أكد عقاريون أن سوق الإيجارات في دبي شهدت خلال سبتمبر الماضي تفاوتاً ملحوظاً في متوسط أسعار الإيجار السنوي لمختلف الفئات السكنية، مدفوعة بتغيرات في الطلب وجودة المعروض العقاري، إذ سجلت بعض المناطق الحيوية زيادات انتقائية.
وأوضحوا لـ«الإمارات اليوم» أن السوق تتحرك وفق ثلاثة مستويات سعرية رئيسة: المؤشر العقاري الرسمي، والسعر المتداول في السوق، والسعر الذي يحدده المالك بناءً على ظروفه الخاصة، ما يخلق تبايناً واضحاً بين القيم المعلنة والواقعية.
وقالوا إن تفاوت أسعار الإيجارات في دبي يُعيد تشكيل خريطة الطلب بين المناطق، مؤكدين أن خيارات المستأجرين تتوزع حالياً بين المناطق المتوسطة مثل ديرة والنهدة، والمناطق الفاخرة مثل جميرا والنخلة، وفقاً للدخل ونمط الحياة.
وتوقعوا أن تستمر السوق في تحركاتها المعتدلة خلال الربع الأخير من العام الجاري، مدفوعة بتوسع المعروض السكني في السوق العقارية بدبي، ما يخلق توازناً بين العرض والطلب، لافتين إلى أن تطوير مشاريع سكنية جديدة سيسهم في احتواء الارتفاعات السعرية ويدعم التوازن السوقي.
إعادة ضبط
وتفصيلاً، قالت نائب رئيس قسم المبيعات العقارية في «بيوت»، فيبا أحمد، إن «بيانات شهري أغسطس وسبتمبر الماضيين تُشير إلى أن سوق الإيجارات في دبي لا تسير باتجاه موحد، بل تعكس مرونة عالية في التفاعل مع الطلب الفعلي على مستوى المناطق»، موضحة أن الارتفاعات الطفيفة في مناطق مثل (دبي مارينا والخليج التجاري) يقابلها تراجع بسيط في مناطق مثل (ديرة والمدينة العالمية)، ما يدل على تنقل المستأجرين وفق أولوياتهم السكنية والمالية.
وأضافت: «لاحظنا خلال سبتمبر الماضي، تزايد الإقبال على الوحدات الصغيرة، وهو ما يفسّر نمو إيجارات الاستوديوهات في قرية جميرا الدائرية بنسبة 2.5%، في مقابل تراجعها الطفيف في مناطق أخرى، كما يعكس تزايد فئة الأفراد والمهنيين الباحثين عن مساكن مرنة ومناسبة للميزانية».
وأشارت فيبا أحمد إلى أنه على الرغم من تسجيل مساكن شاطئ جميرا (JBR) بعض التراجعات الطفيفة في أسعار الإيجار، إلا أنها لاتزال تتصدر قائمة المناطق الأعلى تكلفة عبر مختلف الفئات، سواء الاستوديو أو الغرفة أو غرفتي النوم، في دلالة على استمرار الطلب المرتفع على الوجهات البحرية المتميزة، ما يدعم استمرار وتيرة ارتفاع إيجاراتها.
وقالت إن «التحركات الأخيرة تشير إلى أن السوق تشهد مرحلة إعادة ضبط تدريجية، حيث بدأت بعض المناطق في تحقيق استقرار نسبي أو حتى تراجع محدود، خاصة في الشقق الأكبر حجماً»، لافتة إلى أن هذا الاتجاه قد يستمر في الأشهر المقبلة، مدفوعاً بتوسع المعروض العقاري وتزايد المنافسة بين المناطق.
وتابعت: «رصدنا تحركاً واسعاً للمستأجرين نحو مناطق مثل النهدة، وواحة السيليكون، ودبي لاند، التي تجمع بين الأسعار المعقولة ومستوى مقبول من الخدمات، ما يعزز من فرص إعادة توزيع الطلب السكني بطريقة صحية توازن بين مختلف شرائح السوق».
