٪ من إجمالي الوحدات ، مع أخذ بعض الركود.
منذ أن بدأ الوباء ، كان معدل النمو السكاني في الولايات المتحدة منخفضًا للغاية. كانت الهجرة (القانونية وتقديرات الهجرة غير الموثقة) منخفضة للغاية. بالإضافة إلى الزيادة الطبيعية (عدد الأطفال الذين يتجاوزون مدافنهم) كانت أيضًا صغيرة جدًا.
من المؤكد أن فرضية البناء السفلي صحيحة في بعض المجتمعات ، خاصة تلك الموجودة في الشمال الشرقي والساحل الغربي التي لديها قيود صارمة ، أو تكاليف عالية ، على التطوير. إنه أقل صحة بكثير في الغرب الأوسط والجنوب.
تُظهر الإحصائيات المتعلقة بالطلب على السكن صعوبة الحساب الدقيق لمقدار ما كنا عليه من بناء. أولاً ، يمكن للناس العيش بمفردهم أو مع الآخرين. قد يعيش الشباب مع والديهم. قد يعيش العزاب بمفردهم أو يكون لديهم رفقاء في السكن. تكون هذه أحيانًا قرارات عائلية أو تتعلق بنمط الحياة ، لكنها غالبًا ما تتأثر بالتمويل. عندما دفعت مدفوعات التحفيز الكثير من الناس إلى التدفق النقدي ، تخلوا عن زملائهم في السكن. ثم عندما شدد التضخم ميزانياتهم ، قبلوا رفقاء السكن مرة أخرى.
بالنسبة للأمة ككل ، يبدو أنه كان هناك بعض الركائز ، ولكن ليس كثيرًا ، في حقبة ما قبل الوباء.
تحدي التنبؤ التالي: كيف ستؤثر زيادة شراء المنازل في عام 2020 على الطلب في المستقبل. عندما ضرب Covid-19 ، خفض الاحتياطي الفيدرالي أسعار الفائدة وبدأت أسعار الرهن العقاري في الانخفاض. في الوقت نفسه ، غيرت بعض العائلات التي تعيش في شقق رأيها بشأن المكان الذي يريدون العيش فيه. تناسب المساكن الأكبر حجمًا العمل عن بُعد بشكل أفضل ، ولم تكن المسافة من وسط المدينة مناسبة عندما كان الانتقال من غرفة النوم إلى غرفة العائلة.
كانت مبيعات المنازل قبل الوباء تصل إلى حوالي خمسة ملايين ونصف المليون سنويًا ، ثم ارتفعت إلى ستة ونصف في أواخر عام 2020 ، وفقًا للجمعية الوطنية للوسطاء العقاريين. استجاب بناة المنازل للطلب ببناء المزيد من المنازل. لقد وصلوا إلى ذروة 1.3 مليون وحدة (معدل سنوي) في أواخر عام 2020 وحافظوا على وتيرة أعلى من عام 2019 حتى أكتوبر 2022 ، وفقًا لتقرير البناء السكني الجديد لمكتب الإحصاء. شيد بناة المنازل في البلاد حوالي مليوني منزل لأسرة واحدة بالإضافة إلى اتجاه ما قبل الجائحة.
تم بيع العديد من هؤلاء المليوني منزل حديث البناء لأشخاص كانوا يمتلكون منزلًا سابقًا ، لكن منازلهم القديمة عادت إلى السوق ، وفي النهاية ذهب عدد مماثل من المنازل إلى المشترين لأول مرة. من كانو؟ معظمهم ، الغالبية العظمى ، ربما كانوا عائلات توقعت شراء منزل والخروج من شقتهم. لقد فعلوا ذلك في وقت سابق لأن معدلات الرهن العقاري منخفضة للغاية ، وكان بإمكانهم تحمل الشراء على الفور بدلاً من الانتظار لبضع سنوات. بعبارة أخرى ، كانت طفرة الإسكان تقترض ببساطة من المستقبل.
المستقبل الآن. فكر في العائلات التي ، قبل أربع سنوات ، كان من المرجح أن تشتري منزلها الأول في عام 2023. اشترى معظمهم منزلًا بالفعل ، عندما كانت معدلات الرهن العقاري منخفضة والأسعار لم ترتفع بالكامل إلى مستويات قياسية. هذا ينذر بسوء ، مريض للغاية ، لسوق الإسكان في عام 2023.
انخفضت معدلات الرهن العقاري من ذروتها ، لكنها بقيت أعلى من أي شيء شوهدت منذ عام 2006 عند 6.26٪. وعلى الرغم من انخفاض أسعار المساكن ، فقد كان الانخفاض أقل من 1٪ – بعد عامين من المكاسب التي بلغ مجموعها 38٪. باختصار ، أصبحت المنازل الآن باهظة الثمن ، وعلى الأرجح يمتلك مشترو المنازل منازلهم بالفعل.
المكاسب المحتملة هي أن هناك عددًا من الأشخاص في سنواتهم الأولى في شراء المساكن. كثير منهم لن تثنيهم معدلات الرهن العقاري المرتفعة ، واكتشاف أنه يمكنهم إعادة التمويل في غضون بضع سنوات عندما تنخفض المعدلات (وهو ما سيحدث على الأرجح ، رغم أنه ليس مؤكدًا). لن ينهار سوق الإسكان كما حدث في ركود 2008-2009 ، لأن الرهون العقارية قد تم ضمانها بمبادئ سليمة ، مثل التحقق من الدخل. لذلك لن يكون عامي 2023 و 2024 كارثيًا على الإسكان في الولايات المتحدة ، ولكن من المرجح أن تنخفض الأسعار مع حجم باهت للمعاملات.
