أرني المال: الاختلال في لائحة الإيجارات يمنع إنتاج المساكن

نظرًا لأن القدرة على تحمل تكاليف الإسكان أصبحت نقطة ساخنة في جميع أنحاء البلاد ، فقد أدخلت الهيئات التشريعية في جميع أنحاء البلاد أكثر من 60 مشروع قانون متعلق بالتحكم في الإيجار ، مما أضاف إلى لوائح الإيجار التي تم تنفيذها بالفعل من قبل أكثر من 200 حكومة محلية ، وفقًا لجمعية الشقق الوطنية (NAA).

بينما تمنع 33 ولاية الحكومات المحلية من تبني قوانين تنظيم الإيجارات ، فإن نيويورك وكاليفورنيا ومقاطعة كولومبيا وماين وماريلاند ومينيسوتا ونيوجيرسي وأوريجون لديها سياسات للتحكم في الإيجارات على مستوى الولاية أو المستوى المحلي.

يعود تاريخ مدينة نيويورك مع تنظيم الإيجارات إلى حقبة ما بعد الحرب العالمية الثانية. اليوم ، أكثر من مليون وحدة إيجارية من 2.27 مليون وحدة إيجارية في مدينة نيويورك مستقرة ، مما يعني أنها تحكمها مجموعة معقدة من اللوائح التقييدية مع تحديد الإيجارات سنويًا من قبل مجلس إرشادات الإيجار (RGB).

يمكن للمستأجرين والملاك الاستفادة من سياسات الإسكان الفعالة

على الرغم من أن المناقشات حول قوانين الإيجار تقسم المحامين والملاك إلى معسكرين –المؤيد للمستأجر أو المؤيد– أنا أزعم أن النقاش لا يتعلق بذلك. من منظور كلي ، يتعلق الأمر بما إذا كان المرء يؤمن “بالتنظيم الحكومي” أو “السوق الحرة” بشكل عام.

في حين أنه قد يبدو أن المستأجرين يستفيدون من لوائح الإيجار ، إلا أن هناك تأثيرًا سلبيًا يمكن للمرء أن يجادل بأنه يفوق الفوائد. السياسات التي لا تشجع على تحقيق عائد معقول على الاستثمار ، تؤدي إلى تأجيل الصيانة في المباني القائمة ونقص في المساكن ، وكلاهما يضر بالمستأجرين.

يتفق معظم مزودي الإسكان مع موقف زمالة المدمنين المجهولين بشأن تنظيم الإيجارات ، والذي ينص على أن: “التحكم في الإيجارات يشوه سوق الإسكان من خلال العمل كرادع ومثبط لتطوير المساكن المؤجرة ويسرع من تدهور المخزون السكني الحالي. وبينما يتم القيام بها تحت ستار الحفاظ على الإسكان الميسور التكلفة ، فإن هذه السياسة تضر بالمجتمع ذاته الذي تزعم المساعدة فيه من خلال الحد من إمكانية الوصول والقدرة على تحمل التكاليف “.

أعتقد أيضًا أنه لا يمكن تلبية الطلب على الإسكان من خلال تمرير المزيد من اللوائح ، ولكن عن طريق زيادة العرض. تشير التقديرات إلى أنه ستكون هناك حاجة إلى 560.000 وحدة سكنية جديدة في مدينة نيويورك بحلول عام 2030. وبدون تدخل كبير لتحفيز رأس المال الكبير للاستثمار وإعادة الاستثمار في مدينة نيويورك ، لن نبني أبدًا ما يكفي من المساكن لخدمة السكان المحليين.

حيث فشل التنظيم كسياسة إسكان في مدينة نيويورك

تنظيم الإيجارات بشكله الحالي في مدينة نيويورك ، لا يوجد اختبار للدخل ، مما يعني أنه يمكن لأي شخص العيش في وحدة سكنية ثابتة الإيجار. من بين مليون وحدة إيجارية مستقرة في المدينة ، يشغل بعضها أفراد وعائلات من ذوي الدخل المنخفض تحتاج إلى المساعدة ، لكن البعض الآخر لا يشغلها. لذلك ، فإن الضغط على إيجارات وحدات السوق الحرة (45٪ فقط من إجمالي الوحدات المؤجرة في المدينة) أعلى بكثير مما سيكون عليه بدون تنظيم. الأكثر إثارة للقلق هو قانون استقرار الإسكان وحماية المستأجر (HSTPA) لعام 2019 ، والذي قدم لوائح إضافية للشقق المستقرة للإيجار.

