في 30 يونيو 2023 القاضي بيتر ب.كروب إذا أصدرت محكمة مقاطعة سوفولك العليا في ماساتشوستس قرارًا قد يكون له عواقب بعيدة المدى على الإسكان الميسور التكلفة في جميع أنحاء البلاد. كانت القضية قضية Tenants ‘Development Corporation ضد Amtax Holdings 227، LLC و Alden Torch Financial، LLC.
كان هناك نزاع على مدى السنوات العديدة الماضية بين الرعاة غير الربحيين لمشاريع الإسكان الميسور التكلفة ، مثل TDC والمنظمات التي تمثل مصلحة المستثمرين الربحيين ، ناهيك عن مصالحهم الخاصة ، مثل Alden Torch. أنت بحاجة إلى معرفة القليل عن ائتمان ضريبة الإسكان ذات الدخل المنخفض (LIHTC) لفهم النزاع وتقدير الحكمة السليمانية لقرار القاضي كروب وكذلك السؤال الملح الذي يتركه دون إجابة.
حول قسم LIHTC 42
نشأت LIHTC (المادة 42) من قانون الإصلاح الضريبي لعام 1986. يتم تقسيم الاعتمادات كل عام للولايات على أساس عدد السكان. تمنح وكالات الإسكان الحكومية الاعتمادات لرعاة المشروع مع إعطاء بعض التفضيل للجهات غير الربحية. يقوم رعاة NFP ، في الواقع ، ببيع الائتمانات للمستثمرين. أنت فقط لا تستطيع بيع ائتمانات الضرائب الفيدرالية. الطريقة التي يتم بها ذلك هي من خلال شراكة تمتلك المشروع مع المزايا الضريبية المخصصة بشكل كبير للمستثمرين ، عادة البنوك. يتم دفع الرصيد على مدى عشر سنوات ثم يخضع للاستعادة لمدة خمس سنوات أخرى. بعد السنة 15 ، هناك شرط آخر مدته خمسة عشر عامًا للحفاظ على القدرة على تحمل التكاليف التي تفرضها وكالات الإسكان الحكومية.
كان هناك بعض الأمل في أن الملكية غير الهادفة للربح يمكن أن تساعد في القدرة على تحمل التكاليف إلى الأبد. لذلك تم تضمين بند في القسم 42 للمساعدة في تشجيع البيع إلى جهة راعية غير هادفة للربح بعد العام 15 بسعر منافس محتمل. إنه القسم 42 (ط) (7):
“(أ) بشكل عام ، لا يجوز السماح بمزايا ضريبة الدخل الفيدرالية لدافع الضرائب فيما يتعلق بأي مبنى مؤهل منخفض الدخل فقط بسبب حق الرفض الأول الذي يحتفظ به المستأجرون (في شكل تعاوني أو غير ذلك) أو شركة إدارة مقيمة لهذا المبنى أو من قبل منظمة غير ربحية مؤهلة (على النحو المحدد في الفقرة الفرعية (ح) (5) (ج)) أو أن يكون سعر الشراء المقرب أقل من سعر الشراء للوكالة الحكومية. ).
(ب) الحد الأدنى لسعر الشراء – لأغراض الفقرة الفرعية (أ) ، فإن الحد الأدنى لسعر الشراء بموجب هذه الفقرة الفرعية هو مبلغ مساوٍ لمجموع المبلغ الأساسي للمديونية المستحقة التي يضمنها المبنى (بخلاف الديون المتكبدة خلال فترة الخمس سنوات المنتهية في تاريخ البيع للمستأجرين) وجميع الضرائب الفيدرالية والولائية والمحلية المنسوبة إلى هذا البيع. باستثناء حالة ضرائب الدخل الفيدرالية ، لن يتم أخذها في الاعتبار بموجب البند (2) أي ضريبة إضافية تُعزى إلى تطبيق البند (2) “.
ليس عليك أن يكون لديك هذا الحكم في صفقتك. مسموح لكم ان. كان السبب الفكري في أنه لا يمكن أن يكون مجرد خيار مساومة مباشر بدلاً من حق الرفض الأول هو أن خيار المساومة المباشرة يمكن أن يعني أن الشراكة لم تمتلك “حقًا” الملكية مما يمنع الائتمان من الذهاب إلى المستثمرين.
