من خلال مشاركتي المنتظمة مع خبراء في الإسكان والاقتصاديين في هذا المجال ، فإنني دائمًا مفتون ومفاجئ بتنوع الآراء حول مكان سوق الإسكان حاليًا وإلى أين يتجه. لا ينبغي أن أكون. في أي يوم من الأيام ، سأقرأ أو أسمع تقارير في الأخبار تفيد بأن المساكن إما باهظة الثمن – الإيجارات أو أسعار الشراء – أو أن أسعار المساكن تنخفض. من الصعب معرفة سوق الإسكان الآن.
كورت كارلتون هو الرئيس والمؤسس المشارك في New Western ، وهي خدمة وطنية تساعد المستثمرين على التوفيق بين المستثمرين وفرص الاستثمار السكنية المتاحة. خلاصة القول ، بالمعنى الحرفي للكلمة هنا ، هي أن صانعي السياسات يجب أن يشجعوا المزيد من الاستثمار الخاص في سوق الإسكان ، وليس تثبيطه. هذا مهم بشكل خاص للأشخاص الذين يكسبون نصف متوسط الدخل. ودائما ما تكون هذه الأسر هي الأكثر تضررا عندما يندر السكن أو لا تتم صيانته بشكل جيد. كالعادة ، تعليقاتي في مائل.
في العام الماضي ، توقعت أننا سنشهد تباطؤًا في بناء المساكن في كل من الأسرة الواحدة والعائلة المتعددة بسبب ارتفاع أسعار الفائدة وعدم اليقين العام بشأن السوق. هل حدث هذا؟ أم أننا نشهد ارتفاعا مستمرا على الرغم من ارتفاع أسعار الفائدة؟ لما و لما لا؟
في الواقع ، لقد ثبت صحة توقعك. في الوقت الحالي ، يتوفر عدد محدود من المنازل المشيدة حديثًا للبيع يبلغ 70000 منزل. توقعت الرابطة الوطنية لبناة المنازل رقمًا متواضعًا يبلغ 830 ألف منزل جديد هذا العام. توخى البناؤون الحذر وقلصوا جهودهم الإنشائية ، وتوقعوا انخفاضًا كبيرًا في الطلب ناتجًا عن الارتفاع المتوقع في أسعار الفائدة. ومع ذلك ، من المهم ملاحظة أن الارتفاع الهائل في الأسعار قد أدى أيضًا إلى انخفاض المعروض من المنازل القائمة المدرجة في السوق.
نتيجة لذلك ، يجد البناة أنفسهم في وضع ملائم ، حيث أنهم الآن مصدر مهم لمخزون المساكن المتاح. قام العديد من البنائين بمراجعة توقعاتهم بالزيادة ، وتفوقت أسعار أسهمهم على السوق ككل. تسلط هذه النتيجة الضوء على الظروف السعيدة التي يجد البناؤون أنفسهم فيها ، مستفيدين من التفاعل بين انخفاض العرض وزيادة الطلب.
يقول كارلتون إنني كنت محقًا بشأن التباطؤ ، لكن بصراحة ، حتى الآن ، كنت أتوقع الإغلاق. الآن ، بسبب التضخم ، لا يزال الناس في سوق الإسكان في جانب الإنتاج والشراء ، وهو أمر أشرت إليه في منشور حديث.
لقد تحدثت مع خبير اقتصادي اقترح ، بشكل صحيح ، أن التضخم لا يزال سريعًا جنبًا إلى جنب مع ثقة المستهلك بشكل عام. الطلب على الإسكان يبدو بلا هوادة كذلك. كنت قد خمنت أننا سنرى سوق الإسكان تتعثر تقريبًا مع توقف الناس عن ما لديهم ، والبعض الآخر يتم تسعيره حسب الأسعار. لماذا لم يحدث ذلك؟
السبب في عدم توقف سوق الإسكان هو أنه حتى قبل زيادة أسعار الفائدة ، كان السوق يعاني بالفعل من نقص في المنازل المتاحة. تأتي معظم عمليات شراء المنازل عادةً من البائعين الذين يعرضون منازلهم الحالية. في الوقت الحالي ، تتمتع غالبية الرهون العقارية بمعدلات أقل من 5٪ ، وكثير منها في نطاق 3٪ ، لذلك يتردد البائعون في دفع ضعف سعر الفائدة لتغيير الجوار. نتيجة لذلك ، يتم سرد عدد أقل من المنازل للبيع. تزامن هذا الانخفاض في العرض مع الطلب الحالي ، مما منع زيادة كبيرة في العرض في سوق الإسكان من شأنها أن تؤدي إلى انخفاض القيم.
