تحول المد حيث بدأت أسواق الإسكان في مراكز التكنولوجيا والبؤر الساخنة للهجرة الوبائية تهدأ بسرعة أكبر من أجزاء أخرى من البلاد مع تعثر قطاع التكنولوجيا واستمرار ارتفاع معدلات الرهن العقاري ، وفقًا لمسح حديث.
وجد تحليل Redfin أن مدينة أوستن بولاية تكساس كانت الأسرع خلال العام الماضي حيث انحدرت سوق الإسكان من طفرة حقبة الوباء. بدأ بنك الاحتياطي الفيدرالي في رفع أسعار الفائدة لمكافحة التضخم ، مما أدى إلى زيادة معدلات الرهن العقاري قبل عام. أوستن تليها سياتل. فينيكس. تاكوما ، واشنطن ؛ ودنفر. لاس فيغاس ، ستوكتون ، كاليفورنيا ؛ سان خوسيه، كاليفورنيا؛ تقع ساكرامنتو وأوكلاند بكاليفورنيا في المراكز العشرة الأولى.
عندما يتعلق الأمر بالدفع ، فإن المعدلات المرتفعة وانخفاض العرض وتسريح العمالة التقنية يضعف الطلب في مراكز الساحل الغربي
تراجعت مقاييس الطلب على شراء المساكن والمنافسة بسرعة في المراكز التقنية ، بما في ذلك سياتل وسان خوسيه وأوكلاند. تم بيع المنزل النموذجي في سان خوسيه مقابل 0.6٪ فقط أعلى من السعر المطلوب في فبراير ، مقارنة بـ 12٪ أعلاه طلب السعر قبل عام – أكبر انخفاض بنقطة مئوية في الدولة. سجلت سياتل ثالث أكبر انخفاض ، حيث ارتفعت من 8٪ أعلى من السعر المطلوب إلى 1٪ أقل خلال العام الماضي. انخفضت مبيعات المنازل المعلقة بنسبة 40٪ على أساس سنوي في سياتل ، وانخفضت بنسبة 38٪ في سان خوسيه.
طلبت Redfin من وكلائها مشاركة حجم الدور الذي تلعبه الزيادة الكبيرة في تسريح العمال في مجال التكنولوجيا ، وسوق الأسهم المهتز والاضطراب المصرفي في فترة التهدئة ، ووجدت أن المراكز الساحلية تبرد بسرعة لمجموعة من الأسباب. أفاد البعض أن تسريح العمال وأسهم التكنولوجيا غير المستقرة تمنع المشترين. يعزو آخرون التباطؤ بشكل أساسي إلى عوامل أخرى ، بما في ذلك المخزون المنخفض للغاية. تعد سان خوسيه وأوكلاند من بين خمسة مترو أنفاق أمريكية تسقط فيها القوائم الجديدة بشكل أسرع.
تشهد أسواق الإسكان في المراكز التقنية تبريدًا سريعًا لعدة أسباب
أسهم التكنولوجيا رأساً على عقب. انخفضت أسهم شركات التكنولوجيا بأكثر من 30٪ في عام 2022 ، على الرغم من ارتفاعها قليلاً منذ ذلك الحين. ضربت أسهم التكنولوجيا المهتزة منطقة الخليج وسياتل بشدة لأن المشترين العاملين في صناعة التكنولوجيا غالبًا ما يستخدمون عائدات الأسهم لدفع مبالغ أولى.
تسريح العمال التقنية. تسريح العمال في صناعة التكنولوجيا ، التي تتركز بشكل كبير في منطقة الخليج ومنطقة سياتل ، منتشرة على نطاق واسع. قالت شيلي روشا ، مديرة Redfin في Bay Area ، إن بعض المشترين قد انسحبوا من البحث أو ألغوا العقود لأنهم فقدوا وظائفهم أو قلقون بشأن فقدها. يقول وكلاء آخرون إن تسريح العمال وتضاؤل فرص العمل في مجال التكنولوجيا يمنع بعض المشترين لأول مرة من دخول السوق على الإطلاق.
المخزون المنخفض. هناك الكثير من سكان منطقة الخليج وسياتل الذين لا يؤجلهم احتمال تسريح العمال وسوق الأوراق المالية الصخري. لكن العدد المحدود من المنازل التي تطرح في السوق يحد من الطلب عليها أيضًا.
