افتح النشرة الإخبارية لـ White House Watch مجانًا
دليلك لما تعنيه ولاية ترامب الثانية لواشنطن وقطاع الأعمال والعالم
يريد دونالد ترامب جعل ملكية المنازل ميسورة التكلفة مرة أخرى. خلال العام الماضي، ضغط الرئيس الأمريكي وإدارته في مراحل مختلفة على بنك الاحتياطي الفيدرالي لإجراء تخفيضات أعمق في أسعار الفائدة، واقترح السماح لمشتري المنازل بالتعهد بالعملة المشفرة كضمان للرهن العقاري، وطرح فكرة إلغاء ضريبة أرباح رأس المال على مبيعات المنازل.
أحدث مجموعة من أفكاره – والتي تتضمن إنشاء قروض عقارية لمدة 50 عاما – تعاني من مشكلات مماثلة لتلك السابقة. وقد يساعدون، على الهامش، مشتري المنازل على تحقيق هذه المبالغ. ولكنها لا تفعل الكثير لمعالجة المشكلة الأساسية المتمثلة في المعروض من المساكن. وعلى هذا فإذا أدت هذه الإصلاحات إلى ارتفاع الطلب على المساكن، فإن الفوائد المترتبة على مثل هذه الإصلاحات سوف تتآكل بسهولة بسبب ارتفاع الأسعار.
ليس من الصعب أن نرى السبب الذي يجعل ترامب يركز على الإسكان. أمريكا في خضم أزمة القدرة على تحمل التكاليف. على الصعيد الوطني، ارتفع متوسط السعر للمنزل الموجود لأسرة واحدة بأكثر من الضعف على مدى السنوات الـ 15 الماضية، وفقا لبيانات من الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين. وتراجعت معدلات الرهن العقاري إلى نحو 6.25 في المائة، لكنها ظلت أكثر من ضعف مستواها قبل أربع سنوات. ويمثل المشترون لأول مرة، وهم الأكثر تعرضاً للضغط، نحو 20 في المائة من المبيعات، وهو أدنى مستوى على الإطلاق.
أدخل الرهن العقاري لمدة 50 عاما. الحسابات واضحة بما فيه الكفاية: قم بتمديد فترة السداد وتقلص الفاتورة الشهرية. حتى أسعار المنازل الأكثر تضخماً يمكن جعلها تبدو سهلة الهضم.
ولكن من الصعب التغاضي عن التكاليف الطويلة الأجل. سوف يتقاضى المقرضون رسومًا أكبر مقابل مخاطر المدة. ويعتقد بنك يو بي إس أنه، في حالة تساوي كل العوامل الأخرى، فإن الرهن العقاري لمدة 50 عاما يكلف 50 نقطة أساس أكثر من القروض القياسية لمدة 30 عاما، مما يؤدي إلى تآكل بعض المدخرات الافتراضية. بالنسبة لمنزل متوسط السعر يبلغ 426 ألف دولار مع دفعة مقدمة بنسبة 15 في المائة، فإن الرهن العقاري لمدة 50 عاما قد يقلل من الأقساط الشهرية بمقدار 120 دولارا. ولكنه يزيد من مضاعفة مدفوعات الفائدة مدى الحياة من 448000 دولار إلى 918000 دولار. إن تباطؤ سداد أصل القرض يجعل المقترضين أكثر قدرة على الاستدانة لفترة أطول أيضا، مما يزيد من خطر انخفاض قيمة أصولهم إلى ما دون القرض في الأزمات.
تضيف التركيبة السكانية مشكلة أخرى. ويبلغ متوسط عمر المشتري لأول مرة الآن 40 عامًا، وفقًا لـ NAR. قليلون هم الذين سيعيشون بعد رهن عقاري مدته 50 عامًا. وحتى لو قام معظم المقترضين بإعادة التمويل أو الانتقال قبل فترة طويلة من تاريخ الاستحقاق، فسيظل المقرضون مضطرين إلى وضع نموذج لعدم اليقين.
ولا يمس أي من هذا القيد الحقيقي: العرض. وتعني قيود وأنظمة التخطيط أنه حتى الأسعار المرتفعة الحالية ليس لها سوى تأثير طفيف على البناء، حيث تم بناء 1.5 مليون وحدة مملوكة للقطاع الخاص في العام الماضي. ويقدر بنك جولدمان ساكس أن النشاط الحالي لا يزال يترك نقصا في المنازل يتراوح بين ثلاثة ملايين وأربعة ملايين. ومن دون حفر المزيد من المجارف في الأرض، فإن مجرد السماح للأميركيين بدفع ثمن مساكنهم على مدى قرن من الزمان لن يجعل السكن في المتناول.
pan.yuk@ft.com