تحرّكات المستأجرين
من جهته، قال مدير شركة «عوض قرقاش العقارية»، رعد رمضان، إن «التفاوت الملحوظ في أسعار الإيجارات السكنية بين شهري أغسطس وسبتمبر الماضيين يعكس طبيعة السوق العقارية المتغيرة في دبي»، موضحاً أن ذلك يعود إلى عوامل عدة، أبرزها جودة العقار، وموقعه الجغرافي، ومدى توافر الطلب في كل منطقة.
وأشار رمضان، إلى أن تحرّكات المستأجرين تُبنى أساساً على مستوى الدخل والاحتياجات السكنية، حيث يتجه بعضهم إلى مناطق ذات كلفة متوسطة مثل (النهدة والقرية العالمية)، بينما يفضّل آخرون، المناطق الفاخرة كجميرا وجزيرة النخلة، التي تشهد أسعاراً مرتفعة بسبب موقعها المتميّز وإطلالاتها البحرية.
وأكد أن «معادلة العرض والطلب تظل المحرّك الأساسي لحركة الإيجارات»، لافتاً إلى أن المناطق الحيوية مثل (دبي مارينا والخليج التجاري) تحافظ على معدلات إيجارية مرتفعة، نظراً لقربها من مراكز الأعمال والخدمات.
وأوضح رمضان، أن السوق العقارية في دبي تتحرك وفق ثلاثة مستويات سعرية رئيسة، أولها السعر المؤشري الصادر عن الجهات الرسمية، والذي يشكّل السقف القانوني للزيادات السنوية، والثاني هو السعر السوقي المتداول على المنصات العقارية، الذي يعكس العرض والطلب اللحظي.
أما المستوى الثالث، فأكد رمضان أنه يتمثل في «السعر الشخصي» الذي يحدده المالك بناءً على ظروفه الخاصة، والذي قد يتجاوز في كثير من الأحيان الأسعار المرجعية الرسمية.
وشدّد على أن التباين بين المستويات الثلاثة يعكس طبيعة السوق الديناميكية، حيث لا يُقاس الواقع الميداني بالمؤشرات فقط، بل بالتفاعل اليومي مع السوق والاتجاهات الفعلية للطلب.
وتوقّع أن يشهد السوق استقراراً نسبياً في الربع الأخير من عام 2025، مشيراً إلى أن حركة أسعار الإيجارات ستظل مرتبطة بتوسّع المعروض وتوزيع الطلب بين المناطق، مضيفاً أن «تطوير مشاريع سكنية جديدة سيسهم في احتواء الارتفاعات السعرية ودعم التوازن السوقي».
زيادات انتقائية
بدوره، أكد مدير العقارات في «مجموعة الوليد العقارية»، محمد تركي، أن «أسعار الإيجارات في إمارة دبي خلال شهر سبتمبر 2025 تواصل مسارها نحو الاستقرار النسبي مع زيادات انتقائية في بعض المناطق، وسط تنوع المعروض العقاري وتنوع الخيارات السكنية، مع توازن العرض والطلب».
وأضاف تركي أنه على الرغم من دخول آلاف الوحدات الجديدة إلى السوق خلال النصف الأول من 2025، فإن الإيجارات في العديد من المناطق واصلت الارتفاع بنسب طفيفة إلى معتدلة، ما يعكس استمرار الطلب، خاصة في المناطق الحيوية مثل (دبي مارينا والخليج التجاري ومساكن شاطئ جميرا)، لتتصدر من حيث الأسعار عبر مختلف فئات الوحدات.
وأشار إلى أنه في المقابل، بدأت بعض المناطق ذات الكثافة السكنية الأعلى، مثل (ديرة والمدينة العالمية والنهدة)، في تسجيل نسب نمو أعلى من المتوسط في الفئات الاقتصادية، ما يشير إلى تحول جزء من الطلب نحو المناطق ذات الإيجارات المعقولة، خاصة مع تنامي شريحة المستأجرين الباحثين عن توازن بين التكلفة والموقع.
