من البديهي أن التكاليف المتكبدة في تمويل وبناء وتشغيل المساكن متعددة الأسر يتم نقلها إلى المستهلكين في شكل إيجارات أعلى. ومع ذلك ، يمكن أن يكون هذا مصدر نقاش ، عند اقتراح مقترحات مثل التحكم في الإيجار. لا يستحق التدرب على هذه الحجج هنا. ببساطة لا توجد طريقة أخرى لتعويض التكاليف باستثناء إيرادات الإيجار. واحدة من هذه التكاليف هي ضرائب الممتلكات. لقد أثبت القضاء على هذه التكاليف أو تقليل هذه التكاليف كحافز أنها استراتيجية ناجحة لإنشاء المزيد من سعر السوق والإسكان بأسعار معقولة. يجدر النظر إلى هذا النهج بشكل عام ، ثم في بعض البرامج المحددة في المنشورات اللاحقة لفهم كيفية عملهم بشكل أفضل.
كيف تعمل ضريبة الممتلكات؟
كانت ضرائب الممتلكات في الولايات المتحدة موجودة منذ ما قبل الثورة وتندرج في فئتين ، وضرائب الممتلكات العقارية والضرائب على الممتلكات الشخصية الملموسة. نحن مهتمون بالمجموعة الأولى ، والأراضي والمباني مقابل الممتلكات الملموسة ، وأشياء مثل المعدات أو المركبات ، على سبيل المثال. من هنا فصاعدًا ، عندما نشير إلى “ضرائب الممتلكات” ، سنعني ضرائب الممتلكات العقارية.
عادة ، يتم تقييم ضرائب الممتلكات إعلان، مصطلح لاتيني يعني نحو القيمة ، أو بناءً على قيمة الخاصية. هناك ثلاث طرق لتقييم القيمة. تقييم المبيعات أو القيمة المقدرة ، استنادًا إلى تكلفة الاستبدال ، أو بناءً على الدخل الذي تقوم به العقار. في القيمة الأولى يتم تحديدها من خلال القيمة السوقية للعقار من خلال التقييم. كم من شأنه أن يجلب العقار إذا تم طرحه للبيع. تقوم طريقة التكلفة بتقييم مقدار تكلفة استبدال العقار إذا فقدت أو إذا لم يكن هناك شيء في العقار. هذا يمكن أن يتتبع القيمة السوقية أو أن يكون مختلفا جدا. وتنظر طريقة الدخل في الإيرادات الناتجة عن استخدام ووظيفة العقار ، بما في ذلك مبيعات التجزئة أو الإيجارات.
من المهم أن نلاحظ أنه في بعض الولايات القضائية ، مثل ولاية واشنطن ، يبحث المقيمون في قيمة جميع الممتلكات في منطقة الضرائب ثم تطبيق الأسعار على الممتلكات الفردية بناءً على قيمتها. تسمى هذه الطريقة لفرض الضرائب على الممتلكات في بعض الأحيان نظام الضرائب “القائم على الميزانية” ، لأن منطقة الضرائب تحدد مقدار الضريبة التي يرغبون في رفعها ، ثم يتم تقييم قيمة المقاطعة ، ثم يتم تطبيق الضريبة على العقارات بناءً على كل قيمة بقيمة 1000 دولار. هذا يعني أن خاصية فردية تدفع جزءًا من الضريبة على أساس القيمة بدلاً من أن تستند إلى قيمة العقار نفسه.
هذا يقودنا إلى شيء يسمى معدل الطاحونة أو الملح. معدل المطحنة ، الذي أوضحه Investopedia ، هو “مبلغ الضريبة المستحقة لكل دولار من القيمة المقدرة للممتلكات. إنه رقم يمثل المبلغ لكل 1000 دولار من القيمة المقدرة للممتلكات ، والتي تستخدم لحساب مبلغ ضريبة الممتلكات.” عادةً ما يتم التعبير عن معدل المطحنة على أنه “لكل 1000 دولار من القيمة” لفهم مدى سهولة دفع مالك العقار. ستكون الضريبة البالغة 1.86 دولار لكل 1000 دولار من القيمة 186 دولارًا على عقار بقيمة تقييم قدرها 100000 دولار.
أخيرًا ، هناك عوامل أخرى مثل توقيت ضرائب الممتلكات التي لها تأثير كبير على التكلفة. في كثير من الأحيان ، ستقيم الولايات القضائية القيمة في تاريخ معين. يتم تنظيم الضرائب أيضًا من خلال مجموعة من القيود الدستورية والقانونية على كيفية حساب القيمة ، وعندما يتم حسابها وتطبيقها لأغراض الضرائب ، ومعدلات ، وفئات الضرائب ، ومعدلات الزيادات بمرور الوقت. على سبيل المثال ، يمكن للولاية القضائية تقييم قيمة العقار في 1 يناير من كل عام وزيادةها إذا كانت هناك أي تحسينات عندما يتم إجراء أي اختصاص آخر لن يقوم بتقييم القيمة المحسنة حتى يناير التالي.
قد لا يكون الاختصاص القضائي قادرًا على زيادة ضرائب الممتلكات بمعدل 3 ٪ للممتلكات التجارية و 1 ٪ للممتلكات السكنية بغض النظر عن القيمة المقدرة للممتلكات المحددة. الخيارات الحكومية حول مقدار الإيرادات التي يجمعونها باستخدام ضرائب الممتلكات ، والمعدلات التي يتقاضونها للممتلكات ، والحدود التي وضعتها على الزيادات ، تحدد تكاليف بناء مساكن متعددة الأسر. تختلف هذه الشروط اختلافًا كبيرًا من ولاية إلى أخرى ، والولاية القضائية إلى الولاية القضائية.
الحد من الضرائب والإعفاء كحافز
إضافة إلى هذا الغابة من القواعد واللوائح المختلفة ، هناك العديد من الإعفاءات وتخفيض الضرائب على الممتلكات. الدول ، على سبيل المثال ، عادة ما يكون لها نوع من الإعفاء لكبار السن الذين يدفعون الضرائب على منازلهم.
التخفيضات معدل الضريبة التي يتم جمعها بمرور الوقت للسكن بأسعار معقولة بينما تكون الإعفاءات للسكن بأسعار معقولة عادة ما تكون محدودة الوقت والشرط أو إزالة الالتزامات الضريبية على الممتلكات. عندما ، عندما تأخذ الاختصاص القضائي على محمل الجد فكرة أن ضرائب الممتلكات تقمع التطوير الجديد للسكن ، فإنها تتخذ أحيانًا تدابير لإزالة الالتزامات الضريبية على الممتلكات لإزالة هذه التكاليف كوسيلة لتحفيز التطوير الجديد.
عادة ما تكون المتغيرات على هذه الأنواع من التخفيضات الضريبية والإعفاءات هي إيرادات ضريبة المغفرة إلى الولاية القضائية وطول الإعفاء من الضريبة لمالك العقار ومتطلبات الأداء لمالك العقار. على سبيل المثال ، يمكن أن تمنح الولاية القضائية إعفاءًا من دفع جميع ضرائب الممتلكات على الأراضي الشاغرة لمدة 20 عامًا شريطة أن يقوم المطور ببناء شقق تخصيص 20 ٪ من الوحدات للأشخاص الذين يكسبون 60 ٪ من دخل المنطقة. سنلقي نظرة على بعض هذه البرامج وما الذي يمكن تعلمه حول أنواع برامج التخفيض التي تسفر عن أفضل النتائج للسكن بأسعار معقولة.