في حين أن نشاط المبيعات قد شهد انخفاضًا بنسبة 20٪ تقريبًا مقارنة بالعام السابق ، فإن العوامل الأساسية مثل القدرة على تحمل التكاليف وديناميكيات العرض والطلب لم تتغير كثيرًا. يستمر النقص في الإسكان الميسور التكلفة ، ولا تزال ظروف السوق السابقة تلعب دورًا مهمًا.
هل سنرى تصحيحًا مع الركود؟ متى سيحدث ذلك؟ خمنت أيضًا أننا سنشهد انخفاضًا في العرض مع نقص في البناء عندما يتعافى الاقتصاد بعد ذلك الركود ، وعندما يعود الطلب سترتفع الأسعار بسرعة. اقترحت الآن أن الوقت قد حان للحكومات المحلية لتحفيز المزيد من تطوير الإسكان لتجنب ذلك. أي أفكار هناك؟
يمكن أن يُعزى جوهر تحديات الإسكان الحالية إلى قضية أساسية واحدة: نقص المعروض من المساكن. حاليًا ، هناك نقص كبير في ما يقرب من 5 ملايين منزل بناءً على الطلب من تكوين أسرة جديدة. علاوة على ذلك ، تشير تقديرات الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين إلى وجود عجز لا يقل عن 320.000 منزل ضمن النطاق السعري الذي تشتد الحاجة إليه للمشترين من ذوي الدخل المتوسط. ومن شأن أي تدابير تتخذ لإدخال المزيد من جرد المساكن في السوق أن تسهم في معالجة هذه القضية. طالما استمر عدم التوازن بين العرض والطلب ، يمكننا أن نتوقع أن تظل الأسعار مستقرة نسبيًا أو حتى ترتفع. من غير المحتمل أن نشهد تصحيحًا في أسعار المساكن. في حالة حدوث انكماش اقتصادي يؤدي إلى زيادة فقدان الوظائف ، فهناك احتمال أن ترتفع أسعار المساكن بشكل متناقض بسبب تخفيضات أسعار الفائدة المقابلة التي تهدف إلى تحفيز الاقتصاد.
في ضوء هذه الظروف ، أتفق مع اقتراحك بأن الحكومات المحلية يجب أن تفكر في تحفيز المزيد من تطوير الإسكان في الوقت الحالي. يمكن أن يساعد اتخاذ تدابير استباقية لتشجيع بناء المساكن في التخفيف من العواقب المستقبلية المحتملة لانخفاض العرض عندما يتعافى الاقتصاد ويزيد الطلب مرة أخرى. من خلال معالجة المشكلة الآن ، يمكننا العمل على منع حدوث حالة تصاعد فيها الأسعار بسرعة بسبب محدودية العرض.
قانون الاستثمار في منازل الجوار هو مشروع قانون أعيد تقديمه مؤخرًا ويمكن أن يكون له تأثير إيجابي على القدرة على تحمل التكاليف في جميع أنحاء البلاد. ويهدف إلى معالجة فجوة القيمة في الأحياء المنكوبة من خلال توفير ائتمان ضريبي اتحادي جديد لتطوير وتجديد 1-4 إسكان عائلي. من شأن مشروع القانون هذا أن يجتذب دولارات الاستثمار في الأسهم من مستثمري المنازل والمطورين المحليين ، مما يحفز جهود التنشيط في المناطق الحضرية والضواحي والريفية. من خلال سد فجوة القيمة ، يهدف القانون إلى مكافحة الآفة والشغور والهجر ، ومنع تحويل ملكية الأحياء السكنية إلى مناطق المالكين الغائبين ، والحد من عدم المساواة العرقية. وتشمل الآثار المقدرة بناء أو إعادة تأهيل 25 ألف منزل ، وتوليد 4.25 مليار دولار في أنشطة التنمية ، وخلق 33393 فرصة عمل ، والمساهمة بمبلغ 1.25 مليار دولار في الإيرادات الضريبية. بشكل عام ، سيعزز هذا الائتمان الضريبي قيم الممتلكات ، ويزيد من ثروة الأسرة ، ويحسن رفاهية المجتمعات السكنية في جميع أنحاء البلاد.
