لقد حصل إد هيرتون للتو على رهن عقاري جديد لمنزله في فينسبري بارك، شمال لندن، وهو ليس سعيدًا به.
يقول: “لقد كان الخيار الأقل سوءًا”.
ويتوقع الرجل البالغ من العمر 53 عاما، والذي يعمل في صناعة السيارات، أن تنخفض معدلات الرهن العقاري في الأشهر المقبلة ويريد الاستفادة من انخفاض التكاليف. لكن أسعار منتجات التتبع بدت باهظة الثمن، وأكثر بكثير من مجرد التحول إلى إصلاح لمدة عامين.
لذلك، قام بتثبيت رهن عقاري بفائدة 4.6 في المائة: من دفع 2100 جنيه إسترليني شهريًا، منها حوالي 640 جنيهًا إسترلينيًا فائدة، سيدفع الآن 1500 جنيه إسترليني شهريًا، مع كل الفوائد – مع خيار السداد على أقساط شهرية. أساس مخصص.
“المعدل الذي سأدفعه أعلى مما أريد خلال العامين المقبلين. ولكن بحلول عام 2026، مع سعر فائدة البنك ربما عند 3.1 في المائة أو 3.2 في المائة، يمكنني العودة إلى سداد جزء أكبر من أصل القرض.
إنه وقت محير لاختيار الرهن العقاري: مع تغير التوقعات بشأن متى وإلى أي مدى سيخفض بنك إنجلترا سعر الفائدة الأساسي، يقع المشترون وأولئك الذين يتطلعون إلى إعادة الرهن العقاري في طي النسيان.
لقد تعرض الكثيرون للخطأ بسبب الانخفاض الأخير في المعنويات. في مطلع العام، كانت الأسواق المالية تتوقع تخفيضات تصل إلى ستة ربع نقطة في أسعار الفائدة في المملكة المتحدة، بدءاً من الربيع. ستة أصبحوا ثلاثة؛ ثم، بعد بيانات التضخم الأسوأ من المتوقع التي صدرت يوم الأربعاء، قام المتداولون بتعديل توقعاتهم إلى واحد أو اثنين، بدءًا من أغسطس.
كانت المنتجات تظهر وتختفي يوميًا: في شهر مارس، كان متوسط العمر الافتراضي لمنتج الرهن العقاري 15 يومًا فقط، وفقًا لشركة Moneyfacts، مزود البيانات. منذ يوم الأربعاء، قام المقرضون بما في ذلك Coventry Building Society وPrincipality Building Society وBarclays برفع أسعار الفائدة على بعض المنتجات.
يقول أندرو مونتليك، المدير الإداري لشركة كوريكو، وهي شركة وساطة للرهن العقاري مقرها لندن: “إن الخيارات تتغير بسرعة كبيرة لدرجة أننا قمنا بإعادة النظر في السوق للعملاء أربعة، أو خمسة، بل وحتى سبع مرات، في الآونة الأخيرة”.
يختار معظم المقترضين صفقات قصيرة الأجل بسعر ثابت، ولكن الظروف الفردية ستحدد المنتجات الأكثر ملاءمة. يقول الوسطاء إن الصفقات الجزئية، التي تقسم الرهن العقاري إلى جزء من الفائدة فقط وجزء من الفائدة والسداد، والرهون العقارية المقابلة، تحظى بشعبية كبيرة. ومع ذلك، فإن القروض العقارية المتعقبة، التي تتبع سعر الفائدة الأساسي لبنك إنجلترا، لم تعد تحظى بالقبول.
في أوائل العام الماضي، واحد من كل أربعة قروض عقارية جديدة كان متتبعًا، وفقا لسمسار الرهن العقاري جون تشاركول. في يونيو/حزيران، مع انخفاض متوسط سعر الفائدة على أداة التتبع لمدة عامين بنحو نقطة مئوية واحدة عن السعر الثابت المعادل لمدة عامين، كانت كيمبرلي هوبكنز وزوجها من بين أولئك الذين اختاروا واحدة.
وعندما انتهت صفقة سعر الفائدة الثابتة لمدة خمس سنوات على منزلهم في كينت، شعروا أنه من غير المرجح أن يقوم بنك إنجلترا بزيادة أسعار الفائدة أكثر من ذلك بكثير، لذلك قاموا بأخذ برنامج تعقب لمدة عامين مع نفس المزود، بنسبة 0.79 في المائة فوق. المعدل الأساسي. وتقول: “لم تكن هناك أي صفقات لائقة ذات سعر ثابت”.
