بعد فترة طويلة من الزيادات ، انخفضت أسعار الإيجار في مايو 2023 لأول مرة منذ Covid ، وفقًا لتقرير الإيجار في يونيو 2023 بواسطة Rent.com. ومع ذلك ، لا يزال سوق الإسكان في الولايات المتحدة يفتقر إلى 6.5 مليون منزل ، كما ذكرت شبكة سي إن إن. تُظهر البيانات من Freddie Mac أنه لا يتم بناء منازل كافية لمواكبة عدد الأسر الجديدة التي يتم تشكيلها.
إذا كانت الإيجارات ترتفع حتى وقت قريب ، وكان هناك نقص كبير في الإسكان ، فإن السؤال هو: لماذا لا يقوم المطورون ببناء المزيد من المساكن؟ الإجابة متعددة الأوجه ويجب أن تعالج كلاً من القدرة على تحمل التكاليف وعوامل التنمية.
بين الأمريكيين ، قال 61٪ إنهم لا يستطيعون شراء منزل ، كما ورد في A Dime Saved. علاوة على ذلك ، يعتقد واحد من كل خمسة أنهم لن يتمكنوا أبدًا من تأمين منزل لأنفسهم. في الوقت نفسه ، يتابع المطورون غالبًا مشاريع الإسكان عندما يرون فرصًا واضحة. في الأماكن التي تكون فيها الظروف مواتية للبناء وهناك طلب على الإسكان ، قد يكون المقاولون أكثر عرضة لإنشاء وبيع العقارات. ببساطة ، يمكن أن يؤدي بناء المزيد من المنازل إلى حل النقص وحتى خفض الإيجارات.
يمكن أن تساعد النقاط التالية في إلقاء الضوء على سبب عدم بناء المزيد من المساكن ، إلى جانب طرق لخلق المزيد من الفرص للأمريكيين للعثور على منازل بأسعار يمكنهم تحملها.
الأرض وظروف البناء
بعد سنوات من مشاريع التطوير ، قد يكون من الصعب على المقاولين العثور على مكان للبناء في مناطق معينة. قد لا تمتلك بعض البلديات كميات كبيرة من الأراضي المتاحة للتطوير. في مجتمعات أخرى ، يمكن أن تكون هناك حالة NIMBY (“ليست في ساحتي الخلفية”) ، والتي تعكس الشعور السائد بين السكان الذين يعارضون الهياكل الجديدة. قد يكون للمدن حدود للكثافة أيضًا. يوجد سقف لنسبة المساحة الأرضية (FAR) في نيويورك مما يسمح للمباني السكنية أن تصل إلى 12 ضعف حجم قطعة أرضها.
يطرح المطورون عادةً أسئلة بخصوص اللوائح قبل المضي قدمًا في المشروع. في حين أن تقسيم المناطق قد يكون ضروريًا في بعض الأماكن ، إذا كان أقل تقييدًا ، فقد يكون حافزًا لمشاريع جديدة. على سبيل المثال ، قد يجد المستثمرون أماكن مثل هيوستن ، تكساس ، لديهم قيود أقل على الطول والكثافة.
عوامل التمويل
تاريخيًا ، كان يُنظر دائمًا إلى التنمية على أنها أحد أكثر أنواع التمويل المضاربة. اليوم ، مع الإخفاقات المصرفية الأخيرة وما نتج عنها من زيادة الضغط على المقرضين ، فإن إصدار قروض للبناء قد يحمل المزيد من المخاطر. قد يفضل المقرضون منح خيارات التمويل للمباني السكنية القائمة ، خاصة تلك التي تتدفق نقديًا بالفعل.
يمكن أن تلعب معدلات الفائدة المرتفعة دورًا أيضًا. المطورون المهتمون بمشاريع مثل بناء المساكن المؤجرة وبيع المنتج النهائي سيحسبون سعر البيع الذي سيكونون قادرين على الحصول عليه في السوق. مع ارتفاع أسعار الفائدة ومعدلات الحد الأقصى ، جنبًا إلى جنب مع المستثمرين الذين يبحثون عن عوائد أعلى ، يتم دفع قيمة المشروع المكتمل إلى أسفل. حتى يتم تخفيض أسعار الأراضي ، قد يكون من الصعب تبرير البناء ، خاصة إذا شعر المطورون بعدم وجود هامش كافٍ لإكمال المشروع وإعادة بيعه.