ولفت إلى أن الفروقات الواضحة في نسب التغير بين الفئات المختلفة (استوديو – غرفة – غرفتين) تعكس تنوعاً في الطلب حسب نمط الحياة، إذ يعيد تفاوت الأسعار، تشكيل خريطة الطلب بين المناطق، منوهاً بأن «البيانات تُظهر اهتماماً متزايداً من الأفراد بالعقارات الصغيرة، في حين تستقر الإيجارات بشكل أكبر في الفئات العائلية الأكبر».
وأكد مدير العقارات في «مجموعة الوليد العقارية»، أنه على الرغم من بعض التراجعات الطفيفة في مناطق محددة (مثل JBR)، فإنها لاتزال ضمن هامش طبيعي وتندرج في إطار إعادة ضبط السوق، لاسيما مع التوسّع المتوقع في المعروض خلال عام 2026.
الإيجارات العقارية
إلى ذلك، أظهرت بيانات، أعدتها منصة «بيوت» العقارية، لـ«الإمارات اليوم»، وترصد الإيجارات العقارية في دبي، خلال شهري أغسطس وسبتمبر 2025، تحركات طفيفة في أسعار الإيجارات في 15 منطقة رئيسة بالإمارة.
ووفقاً لتلك البيانات، واصلت بعض المناطق تسجيل ارتفاعات طفيفة في الإيجارات، بينما حافظت أخرى على مستويات مستقرة، فيما شهدت بعض المناطق تراجعاً في متوسط أسعار الإيجارات، ما يعكس مزيجاً من التوازن والطلب المستمر في سوق عقارات دبي السكنية.
وضمت قائمة المناطق محل الرصد: «البرشاء»، و«ديسكفري غاردنز»، وقرية جميرا الدائرية (JVC)، و«المدينة العالمية»، و«أرجان»، و«دبي لاند»، و«واحة دبي للسيليكون»، و«ديرة»، و«النهدة»، وأبراج بحيرات الجميرا (JLT)، ومساكن شاطئ جميرا (JBR)، و«دبي مارينا»، و«الجداف»، و«الخليج التجاري»، و«برشا هايتس» – تيكوم.
وأفادت البيانات بأن متوسط أسعار الإيجارات لفئة «استوديو» في الـ15 منطقة خلال سبتمبر 2025 بلغ 58.1 ألف درهم، فيما بلغ متوسط إيجار شقة بغرفة نوم واحدة نحو 86.142 ألف درهم، ومتوسط إيجار شقة مكونة من غرفتين وصالة 129.756 ألف درهم.
فئة الاستوديوهات
وتصدرت منطقة مساكن شاطئ جميرا (جي بي آر) المناطق الـ 15، خلال سبتمبر، من حيث متوسط سعر إيجار الاستوديو بـ95 ألف درهم سنوياً، فيما كانت «ديرة» الأقل بـ35.8 ألف درهم.
وأظهرت البيانات أن مناطق «دبي مارينا» و«الخليج التجاري»، و«برشا هايتس»، و«أبراج بحيرات الجميرا»، من بين المناطق الأعلى، من حيث متوسط كلفة الإيجارات سنوياً خلال سبتمبر 2025، فيما كانت مناطق «المدينة العالمية» و«دبي لاند»، و«واحة دبي للسيليكون» بين المناطق الأقل من حيث متوسط كلفة الإيجارات سنوياً خلال الشهر الماضي.
وسجل متوسط سعر إيجار الاستوديو سنوياً في منطقة «دبي مارينا» 79.3 ألف درهم خلال شهر سبتمبر الماضي، تلاها منطقة الخليج التجاري بـ78.7 ألفاً، و«برشا هايتس» بـ71.9 ألف درهم، وأبراج بحيرات الجميرا بـ66.5 ألف درهم.
فيما سجل متوسط إيجار الاستوديو سنوياً في منطقة المدينة العالمية 37.1 ألف درهم، ثم «دبي لاند» 45.4 ألف درهم، وواحة دبي للسيليكون 47.2 ألف درهم.