واليوم، على الرغم من دفعهم 300 جنيه إسترليني شهريًا أكثر مما لو كانوا سينتقلون إلى خطة الإصلاح لمدة عامين، فإنهم متمسكون بموقفهم، على أمل حدوث المزيد من الانخفاض في المنتجات ذات السعر الثابت قبل أن يتحولوا.
“إنه أمر مزعج أن تدفع الكثير كل شهر؛ ونعم، نحن نراهن على انخفاض أسعار الفائدة، ولكننا نفكر لماذا لا نركب الموجة حتى تنخفض؟ لقد رأينا الأسوأ، ونعتقد أن الأمور لا يمكن إلا أن تتحسن. . . يمين؟”
وبما أن متوسط الرهن العقاري بسعر فائدة ثابت لمدة عامين أصبح الآن أرخص بنسبة 0.1 في المائة من معادل الرهن العقاري، فإن هوبكنز جزء من مجموعة متقلصة. ووفقاً لجون شاركول، فإن 6 في المائة فقط من القروض العقارية الجديدة التي تم الحصول عليها في الأشهر الثلاثة الأولى من العام كانت عبارة عن متتبعين. تم إصلاح تسعة من كل 10؛ في المجمل، كان نصفها عبارة عن إصلاحات لمدة عامين.
على الرغم من أنها كانت تزحف في الأسابيع الأخيرة، إلا أن أسعار الفائدة على أفضل الرهن العقاري محدد المدة انخفضت بشكل كبير منذ الصيف الماضي، حيث وصلت معدلات الفائدة على سنتين وخمس سنوات الآن إلى 4.44 في المائة و4.24 في المائة على التوالي، وفقاً لـ Moneyfacts.
بالنسبة إلى راسل جونز، الذي حصل للتو على عقد جديد لمدة عامين مقابل 330 ألف جنيه إسترليني لشراء منزل في بريستول، بدا الرهن العقاري باهظ الثمن للغاية. يقول جونز، وهو في الأربعينيات من عمره: “ما لم تنخفض أسعار الفائدة بنسبة 0.25 في المائة كل ربع سنة على مدى العامين المقبلين، فسوف ينتهي بي الأمر إلى دفع مبلغ أقل مقابل الرهن العقاري ذو السعر الثابت الخاص بي مقارنة بما كنت سأدفعه مع جهاز التتبع”.
وكان معدل 4.61 في المائة مع بنك باركليز أفضل بنحو نقطة مئوية واحدة من أفضل منتج تعقب لمدة عامين يمكن أن يجده. حتى أنه قام بتأخير التوقيع على عقد الرهن العقاري حتى اجتماع لجنة السياسة النقدية لبنك إنجلترا في 21 مارس، على أمل أن يؤدي خفض سعر الفائدة إلى فتح صفقة أفضل. وعندما لم يتحقق أي شيء، وضع القلم على الورق.
فلماذا تفكر في تعقب؟ تعد رسوم السداد المبكر أقل شيوعًا بين المتتبعين، مما يعني أن أولئك الذين يتوقعون انخفاضًا حادًا في معدل الرهن العقاري لديهم خيار التبديل في وقت لاحق من العام دون أي عقوبة. لكن دفع رسوم أخرى لترتيب الرهن العقاري يعني أن الاقتصاد عادة لا يتراكم، خاصة بالنسبة لنسب القرض إلى القيمة الأصغر (LTVs)، كما يقول راي بولجر، كبير المديرين الفنيين للرهن العقاري في جون تشاركول.
ويقول: “إن أجهزة التتبع تعني أيضًا دفعات أولية أعلى، عندما يكون معظم الناس حريصين على إبقاء دفعاتهم الشهرية منخفضة قدر الإمكان”. [while] ونتوقع أن ينخفض التضخم.”
أولئك الذين يتطلعون إلى تقليل أقساطهم الشهرية قد يقررون إطالة مدة قرضهم – في ديسمبر، كان عدد عمليات إعادة الرهن العقاري بآجال أطول من 30 عامًا أعلى بنسبة 24 في المائة عن العام السابق، وفقًا لـ UK Finance – أو التحول إلى الرهن العقاري بفائدة فقط ، ولكنها عادةً ما تكون متاحة فقط للمقترضين ذوي القيمة الدائمة الأصغر.
بالنسبة لأولئك الذين لديهم أسهم أقل في منازلهم، أو المقترضين الأكبر سنا، فإن الرهن العقاري الجزئي والجزئي يزداد شعبية، كما يقول مونتليك.
ويقول: “المنتج النموذجي سيكون بفائدة 50 في المائة فقط، الأمر الذي يمكن أن يحدث تأثيرا كبيرا في مدفوعاتك الشهرية”. “الحد الأقصى للقيمة الدائمة لهذه الأشياء هو عادة 75 في المائة.”