الزيادات الوبائية في أسعار المساكن غير مستدامة. ارتفعت أسعار المنازل في مراكز التكنولوجيا بسرعة لسنوات عديدة ، لا سيما أثناء الوباء ، مما أدى إلى تسعير السكان الذين لم يعملوا في Google أو Meta أو Amazon أو Microsoft أو أي شركة تقنية أخرى. الآن بعد أن تكافح التكنولوجيا وأصبحت معدلات الرهن العقاري مرتفعة ، أصبح جزء أكبر من السكان المحليين غير قادرين على شراء المنازل.
ارتفاع معدلات الرهن العقاري. تبلغ معدلات الرهن العقاري حوالي 6.4٪. هل هذا شيء جيد؟ لا ، لأنه أكثر من ضعف المستوى القياسي المنخفض البالغ 3٪ الذي كان شائعًا في أواخر عام 2020 وأوائل عام 2021. وقد أدى ذلك إلى زيادة مدفوعات الإسكان الشهرية بشكل كبير في الأسواق باهظة الثمن. يدفع مشتر منزل سياتل النموذجي 4،210 دولارات شهريًا بمعدل 6.4٪ اليوم ، مقابل حوالي 3200 دولار قبل عام بمعدل 3.5٪.
أسعار المساكن لا تزال مرتفعة. تنخفض أسعار المنازل في منطقة الخليج وسياتل ، لكنها لا تزال مرتفعة ، ويرجع ذلك إلى حد كبير إلى محدودية المخزون. تباع المنازل النموذجية في سان خوسيه وسياتل بمبلغ 1،250،000 دولار و 710،000 دولار ، على التوالي ، مقارنة بالمتوسط الوطني البالغ 386،000 دولار. تؤدي معدلات الرهن العقاري المرتفعة إلى تفاقم النفقات ، مما يؤدي إلى طرد العديد من المشترين المحتملين.
تجدر الإشارة إلى أنه في حين أن هذه الأسواق هدأت بسرعة من فبراير 2022 إلى فبراير 2023 ، يلاحظ بعض الوكلاء الآن المنافسة على المنازل ذات الأسعار المعقولة حيث تنخفض معدلات الرهن العقاري من ذروتها ويظل العرض منخفضًا.
قال وكيل شركة San Jose Redfin Laxmi Penupothula: “أرى حروبًا في العطاءات على المنازل التي يتم تسعيرها بشكل عادل ودقيق ، ويبدو السوق بشكل عام قويًا هذا الأسبوع”. “القوائم باهظة الثمن هي تلك الموجودة في السوق.”
كان لانهيار بنك وادي السيليكون ، الذي أقرض الأموال للعديد من الشركات الناشئة في منطقة الخليج ، تأثير متباين على سوق الإسكان المحلي (انهار البنك في مارس ، بعد الإطار الزمني للبيانات الواردة في هذا التقرير). أفاد وكلاء Redfin أن عدم اليقين بشأن استقرار الصناعات المصرفية والتكنولوجية يؤدي إلى تفاقم الأعصاب لدى بعض المشترين والبائعين. لكن فشل البنك – إلى جانب الاضطرابات المحيطة بالبنوك الأخرى – تسبب في قيام الاحتياطي الفيدرالي برفع أسعار الفائدة بشكل متواضع الأسبوع الماضي ، الأمر الذي أدى بالفعل إلى خفض معدلات الرهن العقاري ويمكن أن يساعد في إعادة بعض المشترين.
من المحتمل أيضًا أن تشعر منطقة مترو نيويورك (المرتبة رقم 66 من حيث تبريد الأسواق بشكل أسرع) بتأثير الاضطرابات المصرفية لأن الكثير من سكانها يعملون في القطاع المالي. ما يقرب من واحدة من كل خمس وظائف مالية في الولايات المتحدة موجودة في نيويورك ، والتمويل هو الصناعة ذات الأجور الأعلى في المدينة. يمكن أن يؤدي عدم الاستقرار المصرفي إلى إضعاف الطلب على شراء المنازل في المنطقة حيث يقلق العاملون في القطاع المالي بشأن صناعتهم.
تنتقل المدن المزدهرة الوبائية من المناطق الساخنة إلى المناطق غير الساخنة
ارتفعت شعبية أوستن في عام 2021 وأوائل عام 2022 حيث انتقل تدفق العمال البعيدين خارج المدينة من المناطق الساحلية باهظة الثمن ، مستفيدين من معدلات الرهن العقاري المنخفضة تاريخياً.
ولكن الآن ، مقاييس شراء المساكن المنافسة والطلب في أوستن ينخفض بسرعة. ارتفع إجمالي المعروض من المنازل المعروضة للبيع بنسبة 140 ٪ على أساس سنوي في فبراير ، وهي ثاني أكبر زيادة في الولايات المتحدة (فقط نورث بورت ، فلوريدا شهدت زيادة أكبر). وانخفضت المبيعات المعلقة بنسبة 40٪ ، وتم التعاقد على 16٪ فقط من المنازل في غضون أسبوعين من دخول السوق في فبراير ، بانخفاض عن 38٪ في العام السابق.
