تعد الضمانات المقتطعة غير المتبعة جزءًا من المشهد لقروض العقارات التجارية ، تمامًا مثل الألغام الأرضية التي تعد جزءًا من المشهد الطبيعي لمناطق الحرب الأخيرة.
غالبًا ما انفجرت هذه الألغام الأرضية المقتطعة بشكل كبير في وجوه الضامنين المقتطعين. أثارت الضمانات حق الرجوع الكامل للقرض إذا انتهك المقترض واحدًا من عدة عشرات من تعهدات الكيانات ذات الغرض الواحد ، والتي تتراوح من التعهدات التافهة إلى التعهدات المضللة أساسًا.
في الفئة الأخيرة ، تطلب بعض التعهدات ذات الأغراض الخاصة من المقترض أن يظل قادرًا على الوفاء بالديون أو أن يقصر مديونيته العادية على مبالغ محددة بحد أقصى – وهي تعهدات من المحتمل أن ينتهكها المقترض إذا تعرض لمشكلة مالية. قد يواجه الضامن مسؤولية شخصية عن كامل القرض إذا لم يتمكن العقار من تغطية نفقاته. مثل هذا الانكشاف يتعارض بشكل أساسي مع منطق التمويل غير القانوني.
قام العديد من المقرضين بتصحيح مستنداتهم لمنع مثل هذه الحالات الشاذة. لا تدعم عهود SPE المحدثة اليوم مطالبات المسؤولية من النوع المقترح في الفقرة السابقة. وبدلاً من ذلك ، تعتمد المسؤولية على ما إذا كان المقترض ، الذي يتحكم فيه الضامن ، قد قام بالفعل بأشياء سيئة أضرت بالمقرض.
هذا لا يعني أنه تم إزالة جميع الألغام الأرضية. لا يزال هناك لغمان أرضيان كبيران على الأقل. من المؤكد أن المزيد سوف يتضح في الدعاوى القضائية التي سيؤدي إليها تراجع العقارات التجارية اليوم.
باعتباره أحد الألغام الأرضية المتبقية المهمة ، فإن العديد من الضمانات غير المباشرة تجعل الضامن مسؤولاً شخصياً عن كامل القرض إذا تم تسجيل أي امتياز طوعي بما ينتهك مستندات القرض. من المعروف أن المقرضين يدّعون أن امتيازات الميكانيكيين طوعية على أساس أن المقترض اختار أن يأمر بأعمال البناء ثم اختار عدم دفع ثمنها. إذا تم إيداع امتياز ميكانيكي ، فيمكن للمقرض بعد ذلك محاولة التأكيد على أن الضامن يصبح مسؤولاً شخصياً عن القرض بأكمله.
هذه الصورة بها شيئان خاطئان معها. أولاً ، يبدو تفسير المُقرض لكلمة “طوعي” غير معقول. والأسوأ من ذلك ، إذا كان المُقرض على حق ، فإن مجرد إيداع امتياز ميكانيكي يؤدي إلى تحمل المسؤولية الشخصية الكاملة للقرض ، حتى لو قام المقترض بإزالة الرهن بسرعة. وعلى النقيض من ذلك ، فإن مستندات القرض نفسها تمنح المقترض وقتًا معقولاً لعلاج مشكلة ما قبل أن يتمكن المُقرض من اتخاذ إجراء. تعني هذه المعاملة المختلفة أن مجرد إيداع امتياز ميكانيكي يمكن أن يجعل الضامن مسؤولاً على الفور عن القرض الكامل على الرغم من أن المقترض نفسه لا يزال لديه الوقت لإصلاح المشكلة. وينطبق الشيء نفسه إذا قدم المقترض بلا مبالاة بطريقة أو بأخرى حق امتياز “طوعي” حقًا.
يمكن للمقترضين والضامنين حل هذه المشكلات ويجب عليهم ذلك. أولاً ، يجب أن يصروا على تحديد الامتياز “الطوعي” بشكل ضيق ، لالتقاط الحالات فقط ، على سبيل المثال ، حيث ينشئ المقترض عمداً امتيازاً صغيراً ، مثل الرهن العقاري الثاني. وسواء كان هذا الموقف سائدًا أم لا ، يجب على الضامن الإصرار على الحصول على إشعار وفرصة للعلاج قبل أي امتياز طوعي ، مهما كان تعريفه ، يؤدي إلى تحمل المسؤولية الشخصية الكاملة عن القرض بأكمله. يجب أن يتمتع الضامنون على الأقل بنفس الحماية التي يتمتع بها المقترض. من الناحية العملية ، لا يوجد أي ضمان غير قانوني يمتد إلى هذا النوع من المجاملة لأي ضامن إذا نشأ أي امتياز.
تنشأ حالات شاذة مماثلة إذا تحمل المقترض مديونية محظورة. تمنح وثائق القرض المقترض بعض الوقت لتصحيح (سداد) تلك المديونية. يجب أن يطلب الضامن حماية مماثلة. إذا نشأت المديونية المحظورة لأن العقار يمتص الريح ، فلا ينبغي أن يؤدي ذلك إلى أي مسؤولية على الضامن على الإطلاق.
لغم أرضي آخر: إذا اعترف المقترض المضطرب كتابيًا بأنه لا يستطيع سداد ديونه ، فإن معظم مستندات القروض تجعل ذلك تقصيرًا. كما أنه عادة ما يجعل الضامن مسؤولاً شخصياً عن كامل القرض. ويرجع ذلك جزئيًا إلى أن مثل هذا القبول يمكن أن يساعد دائني المقترض على بدء إفلاس قسري أو إجراءات مماثلة بموجب قانون الولاية. المقرض لا يريد أن يحدث ذلك. كل هذا يبدو معقولاً.
ومع ذلك ، قد يعني ذلك أن الاتصالات العادية البريئة مع الدائنين ، أو حتى المقرض ، بشأن المشاكل المالية للمقترض يمكن أن تؤدي إلى تعرض المقترض والضامن على حد سواء. إذا اعترف المقترض في تلك المحادثات بأنه لا يستطيع سداد ديونه ، فقد يواجه الضامن مسؤولية شخصية عن القرض بأكمله. ومع ذلك ، إذا كانت عمليات القبول دقيقة ، ولم يتمكن المقترض في الواقع من سداد ديونه ، فهل يؤدي فعلاً إلى حدوث ضرر إضافي كبير إذا اعترف المقترض بحقيقة تحدق في وجه الجميع؟
سوف يرغب الضامن الدقيق في الحد من “قبول عدم القدرة على سداد الديون” الذي يؤدي إلى المسؤولية قدر الإمكان ، أو حتى القضاء عليها. إذا تمت كتابته على نطاق واسع ، كما هو معتاد ، فإنه يخلق مسارًا متعرجًا ويمكن أن يمنح المقرض جميع أنواع الفرص لمحاولة جعل الضامن مسؤولاً شخصياً عن القرض بأكمله.