تعتبر الرهون العقارية المقابلة، حيث يتم إيداع الأموال في حساب نقدي لدى المُقرض مقابل رصيد الرهن العقاري، طريقة أخرى لخفض الدفعات الشهرية.
يقول بولجر: “تحظى هذه الخدمات بشعبية خاصة بالنسبة للمهنيين ذوي الدخل المتقلب، مثل المحامين، حيث يمكن إيداع مبلغ كبير حتى يُطلب ذلك، مثل دفع فاتورة ضريبة الدخل”. “لكن، بشكل عام، تكون أسعار منتجات الأوفست أعلى، لذا يتعين عليك معرفة ما إذا كانت الفوائد تفوق التكاليف”.
على الرغم من التهديد باستمرار ارتفاع معدلات التضخم في المملكة المتحدة وخارجها، الأمر الذي قد يؤدي إلى ارتفاع أسعار الرهن العقاري، يعتقد بولجر أنه من الأفضل أن يحصل معظم المقترضين على صفقة بسعر فائدة ثابت لمدة عامين.
ويشير إلى أسواق المبادلة، حيث يقترض المقرضون أموالهم: على الرغم من الارتفاع الطفيف منذ بيانات التضخم يوم الأربعاء، ظلت أسعار الفائدة لخمس سنوات بين 3.6 في المائة و4.2 في المائة، منذ نهاية كانون الثاني (يناير). “نحن بعيدون كل البعد عن التقلبات المحيطة بميزانية تروس المصغرة [in September 2022]”
يقول مونتليك: “لقد قام العديد من المقرضين بالفعل بتسعير إمكانية زيادة أسعار المبادلة هذا الأسبوع، لذا يمكنهم استيعاب التغييرات دون زيادة أسعار الفائدة”. “لقد رفع بعض المقرضين أسعار الفائدة منذ يوم الأربعاء، والبعض الآخر خفضها. وقد رفع البعض أسعار الفائدة على القروض العقارية التي تزيد على 75 في المائة من نسبة القرض إلى القيمة، وخفضت نسبة القرض إلى القيمة إلى ما دون ذلك. إنها حقيبة مختلطة حقًا.
يقول أندرو جودوين، كبير الاقتصاديين في المملكة المتحدة في جامعة أكسفورد إيكونوميكس: “الحركات في أسواق المقايضة هي دليل غير كامل [to future mortgage rates] لأنهم يتجاهلون عدة عوامل. وتشمل هذه العوامل مقدار ما اقترضه المقرضون بالفعل، وأولوياتهم التجارية (مثل خفض هوامش الربح لبناء حصة في السوق)، ورغبة البنوك في المخاطرة على نطاق أوسع، والتي قد تدفع أو تقيد معدلات الرهن العقاري. ومع ذلك، بعد توقعات المتداولين المنقحة هذا الأسبوع، يتوقع ارتفاعًا متواضعًا في أسعار الفائدة خلال الشهر المقبل.
في الواقع، أدى الاستقرار النسبي في سوق المقايضة إلى تسهيل التخطيط المستقبلي للبنوك، وزاد عدد صفقات الرهن العقاري المتاحة – من 5338 في بداية سبتمبر إلى 6342 يوم الخميس، وفقا لـ Moneyfacts.
وفي الوقت نفسه، يساعد انخفاض التضخم أولئك الذين يسعون إلى الحصول على مبالغ أكبر، أو أولئك الذين يتطلعون إلى التأهل للحصول على أسعار فائدة أقل. ووفقا لأحدث مؤشر لأسعار المستهلك الصادر عن مكتب الإحصاءات الوطني، والذي يستخدمه العديد من المقرضين لحساب المصروفات الشهرية للمقترضين، بلغ التضخم 3.2 في المائة في العام حتى آذار (مارس). قبل اثني عشر شهرا كان 10.1 في المائة.
يقول مونتليك: “لقد خفف المقرضون قواعد القدرة على تحمل التكاليف بشكل أكبر نظرًا لوجود سوق مالية أكثر استقرارًا ولديهم شهية أكبر للإقراض”. ويقول إنه في شباط (فبراير) الماضي، تجاوز عدد العملاء الذين يعيدون رهنهم العقاري عن طريق تغيير مقدمي الخدمات – وهو عادة حاجز أعلى لاختبارات القدرة على تحمل التكاليف – أولئك الذين استخدموا تحويلات المنتجات، حيث يبقى المقترضون مع المقرض نفسه.