أدى اندفاع مشتري المنازل الميسورين إلى ارتفاع أسعار المنازل المحلية ، كما أدى الارتفاع اللاحق في معدلات الرهن العقاري إلى دفع المزيد من السكان المحليين. على الرغم من أن متوسط سعر القدم المربع في أوستن انخفض بنسبة 13٪ على أساس سنوي في فبراير ، وهو أكبر انخفاض في أي مترو أمريكي رئيسي ، إلا أنه لا يزال أعلى مما كان عليه قبل عامين ، ولا يزال الدخل اللازم لشراء منزل هناك أعلى بكثير مما كان عليه قبل عامين. المكاسب المحلية النموذجية.
القصة متشابهة في فينيكس ولاس فيجاس وساكرامنتو ، وهي أيضًا مناطق جذب للعمال البعيدين الذين يغادرون مناطق باهظة الثمن للحصول على منازل بأسعار معقولة وطقس أكثر إشراقًا. تعد كل من فينيكس ولاس فيجاس وساكرامنتو جميعها دعائمًا أساسية في قائمة Redfin لأشهر وجهات الهجرة ، وسرعان ما تحولت من أسعار معقولة نسبيًا إلى أسعار غير معقولة – على الأقل بالنسبة للمقيمين الحاليين – أثناء الوباء.
الآن أسواق الإسكان في تلك المدن المزدهرة تقوم بعمل تغيير مع ارتفاع الأسعار. تساهم المشكلات التقنية أيضًا في ضعف الطلب في هذه المناطق لأن العديد من العمال عن بُعد يكافحون من أجل تسريح العمال واحتمال حدوثها. تعد منطقة Bay Area و / أو سياتل من بين أهم مصادر مشتري المساكن الذين ينتقلون إلى أوستن وفينيكس ولاس فيغاس وساكرامنتو.
يوضح الجزء المتزايد من بائعي المنازل الذين يخفضون سعر الطلب مدى برودة بعض هذه الأسواق. في فينيكس ، شهدت 70٪ من المنازل المعروضة للبيع انخفاضًا في الأسعار في فبراير ، مقارنة بـ 21٪ قبل عام – ثاني أكبر زيادة في الولايات المتحدة ، تليها دنفر ، حيث انخفض سعر 37٪ من المنازل في فبراير ، مقارنة مع 13٪ في العام السابق.
تعد لاس فيجاس وفينيكس أيضًا من بين الأماكن التي شهدت أكبر زيادة في البائعين الذين قدموا تنازلات لجذب المشترين خلال العام الماضي.
أجزاء من ولاية كونيتيكت ، شمال ولاية نيويورك ، والغرب الأوسط تصمد بشكل أفضل وسط سوق الإسكان الهش
وفقًا للتحليل ، فإن مدينة هارتفورد ، كونيتيكت هي الأفضل. ليس بالضرورة أن يكون سوق الإسكان هناك ساخنًا – فقد انخفضت المبيعات المعلقة بنسبة 16٪ على أساس سنوي في فبراير كما انخفضت القوائم الجديدة أيضًا بأرقام مزدوجة – لكن المقاييس الأخرى تُظهر أنه لا تزال هناك منافسة على المنازل. ومن بين المنازل التي يتم بيعها ، سيجري المزيد من العقود في غضون أسبوعين مقارنة بالعام السابق ، وارتفع متوسط سعر القدم المربع بنسبة 8٪.
يأتي بعد ذلك ميلووكي ، تليها قطعتان مترويتان أخريان في كونيتيكت واثنان من المترو في شمال نيويورك: نيو هافن ، بريدجبورت ، ألباني وروتشستر. مقاطعة ليك ، إلينوي ؛ ماكالين ، تكساس ؛ ويلمنجتون ، ديلاوير ؛ وتقريب شيكاغو المراكز العشرة الأولى.
المنازل في جميع تلك الأماكن ميسورة التكلفة نسبيًا ؛ تسعة من أصل 10 لها متوسط سعر بيع أقل من المتوسط الوطني (بريدجبورت هو الاستثناء). هذا يعني أن الزيادة الطفيفة في معدلات الرهن العقاري لا تحدث فرقًا كبيرًا بالدولار في مدفوعات الإسكان الشهرية كما هو الحال في المناطق باهظة الثمن.
