تحرير. إنها كلمة تثير الجدل. لماذا نستخدمه؟ لأنها أفضل كلمة لوصف ما هو مطلوب لتوفير وصول أفضل إلى السكن للأشخاص الذين يكسبون أموالاً أقل ، وخاصة أولئك الذين يحصلون على نصف متوسط الدخل أو أقل. منتقدو المصطلح سيطلقون عليه “الإسكان المتدفق للأسفل” ؛ تختفي القواعد ، ويضحك المطورون على طول الطريق إلى البنك ، وتبقى المساكن باهظة الثمن للفقراء. ومع ذلك ، لا يزال الاقتصاديون يجدون أن المزيد من المساكن تؤدي إلى انخفاض الأسعار. لن نحل هذه الحجة في فقرة واحدة ، ولكن إذا اعتقدنا أن تقليص القواعد للسماح بالسكن الواسع هو الحل ، فما هي أفضل طريقة للقيام بذلك على مستوى الولاية والمستوى المحلي؟
على مستوى الولاية ، هناك عدد قليل من الأمثلة على التشريعات التي تعمل بشكل حقيقي وجذري على إصلاح استخدام الأراضي وتنظيم الإسكان. عادةً ما تزيل الهيئات التشريعية بعض القيود ، ولكنها تفرض بعد ذلك متطلبات القدرة على تحمل التكاليف التي تولد الإعانات وتضيف التكاليف التي تنتقل إلى المستهلكين ؛ هذا مجرد تضخم أكثر. انظر فقط إلى SB 9 في كاليفورنيا ، التشريع الذي تم تمريره مع hoopla ولكنه لم يوفر مساكن جديدة. إن التشريع الذي قد يتغير سيشمل عنصرين مهمين.
بعض الافكار
إنهاء التقسيم كما نعرفه – هذه مهمة كبيرة. مع القيادة القوية ، يمكن للهيئات التشريعية تغيير طريقة تفكير الأمريكيين وإنشاء سياسة استخدام الأراضي. قرار المحكمة العليا الأمريكية لعام 1926 إقليدس ضد أمبلر شكلت قوانين وسياسات استخدام الأراضي المعقدة التي تقيد المعروض من المساكن. تعتبر قوانين البناء ، والقواعد الأساسية لمنع الحرائق ، وضمان سلامة الكهرباء والسباكة أمرًا شاقًا بدرجة كافية – هذا هو رمز البناء. لكن في كل ولاية قضائية ، تضع الحكومة المحلية قدمها في كبح إنتاج المساكن ، وتنظم كل شيء من الأسقف المائلة مقابل المسطحة ، إلى لون اللوحة الصلبة. سيستغرق هذا بعض الوقت.
وفي الوقت نفسه ، هناك بعض الأمثلة على تشريعات الولاية التي تحاول إزالة القيود المفروضة على الإسكان. تتخذ بعض الدول الحد الأدنى من حجم اللوت. وجدت إحدى الدراسات الاستقصائية أنه مع متوسط حجم اللوت يبلغ حوالي 7500 قدم مربع ، فإن نيفادا لديها أصغر حجم لوت متوسط ، ولدى فيرمونت أكبر مساحة في أكثر من 78000 قدم مربع. يمكن لمتطلبات حجم اللوت على المستوى المحلي أن تقلل الكثافة وبالتالي عرض المساكن مما قد يعني ارتفاع الأسعار عندما يرتفع الطلب.
إنه لا ينتهي بالتقسيم إلى مناطق ، لكن دفع أحجام اللوتات يجعل المزيد من الإسكان ممكنًا خاصةً إذا تم السماح بمزيد من الوحدات والكثافة أيضًا. في تكساس ، مجلس النواب 3921 / مجلس الشيوخ بيل 1787 عبارة عن مشاريع قوانين مصاحبة تمنع المدن من طلب قطع صغيرة لتكون أكبر من 1400 قدم مربع. كما أنها تمنع السلطات القضائية من حظر التطورات الصغيرة في أحياء الأسرة الواحدة. الفكرة هي أن الأجزاء الأصغر والأكثر كثافة تعني المزيد من المساكن. في مونتانا: يقترح House Bill 337 أن الولايات القضائية لا يمكن أن تفرض مساحة أكبر بكثير من 2500 قدم مربع. لم يجتاز أي من هذين المثالين المجالس التشريعية الخاصة بهما.