ويقابل التوافر المتزايد للقروض العقارية نمو في القروض الجديدة. ارتفع صافي الموافقات على الرهن العقاري لشراء المنازل إلى 60.400 في فبراير، وهو أعلى مستوى له منذ 17 شهرًا، وفقًا لبنك إنجلترا.
ومع استمرار نمو نطاق القروض العقارية في الأسابيع الأخيرة، قد يكون من المغري تأخير تأمين رهن عقاري جديد لأطول فترة ممكنة. ولكن هناك مخاطر لهذا النهج. إن الطلب المتزايد على القروض العقارية الذي عادة ما يميز موسم شراء المنازل في الربيع قد يؤدي إلى تأخير الموافقات.
في شهر يناير، كانت المرة الأخيرة التي ارتفعت فيها الطلبات بعد الانخفاض الحاد في أسعار الرهن العقاري، وكافح المقرضون والوسطاء لمعالجة الحجم الأكبر من الطلبات. يقول مونتليك: “نفس المقرضين الذين كانوا يقدمون عادة شيئًا ما في أيام، كانوا يستغرقون أسابيع”. “ولقد ناضلنا حقًا لمعالجة جميع الطلبات التي تلقيناها.”
قد يؤدي التأخير في الموافقات على الرهن العقاري إلى تعريض المشتريات للخطر – خاصة وأن السوق في بعض المناطق تبدو وكأنها تكتسب قوة – أو قد يؤدي إلى انزلاق المقترضين إلى أسعار فائدة قياسية متغيرة مرتفعة بشكل عقابي.
“بمجرد أن يكون هناك طلب، في الداخل [popular] يقول مونتليك: “في مناطق تجمعات المدارس في أماكن مثل فولهام أو كلافام أو إيسلينجتون، يمكن أن تتغير الأمور بسرعة كبيرة، خاصة عندما تكون عائلة شابة تبحث عن نوع معين من المنازل”.
وبدلاً من ذلك، ينصح الوسطاء المقترضين بتأمين أفضل صفقة ممكنة لمدة تصل إلى ستة أشهر قبل أن يحتاجوا إلى إكمالها أو إعادة التمويل، ومواصلة التحقق من السوق في حالة توفر صفقات أفضل.
وفي حين أن الإصلاحات القصيرة الأجل هي الأكثر شعبية، فإن الارتفاع الكبير في أسعار الفائدة على الرهن العقاري الذي أعقب “الميزانية المصغرة” الكارثية وذكريات الصدمة الاقتصادية الحادة التي أحدثها كوفيد لا يزال حاضرا في الذاكرة بالنسبة للبعض. ويستمر هؤلاء المقترضون في تفضيل الرهون العقارية الثابتة طويلة الأجل، ويفضلون القدرة على التنبؤ المالي على فرصة توفير المال في حالة انخفاض أسعار الرهن العقاري.
ويشير بولجر إلى منتج Fix and Switch الذي تقدمه شركة Virgin Money، وهو عبارة عن رهن عقاري بسعر فائدة ثابت لمدة خمس سنوات يتنازل عن رسوم السداد المبكر بعد عامين. المعدل الحالي للقروض العقارية التي تصل إلى 85 في المائة من القيمة الدائمة (LTV) والتي تأتي مع استرداد نقدي بقيمة 500 جنيه إسترليني، هو 5.39 في المائة.
تحصل آنا فيورنتيني على أسهم بقيمة 151 ألف جنيه إسترليني من شقتها في لندن لشراء منزل مع زوجها، حيث يقوم الزوجان بتمويل عملية الشراء الجديدة برهن عقاري بقيمة 380 ألف جنيه إسترليني. ولهذا السبب، وللرهن العقاري للشراء بغرض التأجير الذي وضعته على شقتها، اختارت رهناً عقارياً مدته خمس سنوات، حيث يبلغ سعر كلا الفائدة نحو 4.5 في المائة.
قبل الوباء، كانت تفكر في إصلاح لمدة عامين للاستفادة من سعره المنخفض. لكن مدارس المسرح التي تديرها لم تنجو من عمليات الإغلاق الناجمة عن فيروس كورونا إلا بمساعدة قرض حكومي كبير. واليوم، مع تقلص أرباحها بسبب إحجامها عن تمرير التكاليف المرتفعة إلى الآباء الذين يواجهون أزمة تكلفة المعيشة، أصبحت أكثر حذرا.
“إن الأمان في معرفة وضعي المالي على مدى السنوات الخمس المقبلة هو أكثر أهمية من احتمال أن أتمكن من دفع مبالغ أقل في أقساط الرهن العقاري. لقد علمني الوباء أن لا أحد منا يعرف ما سيحدث في المستقبل.