الحوافز الضريبية
قد يخجل المطورون من المشاريع إذا لم يتم تقديم مزايا ضريبية مواتية. في نيويورك ، على سبيل المثال ، كان هناك تخفيض ضريبي 421-a والذي انتهى في عام 2022. أعطى هذا البرنامج للمطورين تخفيضًا ضريبيًا لمدة 35 عامًا مقابل توفير 25٪ إلى 30٪ من الوحدات بإيجارات ميسورة. بعد انتهاء صلاحية البرنامج ، كان المطورون أقل عرضة للمخاطرة وبناء المشاريع مع العلم أنه عند الانتهاء ، سيتم فرض ضرائب عليهم بالكامل.
في يونيو 2023 ، تم التوقيع على مشروع قانون مجلس الشيوخ في فلوريدا من قبل الحاكم رون ديسانتيس والذي يوفر فرصًا كبيرة للمطورين في الولاية. يستثمر مشروع القانون 711 مليون دولار لمشاريع وبرامج الإسكان في جميع أنحاء فلوريدا. يوفر للمطورين والمالكين متعددي العائلات إمكانية الوصول إلى الإعفاءات الضريبية والإعفاءات الضريبية.
تميل مثل هذه الحوافز إلى زيادة البناء. إذا كان المطورون قادرين على تضمين الإعفاء الضريبي في خطة أعمالهم ، فيمكن أن يحفزهم ذلك على إنشاء خيارات سكنية لسكان المجتمع. وبالتالي ، يمكن للحكومات المحلية التي تقدم تخفيضات وحوافز ضريبية أن تجتذب تيارًا جديدًا من مشاريع البناء.
لوائح الإيجار
في بعض الولايات مثل نيويورك ، وكاليفورنيا ، وأوريغون ، ومينيسوتا ، هناك قيود مفروضة على مقدار الإيجار الذي يمكن رفعه على الممتلكات. إذا كانت الأسعار محددة ، يمكن أن يكون هناك ضغط هبوطي على تسعير المنتج النهائي. عندما يعتقد المطورون أنهم لن يكونوا قادرين على إنشاء وحدات تستوعب زيادات أسعار السوق ، يمكن أن يهدئ ذلك شهيتهم للبناء.
ومع ذلك ، عندما يتم إلغاء لوائح الإيجار ، يمكن أن يساعد ذلك في تكافؤ الفرص وخفض الإيجارات في جميع المجالات. في بوسطن ، بعد رفع ضوابط الإيجار ، حدثت أكبر طفرة في الإسكان والتنمية في تاريخ المدينة. بدلاً من زيادة الإيجارات كما يُخشى ، أدى البناء الجديد في الواقع إلى انخفاض أسعار المساكن.
فرص العبور
في نيويورك ، تعمل جمعية الخطة الإقليمية على تعزيز بناء منازل جديدة بالقرب من محطات العبور ، في محاولة لجعل الإسكان في المتناول ومستقرًا في نهاية المطاف. يشمل المفهوم الاستيلاء على مواقف السيارات غير المستغلة وبناء العقارات المجاورة للبنية التحتية الرئيسية ووسائل النقل.
في المناطق التي يستخدم فيها المزيد من الأشخاص خدمات مشاركة الركوب ، أو المشي ، أو ركوب الدراجات ، أو العمل عن بُعد ، قد تقل الحاجة إلى أماكن وقوف السيارات الكبيرة. يمكن تحويل هذه المواقع إلى مساكن للمقيمين الذين يريدون أن يكونوا بالقرب من وسائل الراحة والمواصلات العامة. يمكن للمطورين الاستفادة من مشاريع البناء لتوفير خيارات صحية ومستدامة للمجتمعات.
لا شك في أن أزمة الإسكان جارية في بعض الأماكن. في مدينة نيويورك ، على سبيل المثال ، ذكر العمدة إريك آدامز أن هناك حاجة إلى 500000 وحدة جديدة. علاوة على ذلك ، يدعو مجلس العقارات في نيويورك إلى 530 ألف وحدة بحلول عام 2030.
في حين أن هناك بالتأكيد طلبًا على الخيارات المعقولة التكلفة ، إلا أن هناك أيضًا اهتمامًا بالإسكان بسعر السوق. على هذا النحو ، يمكن أن يكون الرد على أزمة الإسكان المزيد من الإسكان على جميع مستويات القدرة على تحمل التكاليف المختلفة. كلما زاد عدد المساكن لديك ، زادت إمكانية تكافؤ الفرص وخفض الإيجارات في جميع المجالات.