النزاع
أخبرني أحد أصدقائي في مجال العقارات أن حقوق الشفعة هي أشياء مروعة أن تكون مستحقة. إذا كانت قيمة العقار أكبر بكثير ، فسيكون من الصعب حمل أي شخص على تحمل مشكلة تقديم عرض حسن النية. من ناحية أخرى ، فإن المستثمر النهائي النموذجي في الصفقات هو البنك ويتم إبرام الصفقات لمنحهم عائدًا جيدًا على المزايا الضريبية وحدها. بشكل عام ، هذا النوع من السلوك مستهجن ، لكن مصلحة الضرائب ، التي تستنتج نية الكونجرس ، تسمح بذلك عندما يتعلق الأمر بـ LIHTC.
لذلك عندما اقترحت شركة TDC على Alden Torch التخلي عن مصلحة الشراكة في المشروع مقابل 7،737،812 مليون دولار ، “ضريبة الخروج” ، ربما تفاجأوا عندما رفض Alden Torch. أعرب Alden Torch عن رغبته في طرح العقار في السوق. استحوذت Alden Torch على إدارة Amtax في عملية شراء بالجملة مما جعلها واحدة من أكبر أصحاب المصالح في البلاد في مشاريع الإسكان الميسور التكلفة. اكتسب Alden Torch سمعة طيبة في محاولته تحقيق المزيد من الاستفادة من المشاريع في السنة الخامسة عشر. إنهم يعترضون على هذا التوصيف. بشكل عام ، يكون الرعاة غير الهادفين للربح أفضل في محكمة الرأي العام مقارنة بما يسمى المجمعين. في المحاكم الفعلية ، النتائج مختلطة.
تقدمت شركة TDC وقامت بتسويق العقار. وها هم قد حصلوا على عرض من آخر ليس من أجل الربح. ثم حاولت TDC ممارسة ROFR. انخفضت ضريبة الخروج المحسوبة إلى 5،382،900 مليون دولار بفضل قانون التخفيضات الضريبية والوظائف لعام 2017. قدم Alden Torch دعوى ضد الممتلكات التي منعت النقل.
وهكذا بدأت إجراءات محكمة الولاية. في هذه العملية ، رفعت TDC المخاطر من خلال الحصول على حساب جديد لسعر ROFR الذي كان يحتوي على جزء ضريبة الخروج ، وهو المبلغ النقدي الذي يذهب إلى Amtax بقيمة 0 دولار. مثل حسابات “ضريبة الخروج” السابقة ، كان مبلغ الصفر من عمل CohnReznick. وقد دفع هذا Alden Torch إلى مقاضاة CohnReznick. لقد غطيت ذلك مرة أخرى في مارس بما في ذلك تحليل مبادئ ضريبة الشراكة في العمل. لم يتطرق القاضي كروب إلى هذه المشكلات أو لاحظ أن حساب CohnReznick الجديد قد يكون غير متسق مع حسابات “الحد الأدنى للربح” التي سمحت لشركة Amtax بتحمل الخسائر لتشغيل حساب رأس المال الخاص بها بشكل سلبي. بدلاً من ذلك ، بعد قرار المحكمة العليا في ماساتشوستس – أصحاب المنازل Rehab، Inc ضد الشركة ذات الصلة V – أشار إلى دليل HUD الذي يناقش حساب ضريبة الخروج.
كانت هيئة الحقيقة والكرامة ترفع دعوى قضائية لإنفاذ قانون منع الخسائر والأضرار والتعويضات عن التدخل الضار في العقد ، وهو أمر بموجب قانون حماية المستهلك ، والافتراء بالملكية والعهد الضمني لحسن النية والتعامل العادل. قدم Alden Torch دعوى مضادة لخرق العقد ، وخرق العهد الضمني لحسن النية والتعامل العادل ، وخرق الواجب الائتماني بأقصى درجات الولاء وحسن النية ، والمساعدة والتحريض على خرق الواجب الائتماني ، والتدخل الضار ، وإعلان أن ممارسة ROFR غير صالحة ، وإعلان أن سعر شراء ROFR يجب أن يشمل ضرائب الخروج وانتهاكات قانون حماية المستهلك.
أنت لا تحصل دائمًا على ما تريد
لم يحصل أي من الطرفين على كل ما يريده ، ولكن يبدو أنهما حصلوا على ما يحتاجون إليه. يتم رفض المطالبات والادعاءات المضادة في الغالب ، لكن هيئة الحقيقة والكرامة تمارس ROFR وتحصل Amtax على ضرائب الخروج. قد أكون أبالغ قليلاً في تسمية هذا Solomonic ، لكنني متمسك به. ينتهي الأمر بالأحزاب إلى حيث كان من الممكن أن يعودوا في عام 2017 باستثناء كل الأموال التي أنفقوها على الرسوم القانونية. بصفتي ابنًا لآباء عصر الاكتئاب ، من الصعب عليّ أن أكون مستاءً من شيء يمنح الناس العمل. من ناحية أخرى ، أفضل أن أرى الموارد تتجه نحو الإسكان الميسور التكلفة.