وعلى الرغم من تصدر مساكن شاطئ جميرا، قائمة المناطق الأعلى، من حيث متوسط كلفة الإيجار سنوياً خلال سبتمبر الماضي، إلا أن البيانات أظهرت تراجع قيمة متوسط الإيجار بنسبة 1% من مستواه في شهر أغسطس الماضي البالغ 96 ألف درهم، كما شهدت مناطق (المدينة العالمية وديرة) تراجعاً بنسب 2.2%، و0.5% على التوالي.
وكشفت البيانات، أن منطقة قرية جميرا الدائرية سجلت أعلى معدل في نمو متوسط قيمة الإيجار السنوي للاستوديو بنسبة 2.5% لتصل إلى 56.4 ألف درهم سنوياً في سبتمبر 2025، مقارنة بـ55 ألف درهم في الشهر السابق له، كما شهدت 10 مناطق أخرى ارتفاعات متفاوتة راوحت بين 0.2% و2.3%.
فئة غرفة نوم
وكشفت البيانات تسجيل منطقة مساكن شاطئ جميرا (جي بي آر)، أعلى متوسط سعر تأجير سنوي بين المناطق الـ15 المشمولة بالرصد، في فئة الشقق المؤلّفة من غرفة نوم واحدة، بواقع 150.6 ألف درهم سنوياً، فيما سجلت «النهدة» أقل الأسعار ضمن هذه الفئة بـ55.2 ألف درهم.
وشهدت 9 مناطق نمواً في متوسط أسعار الإيجارات السنوية خلال شهر سبتمبر 2025، تصدرتها مساكن شاطئ جميرا بنسبة 5.6% عن مستواها البالغ 142.6 ألف درهم في شهر أغسطس الماضي. كما نما متوسط الإيجار السنوي في «دبي مارينا» بـ3.1%، والخليج التجاري بـ2.5%، وواحة دبي للسيليكون بـ1.5%.
في المقابل، تراجع متوسط نمو الإيجار السنوي لغرفة نوم وصالة في 5 مناطق خلال شهر سبتمبر الماضي مقارنة بالشهر السابق، وكان أعلي معدل للتراجع في منطقة «برشا هايتس» بنسبة 2.5% من 81.5 ألف درهم في أغسطس، إلى 79.4 ألف درهم خلال الشهر الماضي، وأقلها في الجداف بـ0.1% من 80.9 ألف درهم إلى 80.8 ألف درهم.
فئة غرفتي نوم
وفي فئة الشقق المؤلّفة من غرفتي نوم وصالة، حافظت مساكن شاطئ جميرا (جي بي آر) على صدارتها قائمة المناطق الأعلى من حيث متوسط الإيجار السنوي بين المناطق الـ15 المشمولة بالرصد بواقع 211.8 ألف درهم.
في المقابل، سُجل أقل متوسط للأسعار السنوية للشقق من فئة غرفتي نوم في عدد من المناطق، حيث حلّت المدينة العالمية في الصدارة بـ71 ألف درهم، تلتها النهدة بـ74.8 ألف درهم، ثم واحة دبي للسيليكون بـ94.4 ألف درهم، و«دبي لاند» بـ98.7 ألف درهم، ثم البرشاء بـ104.1 آلاف درهم.
وشهدت 11 منطقة نمواً في متوسط أسعار الإيجارات السنوية خلال شهر سبتمبر الماضي، تصدرتها المدينة العالمية بنسبة 5.9% عن مستواها البالغ 67.1 ألف درهم في شهر أغسطس، كما نما متوسط الإيجار السنوي في «برشا هايتس» بـ4.2%، و«دبي لاند» بنسبة 3.4%.
فيما تراجع متوسط أسعار الإيجارات السنوية لغرفتي نوم وصالة خلال شهر سبتمبر 2025 في 3 مناطق مساكن شاطئ جميرا بنسبة 1.7% عن مستواها في شهر أغسطس الماضي البالغ 215.5 ألف درهم، إضافة إلى منطقتي ديسكفري غاردنز، وديرة بواقع 1.5% لكل منطقة.
• 55.2 ألف درهم متوسط الإيجار السنوي لشقة من غرفة نوم في «النهدة».
• 211.8 ألف درهم متوسط الإيجار السنوي لغرفتي نوم في «جي بي آر».