افتح ملخص المحرر مجانًا
رولا خلف، محررة الفايننشال تايمز، تختار قصصها المفضلة في هذه النشرة الأسبوعية.
وقال جوناثان جراي، رئيس بلاكستون، إن التعافي المتسارع في معظم سوق العقارات التجارية لن يكون كافيا لإنقاذ بعض المالكين المثقلين بالديون من الاضطرار إلى تحمل الخسائر، خاصة في المكاتب.
وقال جراي إنه يعتقد أن سوق العقارات التجارية قد وصل إلى القاع بعد عامين من الركود الناجم عن ارتفاع أسعار الفائدة، وأن قيم معظم أنواع العقارات آخذة في الارتفاع الآن. وتمتلك بلاكستون أصولا عقارية بقيمة 603 مليارات دولار في جميع أنحاء العالم.
لكن بعض المستثمرين الذين أحجموا حتى الآن عن الاعتراف بالانخفاض في قيمة مباني المكاتب من المرجح أن يضطروا إلى إجراء عمليات شطب، الأمر الذي سيكون له في بعض الحالات تأثير غير مباشر على المقرضين أيضا.
وقال: “معظم الخسائر ستحدث في سوق الأسهم، لكن ستكون هناك بنوك”. “هل يمكن لبنك إقليمي أن يأتي الشهر المقبل ويقول: “علي أن أتحمل شطب 500 مليون دولار أو مليار دولار”؟ نعم. لا تزال هناك بعض الخسائر التي ستشق طريقها عبر النظام.
يمكن لأصحاب المباني في كثير من الأحيان تجنب الاعتراف بالقيمة التي فقدتها ممتلكاتهم حتى يضطروا إلى البيع بحلول الموعد النهائي للديون، مما يعني أن انخفاض الأسعار يغذي السوق لسنوات.
قال جراي: “يستغرق الأمر وقتًا”. “قد يتم تأجير الكثير من هذه المباني. قد يتم تمديد الدين “.
المكاتب، التي تشكل 20 في المائة من العقارات التجارية، عانت بشكل خاص من انخفاضات حادة في الأسعار، حيث اجتمعت آثار ارتفاع تكاليف الديون مع صعود العمل المختلط.
وقال رئيس بلاكستون، وهو خبير عقاري يشرف على العمليات اليومية لمجموعة رأس المال الخاص، إن المزيد من العمال سيعودون إلى مكاتبهم. لكنه أضاف: “لا يبدو أننا سنعود إلى خمسة أيام في الأسبوع. لذلك هناك طلب أقل.”
على الرغم من أن مستويات الديون في العقارات التجارية كانت أقل في السنوات الأخيرة مما كانت عليه خلال الأزمة المالية العالمية، إلا أن جراي قال إن بعض المستثمرين أهملوا مخاطر أسعار الفائدة خلال فترة أسعار الفائدة المنخفضة للغاية بعد الوباء.
قال: “عندما تنخفض أسعار الفائدة إلى ما دون نوع ما من المعدل الطبيعي طويل الأجل – وهو ما حدث بعد كوفيد – فإن تسعير ذلك كحالة أكثر ديمومة يمكن أن يكون أكثر خطورة”. لا تزال هناك صفقات تتمتع بقدر كبير من النفوذ، خاصة صفقات المكاتب”.
ومع ذلك، حذر من تناول عناوين سلبية حول مباني معينة مثقلة بالديون كدليل على اعتلال صحة سوق العقارات التجارية.
“أنت ذاهب لقراءة. . . عن هؤلاء [buildings] وقال جراي: “سيقول الناس إن القيم تتراجع الآن”. “ولكن هذا في الواقع في الماضي. إنه نوع من فصل العاصفة عن الحطام، الأمر الذي يستغرق بعض الوقت ليشق طريقه عبر النظام.
وارتفع المؤشر الواسع لقيم العقارات التجارية من محللي جرين ستريت بنسبة 3.3 في المائة خلال العام حتى أغسطس. لكن المؤشر لا يزال أقل بنسبة 19 في المائة من الذروة التي بلغها في عام 2022.
وقال جراي في يناير إن سوق العقارات وصلت إلى “القاع”. وبدأت شركة بلاكستون شراء المزيد من العقارات هذا العام حيث تحاول الاستثمار في العقارات الرخيصة قبل أن ترتفع الأسعار بشكل كبير. ولديها ممتلكات كبيرة في المستودعات والإسكان والفنادق وتخصيص أصغر للمكاتب.
أحد التحديات التي تواجه مديري الاستثمار هو تباطؤ سوق المعاملات العقارية، مما جعل من الصعب بيع العقارات وتوليد النقد. وقال جراي إن هناك بالفعل المزيد من المشترين في السوق وأن وتيرة الصفقات الأكبر سترتفع خلال الأشهر القليلة المقبلة.
وتوقع أن يتم تعزيز التسارع من خلال صناديق الاستثمار العقاري (Reits) – أصحاب العقارات المتداولة علنًا.
وقال جراي: “أعتقد أنه سيكون هناك بعض الاكتتابات العامة الأولية لريت”. “لكنني أعتقد أيضًا أنك سترى شركات عامة موجودة ستصدر أسهمًا للبائعين و/أو تقدم عروضًا ثانوية. أتوقع أن ينتهي الأمر بصناديق الاستثمار العقاري إلى الاستحواذ إلى حد ما.