فيما يلي بعض ميزات قوانين الإسكان المستقر الإيجار في مدينة نيويورك:

• يمكن لأصحاب الدخل المرتفع ، الذين لديهم منازل متعددة ، استئجار شقة ثابتة من ثلاث غرف نوم إلى أجل غير مسمى لأنه لا يوجد اختبار للدخل ، بدلاً من عائلة متنامية ذات وسائل متواضعة يحتاجون حقًا إلى حماية الإيجار.
• يحدد مجلس إرشادات الإيجار (RGB) الإيجارات سنويًا. لذلك ، لا يمكن لأصحاب العقارات زيادة الإيجارات ولا يحصلون على أموال عامة أو ائتمانات ضريبية لتعويض تكلفة توفير هذه الوحدات بسعر مخفض. انخفض صافي إيرادات المباني التي تحتوي على وحدات إيجارية ثابتة بنسبة 9.1٪ بين عامي 2020 و 2021 عبر ما يقرب من 15000 مبنى تم مسحها. نتيجة لذلك ، اقترحت RGB زيادة الإيجار بنسبة تتراوح بين 2 و 5 في المائة لعقود الإيجار لمدة عام واحد على الشقق المستقرة وما بين 4 و 7 في المائة لعقود الإيجار لمدة عامين ، مع توقع التصويت النهائي في يونيو.
• إيجارات الوحدات المستقرة منخفضة ولا تتحمل في الغالب تكلفة التشغيل. باستخدام بيانات مسح RGB من عام 2021 ، حسبنا أن متوسط ​​الإيجار المستقر في عام 2023 على مستوى المدينة كان 1،555 دولارًا ، مع ارتفاع متوسط ​​المصروفات ، باستثناء تكلفة الدين ، إلى 77 ٪ من الإيجار ، وهو الأعلى منذ 14 عامًا بسبب التضخم. في المقابل ، أدى نقص المعروض الجديد إلى ارتفاع إيجارات الشقق بأسعار السوق. ارتفع متوسط ​​إيجارات السوق الحرة في مانهاتن إلى 5379 دولارًا في مايو ، بزيادة 8.1٪ عن العام السابق ؛ ارتفع متوسط ​​الإيجارات في بروكلين بنسبة 10٪ على أساس سنوي إلى 4118 دولارًا ؛ وارتفع متوسط ​​الإيجارات في شمال غرب كوينز بنسبة 11.1٪ إلى 3662 دولارًا خلال نفس الفترة ، وفقًا لتقرير Elliman.
• ما يقدر بنحو 42000 وحدة شاغرة نتيجة لإقرار قانون استقرار الإسكان وحماية المستأجرين (HSTPA) لعام 2019. ألغت HSTPA الحوافز لإعادة تأهيل الوحدات المستقرة الإيجارية عندما يتم إخلاءها من قبل المستأجرين على المدى الطويل لأن القانون لا يسمح للحصول على زيادات مناسبة في الإيجار لتغطية تكلفة التجديدات.

هزت HSTPA سوق العائلات المتعددة. انخفضت مبيعات الاستثمار في المساكن المستقرة الإيجارية بنسبة 50٪ من 6 مليارات دولار في المبيعات في عام 2015 إلى 3 مليارات دولار في المبيعات في عام 2022. شكلت إيجارات المباني المستقرة 14٪ فقط من مبيعات الاستثمار في الربع الأول من عام 2023 مقابل 78٪ لمباني السوق الحرة في الغالب. وفقًا لـ Ariel Property Advisors ‘Q1 2023 Multifamily Quarter قيد المراجعة. أيضا ، انخفض التسعير. انخفض متوسط ​​$ / SF ودولار / وحدة في المباني المستقرة الإيجارية مع 10 وحدات أو أكثر في الربع الأول من عام 2023 إلى أدنى مستوى منذ الربع الأول من عام 2014. أخيرًا ، يمثل الإقراض لقطاع الإيجار المستقر تحديًا اليوم نظرًا لوجود الكثير من أوجه عدم اليقين.

