لقد بدأ الانكماش الكبير في أسعار المساكن علينا بالفعل. الأسعار في بعض أجزاء البلاد تراجعت بالفعل بنسبة عشرة بالمائة عن الذروة في مايو ويونيو من عام 2022 وستنخفض أكثر – ربما عشرة بالمائة أخرى.
في هذه الحالة ، من الأفضل أن يجلس المستثمرون على الهامش لبعض الوقت ، على الأقل حتى أواخر عام 2023 ، لكن يمكنهم بالفعل البحث عن الأماكن التي يمكن العثور فيها على أفضل الاحتمالات على المدى الطويل.
في الأوقات العادية ، تكون الفرص المستقبلية أقوى في الأسواق المحلية التي تنمو بمعدل جيد. يؤدي نمو الوظائف إلى زيادة الطلب على العقارات ، ولكن في الوقت الحالي من الصعب معرفة الأسواق التي تنمو بشكل أفضل لأنها جميعًا تعمل بشكل جيد. حتى أماكن مثل أكرون وبافالو ، حيث تقلص عدد السكان ، تضيف وظائف بمعدل سنوي يبلغ 2٪.
والسبب في ما يبدو ينبوع الرخاء العام هو أن الاقتصاد لا يزال يشعر بآثار الوباء. في الأشهر القليلة الأولى من عمليات الإغلاق – في أوائل عام 2020 – فقدت 22 مليون وظيفة. وبعد عام تم استرداد 14 مليون منهم. في عام آخر بدا البقية وكأنهم عادوا. في العام الماضي تمت إضافة 4 ملايين وظيفة.
المشكلة هي أن الوظائف عادت في أوقات مختلفة إلى أجزاء مختلفة من الاقتصاد. من بين أكبر خمسة قطاعات في الاقتصاد ، انتعشت وظائف التجزئة أولاً ، ثم الوظائف في خدمات الأعمال. جاءت الوظائف في مجال الرعاية الصحية والمطاعم والحكومة في المرتبة الأخيرة ويتم الآن إضافة أسرع ؛ لكن هذا يعطينا إحساسًا زائفًا بالنمو لأن هذه لا تزال موجودة تعافى الوظائف ، لا جديد تلك.
بالتأكيد ، إذا استمرت الرعاية الصحية والمطاعم والوظائف الحكومية في مواكبة وتيرة النمو هذه ، فسيكون الاقتصاد على ما يرام لسنوات. لكنهم لا يستطيعون. هذه وظائف خدمية شخصية تنمو عادة فقط بالسرعة التي ينمو بها السكان ، ويزداد عدد سكان الولايات المتحدة أقل من نصف في المائة سنويًا.
لمعرفة النمو المستدام للوظائف في الأسواق المحلية ، نحتاج إلى تعديل المعدل السنوي الذي تتم فيه إضافة وظائف الرعاية الصحية والمطاعم والوظائف الحكومية إلى مستوى أدنى ، على سبيل المثال واحد بالمائة.
تدابير السوق المحلية الأخرى التي يجب مراعاتها هي الزيادة في عدد السكان ، وإلى أي مدى يمكن أن تنخفض أسعار المنازل ، ومقدار متوسط تكاليف المنزل. غادر الكثير من الأشخاص والشركات ولاية كاليفورنيا في السنوات الأخيرة لأن أسعار المنازل ارتفعت بشكل كبير. قد تكون المواقع المفضلة مثل أوستن وسياتل وفينيكس هي التالية.
لقد جمعت جدولين من العملاء المحتملين باستخدام بيانات من Local Market Monitor ، أحدهما للأسواق الكبيرة والآخر للأسواق الأصغر – حيث غالبًا ما تكون المنافسة أقل.
في كلا الجدولين ، يُظهر العمود الأول من الأرقام مقدار الزيادة السكانية في السنوات الثلاث الماضية. من المحتمل ولكن غير المؤكد أن هذه الزيادات ستستمر في المستقبل. على سبيل المثال ، زاد عدد سكان مدينة سولت ليك سيتي بنسبة 2٪ من 2018 إلى 2021 ، ولكن في عام 2022 كان ثابتًا. في Boise ، كانت الزيادة على مدار ثلاث سنوات 9٪ ، ولكن 1٪ فقط في عام 2022.
نظرًا لأن التدفقات السكانية يمكن أن تتغير فجأة ، فإننا ننظر إلى نمو الوظائف كمؤشر للطلب المستقبلي على العقارات. هذا ما يظهره العمود الثاني. هذه هي المعدلات المعدلة التي وصفتها أعلاه.
يُظهر العمود الثالث مخاطر الأسعار ، ومدى انخفاض أسعار المساكن في حالة الانحدار الاقتصادي. في معظم هذه الأسواق ، تكون المخاطرة في خانة العشرات ، ولهذا السبب يجب على المستثمرين الجلوس على الهامش حتى وقت لاحق من هذا العام. إنه ليس توقعًا ، لكنني لن أتفاجأ إذا انخفضت الأسعار بمقدار نصف هذا المبلغ في الأشهر الـ 12 المقبلة.
يُظهر العمود الأخير متوسط سعر المنزل الحالي. هناك مخاطر أقل في الاستثمار في العقارات التي تكلفتها أقل ؛ وعندما ترتفع الأسعار بشكل كبير ، كما هو الحال في أوستن وسالت ليك سيتي وسياتل ، لا يرغب الناس في الانتقال إلى هناك.
