غالبًا ما تتطلب عقود الإيجار التجارية للإشغال من المستأجر دفع نسبة مئوية من الزيادات في الضرائب العقارية المفروضة على مبنى المالك ، إلى الحد الذي تتجاوز فيه هذه الضرائب الضرائب في السنة الضريبية الأساسية. تكون هذه السنة الضريبية الأساسية في بعض الأحيان السنة الضريبية عندما يوقع الطرفان على عقد الإيجار ، وأحيانًا السنة الضريبية التالية ، وأحيانًا السنة الضريبية عندما يسلم مالك العقار المساحة المؤجرة إلى المستأجر ، وأحيانًا السنة الضريبية عندما يصبح العقار “مستقرًا” ، وأحيانًا يكون مزيجًا. إنها مفاوضات.
من خلال المساعدة في عزل المالك عن الزيادات في الضرائب العقارية ، يساعد شرط التصعيد الضريبي المالك في الحفاظ على عائده المتوقع من استثماره العقاري. هذه القدرة على التنبؤ تناشد المقرضين ، مما يسمح للمالك بالحصول على الحد الأقصى من عائدات القرض. يوافق المستأجرون على هذا الترتيب كجزء من تجارة الخيول التي تحدد إيجارهم الأولي والشروط الاقتصادية الأخرى لعقد الإيجار. إنهم يأملون أنه مع ارتفاع الضرائب العقارية ، سترتفع إيراداتهم أيضًا. في بعض الأحيان يتفاوض المستأجرون أيضًا للحصول على الحق في المشاركة في المدخرات من التخفيضات الضريبية المتاحة للمالك.
عندما يتفاوض المستأجرون بشأن أحكام التصعيد الضريبي ، فإنهم يريدون محاولة الحصول على نفقات مستقبلية يمكن التنبؤ بها إلى حد ما. إنهم يريدون أن يعرفوا أنه سيتعين عليهم فقط المساهمة في الضرائب العقارية على مبنى معروف ومحدد ، وهو المبنى الذي فكر فيه الطرفان عند توقيع عقد الإيجار. إذا قام المالك في وقت لاحق بتوسيع المبنى بما يتجاوز ما توقعه المستأجر ، فسيؤدي ذلك إلى إلقاء بطاقة شاملة في توقعات نفقات المستأجر ، لأن المبنى الأكبر قد يكون به فاتورة ضريبية أكبر بكثير.
تصبح صيغة التصعيد الضريبي ذات أهمية خاصة في المبنى الجديد. يجوز للمالك تسليم المساحة المؤجرة للمستأجر قبل أن يكمل المالك باقي المبنى. في هذه المرحلة ، من المحتمل ألا تكون الضرائب العقارية قد استوعبت القيمة التي أنشأها المالك من خلال مشروعه التنموي.
في قضية حديثة ، أدى الجدول الزمني الممتد للتطوير إلى جانب القراءة الملتوية وغير الصحيحة للمحكمة لبند التصعيد الضريبي في عقد إيجار التجزئة إلى مفاجأة غير سارة للمالك. يتكون مشروع المالك من مبنى سكني مؤجر متعدد الطوابق في مدينة نيويورك ، مع مساحة للبيع بالتجزئة في الطابق الأرضي. وقع مستأجر التجزئة عقد إيجار يقر بطبيعة الاستخدام المختلط وحجم ونطاق المبنى الذي سيتم تشييده. وافق المستأجر على دفع نسبة متفاوض عليها من الضرائب العقارية فوق الضرائب للمبنى في السنة الضريبية عندما قام المالك بتسليم مساحة التجزئة للمستأجر. ستصبح تلك السنة الضريبية هي السنة الضريبية الأساسية للتصعيد الضريبي في المستقبل.
ذكر عقد الإيجار أيضًا أن المستأجر لم يكن مضطرًا للمساهمة على الإطلاق في أي ضرائب إضافية ناتجة عن التوسيع اللاحق للمالك للمبنى مقارنة بالمساحة المربعة للمبنى “الحالي” في السنة الضريبية الأساسية.
عندما قام المالك بتسليم مساحة مستأجر التجزئة ، لم يعكس تقييم ضريبة العقارات مبنى مكتملًا ، لذلك كانت الضرائب منخفضة. ومع ذلك ، فقد أنهى المالك مساحة البيع بالتجزئة إلى النقطة التي سلمها المالك إلى المستأجر. حدثت السنة الضريبية الأساسية لعقد إيجار التجزئة. في تلك المرحلة ، شيد المالك أيضًا الهيكل بأكمله وكثير من هيكل المبنى ، بما في ذلك جميع الطوابق العليا التي يعرفها الجميع أنها ستصبح قريبًا شققًا سكنية. كانت الشقق نفسها قيد التنفيذ ولكنها ليست جاهزة بعد ليتم شغلها أو تأجيرها بشكل قانوني. حدث ذلك بعد عام أو عامين فقط. ارتفعت الضرائب العقارية في النهاية لتعكس الشقق المكتملة.
رفض مستأجر التجزئة دفع نصيبه من أي زيادة ضريبية تُعزى إلى الشقق المكتملة ، بحجة أن المساحة التي يشغلونها لم تكن “موجودة” في السنة الضريبية الأساسية. في تلك المرحلة ، تم بالفعل بناء هيكل وقذيفة المبنى. يتضمن المبنى غير المكتمل بالفعل المساحة المربعة التي ستصبح قريبًا شققًا سكنية. هذه الشقق لم تكتمل أو قابلة للسكن.
