لم يكن تطوير المساكن الميسرة بدون عقبات على الإطلاق. إن عجز 3.8 مليون منزل ميسور التكلفة الذي تواجهه الولايات المتحدة حاليًا هو دليل كاف.
لكن بعض قدامى المحاربين في قطاع الإسكان الميسور التكلفة يصفون هذه البيئة الحالية بأنها من أصعب البيئة التي شهدوها على الإطلاق.
ليس من الصعب فهم السبب. يعمل التضخم المستمر وأعلى معدلات الفائدة منذ عقود ، جنبًا إلى جنب مع مشاكل سلسلة التوريد المستمرة التي خلفتها سنوات الوباء ، على تأجيج ما يسميه البعض أزمة تجتاح تطوير الإسكان الميسور التكلفة. هذا جعل الأمر أكثر صعوبة لتوفير نوع الإمداد الجديد المطلوب حتى للبدء بشكل متواضع في معالجة نقص العرض.
يقول آرون بيتشوتا ، نائب الرئيس التنفيذي للتطوير في مجموعة NRP ، وهي واحدة من أكبر ثلاثة مطوري الإسكان بأسعار معقولة في البلاد: “هذه الأزمة وتعقيداتها بعيدة المدى لا تشبه أي شيء مررت به في حياتي المهنية”.
“التحديات التي تعيق تطوير الإسكان الميسور التكلفة في جميع أنحاء أمريكا تحتاج إلى معالجة فورية لتجنب إطالة أمد الوضع. عندما يتم تعليق مشاريع الإسكان الميسور التكلفة وتظل معلقة ، يزداد النقص سوءًا إلى حد كبير ، حيث تستغرق هذه التطورات عادةً من سنتين إلى ثلاث سنوات حتى تكتمل “.
فجوات التمويل
واجهت مجموعة NRP مشاكل تتعلق باتجاهات الاقتصاد الكلي عبر محفظتها ، في أسواق مثل نيويورك ونيوجيرسي وواشنطن العاصمة ونورث كارولينا وتكساس وأوهايو. أدت أسعار الحديد والخرسانة والكهرباء والخزائن والعمالة المرتفعة ، من بين أمور أخرى ، إلى إضافة عدة ملايين من الدولارات إلى تكاليف كل تطوير.
علاوة على ذلك ، أدت الزيادات الكبيرة في أسعار الفائدة إلى ارتفاع كبير في تكلفة قروض البناء.
لقد اتسعت فجوات التمويل النموذجية التي يعرفها مطورو الإسكان الميسور التكلفة إلى صدوع بسبب التكلفة العالية للقروض والتكاليف الباهظة لكل شيء آخر. شهدت مجموعة NRP قفزات في تمويل المشاريع من 2 إلى 3 ملايين دولار إلى 5 إلى 10 ملايين دولار في المتوسط ، وأكثر من ذلك بكثير في بعض الأسواق. في الإسكان الميسور التكلفة ، لا يمكن تعويض التكاليف الإضافية من هذا النوع عن طريق زيادة الإيجارات.
كان التمويل الفيدرالي المقدم من الائتمان الضريبي للإسكان منخفض الدخل (LIHTC) ذا قيمة عالية في تحفيز تطوير الإسكان الميسور لفائدة أولئك الذين يكسبون أقل بكثير من متوسط الدخل في المنطقة (AMI).
كانت هناك دعوات من قبل العشرات من أعضاء الكونجرس لتوسيع برنامج LIHTC. ولكن منذ بداية Covid ، لم تكن هناك تغييرات جوهرية تم إجراؤها على البرنامج لموازنة تحديات التنمية الجديدة.
تقليص
على الرغم من استمرار تزايد الحاجة إلى المزيد من المساكن ذات الأسعار المعقولة ، فقد اضطر المطورون في جميع أنحاء البلاد إلى تقليص المشروعات أو حتى إيقافها بالكامل.
في بداية العام الماضي ، خططت مجموعة NRP لبدء تطوير ما يقرب من 1900 وحدة سكنية بأسعار معقولة. لكن الحاجة إلى تنظيم تمويل إضافي أجبرت الشركة على تأخير بدء 200 مكان إقامة على الأقل. جاءت التأخيرات في واحدة من المناطق التي لا يستطيع المستأجرون الذين يعانون من ضغوط كبيرة تحملها ، شمال ولاية نيويورك. هناك ، كان على الشركة أن تضع في نمط عقد اثنين من المجتمعات المخططة بأسعار معقولة ، وهما Overlook Terrace المكونة من 135 وحدة في Cortlandt ، ومجتمع Selkirk Reserve المكون من 72 وحدة في مقاطعة ألباني.
أولئك الذين سيعانون من وطأة الأزمة سيكونون بالطبع بلا مأوى. في عام 2020 ، تم عزل ما يقرب من 580500 أمريكي ، وتم إحصاء أكثر من 110500 من بين المشردين المزمنين ، وفقًا للتحالف الوطني لإنهاء التشرد. إن مجموعة ضغوط الاقتصاد الكلي التي أعقبت الوباء على تطوير مساكن جديدة ميسورة التكلفة لا يسعها إلا أن تجعل المشكلة أسوأ.
يقول بيتشوتا: “إن الولايات والمدن التي تتبنى شراكات بين القطاعين العام والخاص وتنفذ بنجاح عمليات لمطوري الإسكان الميسور التكلفة للوصول إلى أموال الفجوة ستبقي هذه الوحدات التي تشتد الحاجة إليها في الإنتاج”. “المناطق المحلية التي لن تشهد انخفاضًا كبيرًا في الوحدات الجديدة المنتجة في المستقبل ، مما يخلق تأثير الدومينو الذي سيؤثر على المجتمعات المحرومة لسنوات قادمة.”
