عندما تنتفخ القلوب مع الخوف من الضياع ، يراهن المستثمرون بشكل كبير على الرواد الذين يروجون لرؤى مستقبل مشرق. بعد فشل الحاضرين في التسليم ، تنتبه وسائل الإعلام ويهرب المستثمرون.
WeWork – التي استقال رئيسها التنفيذي الثاني بسبب الإحباط الشهر الماضي ، وفقًا لـ نيويورك تايمز – يجسد هذا النمط. في أكتوبر 2021 ، عندما اندمجت WeWork مع SPAC ، كان لديها استراتيجية عمل غير مستدامة.
كيف ذلك؟ لقد أرهقت WeWork الأموال النقدية لأنها أغلقت في عقود إيجار طويلة الأجل مع مالكي مباني المكاتب بينما كانت تقدم إيجارات مكاتب قصيرة الأجل لرجال الأعمال. مع انتشار الوباء بشكل جيد ، لم يكن لدى عملاء WeWork أي سبب للدفع عندما يمكنهم العمل مجانًا في منازلهم مع تقليل مخاطر الإصابة بـ Covid-19.
مع العمل الهجين الذي يقود إلى وفرة من المساحات المكتبية في المراكز الحضرية الرئيسية التي تعمل فيها – تعتبر إستراتيجية أعمال WeWork أقل استدامة.
بعد القضاء على المستثمرين بالكامل تقريبًا ، هناك العديد من الأسباب المقنعة لعدم بقاء WeWork كشركة عامة.
حالة WeWork’s Wobbly
كان آدم نيومان ، أول رئيس تنفيذي لشركة WeWork ، مديرًا غير عاديًا أقنع شركة Softbank باستثمار المليارات في فكرة أن إيجارات المكاتب قصيرة الأجل من شأنها “رفع وعي العالم”.
في عام 2020 ، بعد طرح عام أولي فاشل ، تم استبدال نيومان – في حين تم دفع مليار دولار لتذهب بعيدًا. هذا على الرغم من قيادته لمسح ما يقرب من 40 مليار دولار من تقييم WeWork البالغ 47 مليار دولار ، وسحب الاكتتاب العام الأولي ، و “إفساد الموظفين على أمل أن تؤدي الأسهم القيمة إلى تعويض ساعات العمل الطويلة وثقافة المكتب المقلقة” ، وفقًا لـ فانيتي فير.
استبداله كرئيس تنفيذي كان المدير التنفيذي للعقارات سانديب ماثراني. مثل مرات وأشار ، ماثراني “ركز على التفاصيل الرصينة لإدارة شركة عقارية. لقد قاد WeWork خلال الوباء ، وحمل أصحاب العقارات على قبول إيجار أقل ، وطرح الشركة للاكتتاب العام وأشرف على إعادة الهيكلة المالية ، التي اكتملت الشهر الماضي ، والتي أدت إلى خفض ديون الشركة “.
كشف أحدث تقرير مالي لـ WeWork عن حالته الهشة. بلغت إيراداتها في الربع المنتهي في مارس 2023 849 مليون دولار – أعلى بقليل من العام السابق. وحققت 156 مليون دولار من التدفقات النقدية الحرة خلال الربع واحتفظت بمبلغ 295 مليون دولار نقدًا ، وفقًا لـ وول ستريت جورنال.
وكالات التصنيف لديها نظرة قاتمة على WeWork. في 21 مارس ، خفضت ستاندرد آند بورز التصنيف الائتماني لمصدر WeWork بمقدار ثلاث درجات ، إلى CC ، بعد أن توصلت إلى صفقة لخفض ديونها بنحو 1.5 مليار دولار وتمديد بعض آجال الاستحقاق. مجلة.
قالت ستاندرد آند بورز إنها تتوقع خفض تصنيف WeWork الائتماني إلى D ، أو التخلف عن السداد ، إذا أكملت عروض البورصة ، واصفة هيكل رأس المال الخاص بها بأنه “غير مستدام”.
في غضون ذلك ، أشارت وكالة فيتش إلى الأرباح السلبية قبل الفوائد والضرائب والاستهلاك والإطفاء والتدفق النقدي الحر لخفض تصنيف WeWork إلى درجتين إلى C. مجلة.
فقدت WeWork مديرين تنفيذيين رئيسيين الشهر الماضي. غادر ماثراني في مايو كما فعل المدير المالي
المدير المالي
، أندريه فرنانديز ، بحسب مراقبة السوق.
لماذا كانت إستراتيجية أعمال WeWork غير مستدامة عندما فشل الاكتتاب العام الأولي لها
في أغسطس 2019 ، كان هناك العديد من الأسباب لعدم الاستثمار في الشركة المعروفة آنذاك باسم We. إلى جانب الهراء حول رفع مستوى الوعي العالمي ، قمنا بتشغيل نموذج أعمال غير مستدام بشكل واضح – نشرنا 1.8 مليار دولار من الخسائر في عام 2018 بينما خسرنا 904 ملايين دولار في النصف الأول من عام 2019.
لقد ارتكبنا أيضًا الخطأ الكلاسيكي الذي أسقط بنك Lehman Brothers و Silicon Valley Bank – فقد تهرب مصادر رأس ماله قبل استحقاق التزاماتهما المالية.
في We ، استأجر الأعضاء مكاتبهم لفترات زمنية قصيرة نسبيًا – وفقًا لـ سي ان بي سي، كان متوسط عقد الإيجار عامين. لكن لدينا عقود إيجار طويلة الأمد مع الملاك تصل إلى 15 عامًا.