بقدر ما لم أحصل على ما أريد ، شعرت بخيبة أمل لأن القاضي كروب لم يشارك بشكل أكثر شمولاً في حسابات ضريبة الخروج. ويشير إلى أن المتهمين “يستحقون إقرارًا إيجابيًا في هذه القضية”. ومع ذلك ، فإن الإعلان الفعلي هو “يجب حساب أسعار الشراء بموجب اتفاقية ROR لتشمل التزام ضريبة الخروج من قبل الشركاء المحدودين نتيجة لبيع العقار”. الأمر المثير للقلق هو أن حساب CohnReznick بقيمة 0 دولار يُزعم أنه يفعل ذلك. كان من الجيد الحصول على مزيد من الإرشادات ، وكان رائعًا حقًا إذا كان هناك رقم. إذا كانت هذه محكمة ضرائب أمريكية ، لكانت هناك تعليمات لإجراء الحساب.
هناك شيء واحد كتبه القاضي أسعدني كثيرًا بطريقة منحرفة. “لم يشر الطرفان إلى أي لوائح ، أو إرشادات مصلحة الضرائب ، أو السوابق القضائية لتفسيرهم لهذه اللغة ، ولم أجد أيًا منها.” لم أتمكن أبدًا من العثور على أي شيء وأنا أعرف بالفعل أين أنظر ، لذلك من المريح أنني لم أفوت أي شيء. من الجدير بالذكر أنه بعد السنة الخامسة عشر ، لم يكن لدى مصلحة الضرائب حقًا كلب في القتال ، لذا فإن الافتقار إلى التوجيه ليس مفاجئًا.
الأمر المزعج حقًا هو أن سعر ROFR هذا موجود في الكثير من العقود. في كثير من الأحيان لا يهم لأن قيمة المشروع أقل من ذلك. عندما يتم حسابها ، يبدو أنها نوع من التطبيق الخام والجاهز لمعدل ضريبة الشركات الذي تم تجميعه وتطبيقه على حساب رأس المال السلبي. لكن اللغة الفعلية هي “جميع الضرائب الفيدرالية والولائية والمحلية المنسوبة إلى هذا البيع “. في الإيداعات المختلفة ، تشير المناقشة إلى أن هذه الضرائب هي مسؤولية Amtax. لكن Amtax هي شراكة. في الواقع ، المستثمرون هم من يتأثرون بالضرائب. ولا يمكننا أن نقول حقًا ما هي هذه الضرائب على وجه التحديد دون البحث عن عوائد المستثمر والقيام بحساب وبدون حساب. هذا غير عملي على الإطلاق.
يعد الجزء الخلفي الخام والجاهز لرقم المغلف جيدًا إذا لم تكن الأطراف تميل إلى الخروج منه بقدر كبير. ليس لدى مصلحة الضرائب أي مصلحة في ذلك. لكننا الآن نجد أشخاصًا يتشاجرون بشأن الرقم ونتعلم أنه لا توجد سلطة على الإطلاق لكيفية حسابه بالضبط.
تغطية أخرى
بيث هيلي الذي كان يغطي القضية WBUR لديه فازت مجموعة ساوث إند للإسكان بفوز المحكمة ، لكنها قد تدين للمستثمرين بالملايين.
“يعد القرار انتصارًا لشركة TDC ، في قضية تمت مراقبتها على نطاق واسع عبر صناعة الإسكان الميسور التكلفة ، حيث حاولت بعض الشركات الاستثمارية انتزاع أرباح أكبر من صفقات الإسكان المدعومة من الحكومة الفيدرالية. يعني هذا الحكم أن شركة TDC يمكنها الاحتفاظ بمئات الأشخاص ذوي الدخل المنخفض والمتوسط في عقارات ساوث إند التي تديرها منذ عقود.
لكن شركة Alden Torch Financial ، وهي شركة الاستثمار التي يقع مقرها في دنفر والتي كانت تحاول فرض بيع المباني ، فازت أيضًا في مسألة رئيسية: حكم القاضي بيتر كروب بأنه يتعين على شركة TDC دفع “ضرائب الخروج” إلى Alden Torch كجزء من سعر الشراء.
قد يصل هذا المبلغ إلى ملايين الدولارات ، وفقًا لمحامي هيئة الحقيقة والكرامة ، ديفيد دافنبورت. قال إن مجموعة الإسكان تدرس استئنافًا. “
سألت Davenport عما إذا كان هناك أي اتفاق بشأن رقم ضريبة الخروج. أجاب “لا يا سيدي”.