إن الولايات المتحدة هي مجتمع ملكية رهن عقاري أكثر من كونها مجتمع ملكية منزل.
وجدت دراسة أجرتها منظمة التعاون الاقتصادي والتنمية (OECD) في عام 2022 شملت 28 دولة أن الولايات المتحدة لديها ثالث أدنى نسبة من الأسر التي تمتلك منازلها “خالية وواضحة” بدون قروض عقارية ، بصفتها “مالكة صريحين”.
معدل ملكية المنازل الحرة والواضحة للأسر
- ليتوانيا = 83٪
- جمهورية سلوفاكيا = 69٪
- المجر = 68٪
- سلوفينيا = 68٪
- بولندا = 66٪
- اليونان = 63٪
- لاتفيا = 61٪
- إيطاليا = 60٪
- إستونيا = 57٪
- اليابان = 48٪
- إسبانيا = 48٪
- تشيلي = 45٪
- أيرلندا = 43٪
- البرتغال = 43٪
- لوكسمبورغ = 42٪
- كوريا = 41٪
- فرنسا = 37٪
- بلجيكا = 35٪
- فنلندا = 34٪
- المملكة المتحدة = 33٪
- نيوزيلندا = 32٪
- النمسا = 30٪
- أستراليا = 29٪
- كندا = 28٪
- ألمانيا = 27٪
- الولايات المتحدة = 23٪
- الدنمارك = 11٪
- هولندا = 9٪
المصدر: OECD (2022)، Housing Taxation in OECD Countries، OECD Tax Policy Studies، No. 29، OECD Publishing، Paris.
في الولايات المتحدة ، عادة ما تشير كلمة “مجاني وواضح” إلى أصحاب المنازل الذين يمتلكون منازلهم بدون قروض عقارية. هذه الدراسة ، مع ذلك ، نظرت على الإطلاق الأسرسواء أكان أصحاب منازل أم مستأجرين ، وقدرت النسبة المئوية لجميع الأسر التي امتلكت المنازل التي عاشوا فيها بدون رهن عقاري. أي أن هذه الدراسة نظرت في النسبة المئوية لجميع الأسر التي كانت تمتلك منازل حرة وواضحة.
ما الذي يحدد معدل ملكية المنازل الحرة والواضحة في بلد ما؟ إنه سؤال رائع.
الرهون العقارية الطويلة
كانت البلدان الثلاثة التي شملتها الدراسة ذات أدنى معدلات ملكية منازل مجانية وواضحة هي الولايات المتحدة والدنمارك وهولندا. من المؤكد أن أحد أسباب المعدلات المنخفضة هو طول مدة الرهون العقارية النموذجية في تلك البلدان.
كما هو الحال في الولايات المتحدة ، فإن الرهن العقاري النموذجي هو 30 عامًا في الدنمارك ، وحوالي 28 عامًا في هولندا ، وفقًا لدراسة أخرى لمنظمة التعاون الاقتصادي والتنمية. في 80٪ من البلدان التي شملتها الدراسة ، كان آجال استحقاق الرهن العقاري النموذجي أقل من 30 عامًا. كان عدد البلدان التي لديها قروض عقارية لمدة 20 عامًا أكثر من تلك التي لديها قروض عقارية لمدة 30 عامًا.
الناس ، بطبيعة الحال ، يسددون قروضهم العقارية ويمتلكون منازلهم مجانًا وواضحة قبل سنوات عديدة في البلدان التي يكون فيها الرهن العقاري أقصر.
الاعفاءات الضريبية
يحصل أصحاب المنازل في الدنمارك وهولندا على فائدة كبيرة للغاية على الرهن العقاري وإعفاءات ضريبية أخرى على المنازل التي يعيشون فيها.
عندما تدفع الحكومة لك بشكل أساسي للحصول على قرض عقاري ، فإن الناس يسددون قروضهم العقارية بشكل أبطأ بكثير. الإعفاءات الضريبية كبيرة جدًا في هولندا لدرجة أن 40٪ من الرهون العقارية المستحقة كانت عبارة عن رهون عقارية بفائدة فقط. إن أصحاب المنازل الهولنديين لا يسددون ديون الرهن العقاري على الإطلاق.