تتطلب إصلاحات كبيرة للإعانات الحكومية – منذ بداية الإعفاء الضريبي للإسكان منخفض الدخل في عام 1986 ، اندمجت صناعة غير ربحية ومستشارين ومحامين ومحاسبين حول الائتمان. بالإضافة إلى ذلك ، تمت إضافة برامج دعم أخرى على المستوى الفيدرالي والولائي والمحلي. في كل حالة ، ارتفعت تكاليف هذا السكن وكذلك أسعار المساكن الإجمالية. هناك مثال رائع لمقترح على مستوى الولاية لمعالجة الطريقة التي ترفع بها اللوائح التنظيمية المحلية الأسعار والطلب على مزيد من الإعانات لتعويض التضخم ، توصيات فريق عمل الإسكان في حاكم ولاية مونتانا. ولأول مرة ، “تفكر الدولة في الإعفاءات الضريبية أو المنح أو الصناديق الاستئمانية أو القروض أو غيرها من الحوافز التي من شأنها أن تكافئ الحكومات المحلية التي نفذت بشكل استباقي إصلاحات تنظيمية رئيسية”. تفكر مونتانا في وقف الإعانات المالية حتى تثبت السلطات القضائية المحلية أنها سمحت بأكبر قدر ممكن من إنتاج السوق.
المبدأ الأساسي: لسنا بحاجة إلى المزيد من المساكن بأسعار معقولة ، فنحن بحاجة إلى المزيد من المساكن بحيث يكون ذلك في متناول الجميع
لقد سمعت ذلك من قبل من عضو مجلس المدينة بعد التصويت لإجراء تغييرات كبيرة في رموز تقسيم المناطق للسماح بمزيد من الإسكان: في حين أن هذا سيساعد ، فإن تمرير هذا التشريع لا يتعلق بالإسكان الميسور التكلفة. في وقت مبكر من الاجتماع ، أعربت عن دعمها لفكرة أن المساكن الجديدة ، حتى لو كانت أكثر تكلفة ، تساعد الأسعار الإجمالية لأنها تزيد العرض. إنها تتفهم فكرة أن المزيد من العرض ، وحتى العرض الأعلى سعراً ، يساعد الجميع ، حتى الفقراء. إنها لا تشتري انتقادات “الإسكان المتدفق”.
ومع ذلك ، فهي ليست وحدها التي تعتقد أيضًا أن إزالة القواعد لن تؤدي إلى إنشاء “مساكن ميسورة التكلفة” ، لأنها تعتقد أن “التكلفة المعقولة” و “المدعومة” هي نفس الشيء ، مثل كثيرين آخرين. هم ليسوا كذلك. القدرة على تحمل التكاليف هي نتيجة وفرة المعروض من المساكن ، وهذا يعني أن مقدمي الإسكان يتنافسون مع بعضهم البعض لملء الشواغر عن طريق خفض أسعارهم ، بدلاً من السكان الذين يتقاتلون على المساكن النادرة والاضطرار إلى “الفوز” بالسكن من خلال دفع المزيد من المال. النبأ السيئ هو أن عضو المجلس مرتبك – تمامًا مثل أي شخص آخر تقريبًا. النبأ السار هو أنها تحصل على المزيد من الإسكان هو الحل.
سيستغرق الأمر وقتًا حتى يتعلم البلد ، ويتصرف صانعو السياسات بشكل انعكاسي كما لو كان ما نعرفه صحيحًا حقًا: إذا ابتعدنا عن طريق الإنتاج ، فسيتم بناء المزيد من المساكن ويستخدم الدعم الآن من خلال العمل الناس لن تكون ضرورية. بدلاً من ذلك ، سيحصل الأشخاص الذين يكسبون أقل من الدولارات على معظم الإعانات ، ونأمل أن يحصلوا على النقد ، ويمكن للأشخاص ذوي الاحتياجات المتعددة الاستفادة من بناء المساكن المدعومة.