سأقول أيضًا ، ما لا يتم الإبلاغ عنه على نطاق واسع هو المستثمرون المستقلون ، مثل أولئك الذين نعمل معهم في New Western ، الذين يقومون بدورهم لإضافة العرض إلى الصناعة. يوجد في الولايات المتحدة 15 مليون منزل شاغر ، يتم استخدامها لتلبية الطلب على الإسكان الذي لا يستطيع البناؤون الوفاء به. تدير New Western أكبر سوق في البلاد لهذه الأصول وتراقب هذه البيانات عن كثب. نحن نعمل مع المستثمرين الذين يأخذون هذه المنازل الشاغرة المتعثرة ، ويصلحونها ويجعلونها صالحة للعيش ، ويعيدونها إلى السوق ، مما يضيف العرض.
لا أستطيع أن أتفق أكثر هنا مع كارلتون. لكن المشكلة تكمن في أنه في أجزاء كثيرة من البلاد يُنظر إلى المستثمرين على أنهم المشكلة وليست جزءًا من الحل. في سينسيناتي ، على سبيل المثال ، قام ميناء سينسيناتي بشيء من الحرب على مستثمري الإسكان ، نهج غير مفيد ويؤدي إلى نتائج عكسية لمعاقبة الأشخاص الذين يقومون بتحسين الإسكان بسبب عدد قليل من العناصر السيئة.
أخيرًا ، تشير إلى أنه على رأس 830 ألف منزل جديد هناك 350 ألف وحدة مُعاد تأهيلها. هل سيبقى هذا السوق مشغولًا أيضًا لبقية هذا العام والعام المقبل؟ ألم يؤخذ التضخم وأسعار الفائدة من تلك التطورات؟
على الرغم من تأثيرات التضخم وأسعار الفائدة ، من المتوقع أن يظل سوق المنازل التي تم تشييدها وإعادة تأهيلها حديثًا مشغولًا طوال الفترة المتبقية من هذا العام وحتى العام المقبل. بينما يقوم بناة المنازل بتعديل توقعاتهم وزيادة العرض ، لا يزال الطلب يفوق المخزون المتاح. في هذه البيئة ، سيتم مكافأة أولئك الذين يمكنهم توفير مخزون الإسكان. من المرجح أن تظل قوائم المنازل الحالية منخفضة حتى تقترب المعدلات من 5٪ ، الأمر الذي سيخفف ولكن لن يخفف على الفور من تحدي العرض المستمر.
نظرًا لأن معظم المستثمرين يقترضون أموالًا خاصة ، فإن أسعار الفائدة على هذه الأنواع من القروض لم تشهد الزيادات الهائلة التي شهدتها الرهون العقارية ذات المعدل الثابت لمدة 30 عامًا. لذلك ، يواصل المستثمرون – وتحديداً المستثمرين المستقلين الذين نعمل معهم في New Western – شراء المنازل ولديهم نظرة إيجابية على الاستثمار للفترة المتبقية من عام 2023. استطلاعنا الخاص بـ “The Flip Side 2.0: Outlook for Residential Real Estate Investing in 2023 ، “أن 93 بالمائة من المستثمرين يخططون لشراء منازل في النصف الثاني من العام.
هذه النقطة الأخيرة حول الاقتراض الخاص مقابل الرهن العقاري هي نقطة مهمة وتسلط الضوء على الحاجة إلى الاستثمار الخاص في الإسكان. ومع ذلك ، وكما ذكرت أعلاه ، فإن الاستثمار الخاص من منظور السياسات يثبطه بعض صانعي السياسات على المستوى المحلي. نقطة كارلتون الإضافية أن السوق سيظل قابلاً للحياة لبقية العام بسبب هذا يؤكد الحاجة إلى رأس مال مرن يقدمه مستثمرو القطاع الخاص. ومع ذلك ، ما زلت أشعر بالقلق من أن صانعي السياسات لا يتبنون هذا ويشجعون المزيد من إعادة تأهيل وتطوير المساكن المؤجرة. إذا لم يفعل صانعو السياسة هذا ، فإننا أخيرًا نحصل على تصحيح ثم التعافي ، فإن الأشخاص الذين يكسبون دولارات أقل سيواجهون مشاكل أكبر مما ينبغي.