في الولايات المتحدة ، الإعفاءات الضريبية لفوائد الرهن العقاري على المساكن الأساسية ليست كبيرة تقريبًا كما هو الحال في هولندا أو الدنمارك ، ولكن ، جنبًا إلى جنب مع الإعفاءات الضريبية الكبيرة في الولايات المتحدة لأصحاب العقارات الذين يميلون إلى مزاحمة أصحاب المنازل الأساسيين وتسعيرهم ، قد تساعد الإعفاءات الضريبية لدينا في التوضيح بعض المعدلات المنخفضة بشكل مدهش لملكية المنازل المجانية والواضحة في الولايات المتحدة
عوامل أخرى محتملة
ستشهد البلدان التي لديها مستويات عالية من عمليات سحب الأسهم من المنازل (HELOCs ، و Cash-out refis ، وإضافة قروض عقارية ثانية) تأخر ملكية المنازل بشكل مجاني وواضح.
في البلدان التي يهيمن فيها الرهن العقاري لمدة 30 عامًا ، عندما تنخفض أسعار الفائدة ، سيعيد العديد من مالكي المنازل التمويل إلى قروض عقارية جديدة مدتها 30 عامًا على الرغم من أن لديهم أقل من 30 عامًا على قروضهم العقارية القديمة. تأخر ملكية المنازل بشكل مجاني وواضح.
هناك عامل آخر يمكن أن يكون دفعات أولى أصغر. قد تؤدي الدفعات المقدمة الأصغر إلى منازل أكثر تكلفة والتي تستغرق وقتًا أطول لسدادها.
أوروبا الوسطى والشرقية
ربما لاحظت في القائمة أعلاه أن البلدان التي لديها أعلى معدلات ملكية منازل حرة وواضحة تميل إلى أن تكون في وسط وشرق أوروبا.
بعد الاشتراكية ، قامت معظم تلك البلدان “بتنفيذ شكل من أشكال الخصخصة” الهبة “، حيث يدفع المستأجرون المقيمون في كثير من الأحيان أقل من 15 بالمائة من سعر السوق للمسكن الذي يسكنونه ، وفقًا لبحث من معهد متروبوليتان للأبحاث. يضيف تقرير عام 2017 ، “تم بيع حوالي 75-95 في المائة من أسهم المساكن العامة الوطنية للمستأجرين الحاليين في ظل ظروف مالية” مجانية “.
إيطاليا وفرنسا
كل دولة لديها مزيج فريد من السياسات التي تؤثر على معدل ملكية المنازل الحرة والواضحة. تعتبر إيطاليا وفرنسا أكثر نموذجية في جنوب وغرب أوروبا.
في إيطاليا ، على أي حال ، في عام 2005 ، كان الرهن العقاري النموذجي يبلغ 22 عامًا ، وكان الحد الأدنى للدفعة الأولى 20 ٪ ، وكانت فوائد الرهن العقاري قابلة للخصم الضريبي ، ووفقًا لأول دراسة لمنظمة التعاون الاقتصادي والتنمية المذكورة أعلاه ، فإن 60 ٪ من جميع الأسر تمتلك منازلها مجانًا وواضحة .
في فرنسا ، باستخدام نفس مجموعات البيانات ، كان الرهن العقاري النموذجي مدته 20 عامًا ، وكان الحد الأدنى للدفعة الأولى 0٪ ، ولم تكن فوائد الرهن العقاري قابلة للخصم الضريبي ، و 37٪ من جميع الأسر امتلكت منازلها مجانًا وواضحة.
الحلم الأمريكي
كانت الدولة التي لديها أعلى معدل لملكية المنازل في القائمة أعلاه هي ليتوانيا بنسبة 83٪. في الولايات المتحدة ، كان معدل تملك المنازل الحرة والواضحة 23٪.
إذا كانت ملكية المنازل الحرة والواضحة هي الحلم الأمريكي ، فمن الواضح أن ليتوانيا والعديد من البلدان الأخرى تعيش الحلم الأمريكي.
إجمالي ملكية المنازل في الولايات المتحدة
الولايات المتحدة لديها ثاني أعلى نسبة من الأسر التي تملك منازلها ولكن لا يزال لديها قروض عقارية. ومع ذلك ، فإن كل ديون الرهن العقاري الأمريكية لم تؤدي إلى زيادة ملكية المنازل الأمريكية بشكل كبير.
بالنظر إلى جميع مالكي المنازل سواء كان لديهم قروض عقارية أم لا ، كان المعدل العام لملكية المنازل أعلى في 19 دولة من أصل 28 دولة مدرجة أعلاه مقارنة بالولايات المتحدة.
يبدو أن سياسة الولايات المتحدة تعظم ملكية الرهن العقاري ، وليس ملكية المنازل.
للحصول على قائمة أخرى أكثر تفصيلاً لمعدلات ملكية المنازل المجانية والواضحة في 42 دولة ، راجع هذه الصفحة على موقع OECD الإلكتروني.