بدون خطة ، ماذا يحمل المستقبل؟

لمعالجة أزمة الإسكان ، قدمت الحاكمة كاثي هوشول والعمدة إريك آدامز قائمة من المقترحات لتشجيع تطوير الإسكان الجديد. وللأسف ، أنهت الهيئة التشريعية لولاية نيويورك جلستها للتو دون الموافقة على أي منها.

في اتفاق الإسكان بنيويورك ، دعت الحاكمة إلى ما يلي:

• الموافقة على خليفة للتخفيض الضريبي 421a ، الذي انتهى في يونيو 2022 ولكنه ضروري لتشجيع تطوير الإسكان الميسور التكلفة في مدينة نيويورك. يعد بناء المساكن مكلفًا في مدينة نيويورك ، حيث تستهلك ضرائب الملكية ثلث دخل الإيجار مقارنة بنسبة 13 في المائة في أي مكان آخر في البلاد. باستخدام برنامج 421-a ، استفاد المطورون من رأس المال الخاص لبناء 68 ٪ من الشقق متعددة العائلات في المدينة (117،042 وحدة تأجير) بين عامي 2010 و 2020 ، وفقًا لمركز فورمان بجامعة نيويورك. لسوء الحظ ، هناك مفهوم خاطئ بين منتقدي 421a بأن المدينة “تخسر” أموال ضريبة الأملاك من خلال توفير حوافز ضريبية على الممتلكات لتطوير الإيجارات السكنية. ومع ذلك ، عندما ننظر عن كثب ، نرى أن الأراضي الشاغرة تنتج القليل من دولارات الضرائب ، وبالتالي ، فإن تخفيض ضريبة الأملاك الممنوح على مبنى مؤجر ليس خسارة ، بل هو مكسب من خلال إنشاء وحدات سكنية بأسعار معقولة ، ووظائف ، ومدفوعات ضرائب ممتلكات مستقبلية.
• إحياء حافز ضريبي من نوع 421 جرام لتشجيع تحويل مباني المكاتب إلى مساكن. في التسعينيات ، تم تحويل 13 ٪ من مباني المكاتب في مانهاتن السفلى إلى مساكن ، مضيفةً حوالي 13000 وحدة مع حافز 421 جرامًا و 17000 وحدة إضافية بدونها ، وفقًا لتحليل أجرته لجنة موازنة المواطنين.
• إعادة تقسيم المزيد من المناطق في مدينة نيويورك والولاية للسماح بالتنمية السكنية. يمكن أن توفر مبادرات إعادة تقسيم المناطق استراتيجية فعالة من حيث التكلفة للمدينة لتطوير الإيجارات.
• رفع سقف “نسبة المساحة الأرضية” (FAR) عن طريق تعديل قانون الولاية الذي يحد من الكثافة القصوى لنسبة المساحة الأرضية السكنية إلى 12.0 في مدينة نيويورك.

استجابةً لارتفاع إيجارات السوق الحرة الناجم عن انخفاض المعروض من المساكن ، قامت مجموعة أساسية من المشرعين بدلاً من ذلك بالضغط من أجل Good Cause Eviction ، وهي لائحة من شأنها ، في الواقع ، فرض رقابة شاملة على الإيجارات على جميع وحدات تأجير السوق الحرة على مستوى الولاية. سيكون لهذا القانون المقترح تأثير مدمر على سوق الإسكان.

رأس المال هو مفتاح معالجة طوارئ الإسكان

تراجعت تجارة الأراضي وأسعارها باستمرار ، ويرجع ذلك في الغالب إلى أنه ليس من المجدي ماليًا بناء مساكن للإيجار بدون حافز حكومي مثل 421 أ. في الوقت نفسه ، يواصل العديد من المشرعين العزف على التنظيم باعتباره المفتاح ويتجاهلون قيود العرض ، مستخدمين كلمة “القدرة على تحمل التكاليف” دون توفير الوسائل والمسار لتطوير الإسكان الميسور التكلفة. يجب أن تكون صورتنا الكبيرة كمدينة هي تحقيق التوازن بين الحاجة إلى الإسكان عن طريق تحفيز الأموال الكبيرة للمجيء إلى هنا وبناء وامتلاك وتشغيل المباني المؤجرة بطريقة مربحة مقارنة بالدول الأخرى. لإنشاء المزيد من المساكن والحفاظ عليها في مدينة نيويورك ، ستكون هناك حاجة إلى تدفق رأس المال. بعد كل شيء ، نحن نعيش في عالم تنافسي حيث رأس المال لديه خيارات.