اتفقت المحكمة مع المستأجر ، ووجدت أنه لأغراض بند التصعيد الضريبي ، فإن المساحة المربعة التي ستصبح شققًا – على الرغم من بنائها بالفعل في السنة الضريبية الأساسية – لم تكن “موجودة” على الإطلاق حتى يمكن شغل هذه المساحة بشكل قانوني وأخذها التقييم الضريبي للمبنى في الاعتبار. لم تكن الشقق “موجودة” في السنة الضريبية الأساسية لعدم وجود شهادة إشغال لجزء الشقة من المبنى ، وفقًا للمحكمة.
نتيجة لذلك ، كان على المستأجر أن يساهم فقط في زيادة الضرائب المنسوبة إلى مساحة البيع بالتجزئة في المبنى ، والتي تم فرض ضريبة عليها بشكل منفصل كوحدة عمارات. يمكن للمستأجر تجاهل الزيادات الضريبية على الشقق لأنها كانت مكتملة جزئيًا فقط – وليست “قائمة” ، وفقًا للمحكمة – في السنة الضريبية الأساسية.
هذا لا معنى له ، بالطبع ، في ضوء سياق العمل وشروط عقد الإيجار الأخرى. وافق المستأجر على دفع حصة متفق عليها من الزيادات الضريبية للمبنى ككل فوق السنة الضريبية الأساسية. أوضح عقد الإيجار أن مبنى المالك لن يشمل مساحة البيع بالتجزئة فحسب ، بل يشمل أيضًا عشرات الشقق. في السنة الضريبية الأساسية ، كان المالك قد توصل إلى إكمال جزء فقط من المشروع الإجمالي ، لكن المبنى بأكمله – المبنى متعدد الاستخدامات الذي تم التفكير فيه بالكامل عندما وقع الطرفان على عقد الإيجار – كان موجودًا بالفعل.
لم يذكر أي شيء في عقد الإيجار أن المبنى بأكمله يجب أن يكون مكتملًا بالكامل ، أو قابلًا للاحتلال بشكل قانوني ، أو يتم تقييمه لأغراض ضريبية. كان لا بد من وجودها فقط. فعلت. وهذا يتفق مع الطريقة التي يفكر بها الملاك والمستأجرون بشأن بنود التصعيد الضريبي والتفاوض بشأنها كل يوم. كان قرار المحكمة مخالفًا تمامًا للمنطق والغرض من اللغة المتنازع عليها.
كما أعلنت المحكمة أنه من المخالف للسياسة العامة أن يساهم المستأجر في الضرائب العقارية المنسوبة إلى المساحات السكنية التي لا يستفيد منها المستأجر. هذا الإعلان لا معنى له أيضا. وافق المستأجر فقط على المساهمة بنسبة صغيرة من إجمالي الضرائب العقارية للمبنى ككل ، والتي تشمل المساحات السكنية والتجزئة. استفاد المستأجر التجزئة بالتأكيد من نسبة معينة من المبنى. تقديراً لهذه المنفعة المشتركة ، تم التفاوض على الحصة المنخفضة للمستأجر من الضرائب الإجمالية على المبنى – سواء المكون السكني أو التجزئة – على أسس متكافئة.
تبدو نتيجة القضية غير متوافقة مع توقعات الصناعة العادية حول كيفية التفاوض على التصعيد الضريبي وكيفية عملها عادةً. يبدو من الغريب أن تقرر المحكمة أن جزءًا من مبنى مشيد جزئيًا – من الصلب والخرسانة وأقدام مربعة في مكانها يتوافق مع المبنى الذي توقعه الطرفان في الأصل – لا “يوجد” ما لم يكن لديه شهادة إشغال ويعكس تقدير الضريبة ذلك. هذا صحيح بشكل خاص عندما لا ينص عقد الإيجار المعني على مثل هذا الشرط. كان لابد من وجود الفضاء فقط ، وهو ما كان موجودًا.
أحيانًا يكون للكلمات معاني غريبة في نيويورك. على سبيل المثال ، في قضية Stuyvesant Town سيئة السمعة (“Roberts”) ، أعلنت أعلى محكمة في الولاية أنه حتى إذا كان المبنى خاضعًا بالفعل لبرنامج حكومي معين ، فلا يزال بإمكانه “أن يصبح” خاضعًا لنفس البرنامج كنتيجة لبعض الأحداث اللاحقة. هذه ليست لغة إنجليزية عادية. ولا تفسير “الموجود” في الدعوى التي نوقشت أعلاه. في كل حالة ، أساءت محاكم نيويورك تفسير الكلمات الإنجليزية العادية على حساب العاملين في صناعة العقارات.
كملاحظة أخيرة ، الآن بعد أن أصبح المبنى الذي تمت مناقشته أعلاه مكتملًا وقابلًا للإشغال وتقييمًا كاملاً ، فإن متوسط الضرائب العقارية على كل شقة من شققه يصل إلى حوالي 1500 دولار شهريًا. من شأن الدفع الشهري البالغ 1500 دولار ، بمفرده ، أكثر من تغطية إيجار شقة متوسطة في هيوستن. تساعد هذه الحقيقة الصغيرة وحدها في تفسير سبب صعوبة التطوير السكني الجديد و “لا يمكن تحمله” في مدينة نيويورك.
شكراً لميشيل ماراتو إيتكوويتز ، www.itkowitz.com ، على لفت انتباهي إلى هذه القضية.