كشفنا لعام 2019 S1 أن التزامات مدفوعات الإيجار المستقبلية بلغت 47.2 مليار دولار أمريكي اعتبارًا من 30 يونيو – أي 38٪ أكثر مما كانت عليه في نهاية عام 2018.
كان لدينا أيضًا حوكمة مؤسسية سيئة. سيطر نيومان وزوجته ربيكا – اللذان يطلق عليهما اسم “شريك الفكر الاستراتيجي لآدم منذ تأسيسنا” – على الشركة من خلال فئات متعددة من الأسهم.
إذا كان نيومان “معاقًا أو متوفًا بشكل دائم” في السنوات العشر التالية للاكتتاب العام ، فإن ربيكا ستشكل لجنة مع عضو أو اثنين من أعضاء مجلس الإدارة لاختيار شخص جديد لهذا الدور.
تضمنت نشرة الإصدار أيضًا خمس صفحات من تضارب المصالح المحتمل بين Neumann و We. في النهاية ، تم إلغاء الاكتتاب العام وتم طرح WeWork للاكتتاب العام في أكتوبر 2021 من خلال اندماج SPAC.
كيف تدهورت بيئة WeWork التنافسية
أصبحت بيئة WeWork التنافسية أسوأ بكثير مما كانت عليه في عام 2019.
لقد توقعت أننا سنواجه مشكلة إذا كان هناك ركود وألغى أعضاؤها عقود الإيجار الخاصة بهم مقابل شيء أرخص.
لقد فشلت في تصور جائحة Covid-19 الذي لم يقلل فقط من العمل داخل المكتب ، ولكنه خلق أيضًا فرصة لخفض – ربما بشكل دائم – الطلب على مباني المكاتب حيث يمكن للأشخاص العمل من المنزل بضعة أيام في الأسبوع – مما يوفر لهم الوقت و الأموال المرتبطة بالتنقل اليومي.
الملاك الذين اقترضوا المال لتأجير مساحات مكتبية يتدافعون الآن للوفاء بالتزاماتهم المالية.
كانت المشكلة الأساسية اعتبارًا من أبريل 2023 هي الوظائف الشاغرة في جميع الأوقات. على سبيل المثال ، في الربع الأول من عام 2023 ، كان متوسط معدل شغور المكاتب في الولايات المتحدة 18.6٪ ، بزيادة 5.9 نقطة مئوية عن الربع الأخير من عام 2019 ، وفقًا لـ كوشمان & ويكفيلد
CWK
.
بلومبرج قدر أن أكثر من 17٪ من المعروض المكتبي في الولايات المتحدة كان شاغراً مع 4.3٪ متاح للتأجير من الباطن. في حين أن هذه المتوسطات تخفي اختلافات واسعة في جميع أنحاء البلاد – مع وجود معدل شغور بنسبة 25 ٪ تقريبًا في سان فرانسيسكو ، توقعت C&W استمرار ارتفاع المساحات المكتبية غير المؤجرة حتى النصف الثاني من عام 2023.
إن الرياح المعاكسة لـ CRE كبيرة لدرجة أن حوالي 330 مليون قدم مربع من المساحات المكتبية في الولايات المتحدة يمكن أن تصبح قديمة بحلول عام 2030.
كان أصحاب المكاتب يخافون من مشاكل WeWork لأنها تؤجر 20 مليون قدم مربع من المساحات المكتبية – أكثر من أي شركة أخرى في الولايات المتحدة ، مرات ذكرت.
يقدم هؤلاء الملاك أسعارًا أقل بكثير من WeWork. بصفتي زميلتي في كلية إدارة الأعمال ، روث كولب هابر – الرئيس التنفيذي لشركة سمسار مساحات المكاتب Wharton Property Advisors – أخبرت مرات، مكتب بمساحة 5000 قدم مربع في مبنى من الدرجة الثانية في مانهاتن سيؤجر بحوالي 12500 دولار شهريًا ، أي أقل بنسبة 22 ٪ مما ستفرضه WeWork.
ما التالي بالنسبة إلى WeWork؟
منذ طرح أسهم WeWork للاكتتاب العام في أكتوبر 2021 ، فقد حوالي 95٪ من قيمته. في ذلك الوقت ، كانت قيمتها السوقية حوالي 5.3 مليار دولار – 4.9 مليار دولار أكثر من قيمتها البالغة 373 مليون دولار في 12 يونيو.
يبدو أن احتمالات حدوث انتعاش في الأسهم ضئيلة. نيومان – الذي حصل على 350 مليون دولار من رأس المال لشركة Flow ، وهو مشروع عقاري جديد – كان قد فكر في الشراكة مع آخرين لضخ ما يصل إلى مليار دولار في WeWork. وأشار ماثراني إلى إلغاء لقاء مع نيومان لمناقشة هذا الأمر ولم يعيد جدولته مرات.
في هذه المرحلة ، يمكنني رؤية ثلاثة أشياء قد تحلق في أسهم WeWork. يمكن أن يذهب نيومان إلى مجلس إدارة WeWork باستثماره المقترح ؛ يمكن لحشد الأسهم الميمية الضغط على البائعين على المكشوف ؛ أو يمكن لـ WeWork تغيير علامتها التجارية كشركة ذكاء اصطناعي توليدية.
إذا لم ينجح هؤلاء ، فقد تقدم WeWork بطلب الإفلاس.
