كان رد فعل سوق العقارات في مدينة نيويورك قويًا على حالة عدم اليقين الاقتصادي في الربع الأول من عام 2023. علق العديد من المشترين في جميع أنحاء السوق خططهم في أعقاب زيادة سعر الاحتياطي الفيدرالي بمقدار 50 نقطة أساس خلال شهر ديسمبر (الذي أعقب عدة زيادات 75 نقطة أساس). استمرت معدلات الرهن العقاري في الارتفاع ، وانخفضت سوق الأسهم ، وظل حجم المعاملات ، الذي كان يتراجع طوال النصف الثاني من عام 2022 ، ضعيفًا في يناير. والمثير للدهشة أنه بدأ بعد ذلك في التعزيز في فبراير ، وتحسن أكثر في مارس. ومع ذلك ، فإن الصفقات التي تم إجراؤها مرتبطة بقوة بتخفيضات الأسعار أو أسعار الإدراج الواقعية للغاية. لم يكن هناك مجال للتسعير المتفائل في عام 2023.
عانى السوق الراقية (منازل بسعر 10 ملايين دولار وما فوق) بشكل غير متناسب خلال هذا العام من التصحيح. خلال الشهرين الأولين من العام ، تم بيع عدد قليل من القوائم الراقية ، وتميل تلك القوائم إلى امتلاك صفات فريدة أو حظ السحب في العثور على مشترٍ واحد كان العقار بالنسبة له هو بالضبط ما يريده. كان على الملاك الذين اشتروا منذ 2014 أو 2015 قبول خسائر كبيرة في ممتلكاتهم من أجل نقلها.
اختلفت القصة إلى حد ما في سوق ما بين 4 إلى 10 ملايين دولار. تقرير Olshan Luxury Market Report ، الذي يقدم تقريرًا أسبوعيًا عن نشاط العقد بقيمة 4 ملايين دولار وما فوق ، قفز من متوسط يزيد قليلاً عن 16 صفقة أسبوعيًا في يناير إلى متوسط 25 صفقة أسبوعيًا في فبراير ، ثم إلى متوسط أقل بقليل. 32 في الأسبوع للأسابيع الثلاثة الأولى من شهر مارس. ومع ذلك ، لا يزال بإمكان العديد من العقارات الفاخرة المكونة من سبع أو ثماني أو تسع غرف باقية في السوق لعدة أشهر. الأمر كله يتعلق بالسعر. نصف رسائل البريد الإلكتروني التي تلقاها وكلاء نيويورك منذ يناير يعلنون تخفيض الأسعار!
ربما كان السوق الأكثر نشاطًا في المدينة هو الوحدات ذات الأسعار المنخفضة ، خاصة تلك التي يبلغ سعرها 2500000 دولار أو أقل. لا يزال سوق الإيجار قويًا للغاية ، ولا يزال في أعلى مستوياته في الذاكرة الحديثة (على الرغم من أنه ربما أضعف قليلاً مما كان عليه قبل ستة أشهر). هذه العقارات التي تبلغ 2 مليون دولار أو أقل هي تلك التي تميل الرافعة المالية بين الشراء والتأجير إلى الشراء. ، خاصة على أساس ما بعد الضريبة. على هذا المستوى ، لا يزال المخزون ضيقًا.
على الرغم من تموجات الاضطراب الناجم عن انهيار Silicon Valley Bank و Signature Bank ، شهدت سوق نيويورك نشاطًا متزايدًا مع اقتراب فصل الربيع. يبدو أن قرار مجلس الاحتياطي الفيدرالي برفع سعر الفائدة المستهدف بمقدار 25 نقطة أساس فقط ، وهو تكرار لقراره في أواخر يناير ، يشير إلى نهاية الزيادات الأكبر بكثير التي رفعت معدل الاحتياطي الفيدرالي من 0.25٪ إلى أقل بقليل من 5٪ في مسار عام. في حين أن العلاقة بين سعر الفائدة الفيدرالية ومعدلات الرهن العقاري غير كاملة (تميل معدلات الرهن العقاري إلى أن تكون أكثر تأثرًا بسوق السندات) ، من الواضح أن الزيادة الهائلة في معدلات بنك الاحتياطي الفيدرالي أدت إلى ارتفاع معدلات الرهن العقاري بشكل سريع ، مما أدى إلى تباطؤ ثقة المشتري مع التكلفة الشهرية للمشتريات يزيد. يبدو أن المعدلات المنخفضة المصطنعة التي سادت منذ ركود عام 2008 هي القاعدة ، خاصة بالنسبة للمشترين الأصغر سنًا ؛ في الواقع ، يظل الرهن العقاري بنسبة 5٪ أو 6٪ منخفضًا وفقًا للمعايير التاريخية. يعتبر القبول التدريجي من قبل المشترين لهذا الواقع عاملاً في السماح لسوق العقارات بالبدء في التعافي.
هناك عوامل متعددة تجعل من الصعب قراءة أوراق الشاي حول ما سيأتي في الربع الثاني. لا يزال مصير البنوك الإقليمية محفوفًا بالمخاطر ، في حين أن استيعاب بنك “يو بي إس” لبنك كريدي سويس يشير إلى أن أزمة البنوك هذه ليست مجرد ظاهرة أمريكية. في الوقت نفسه ، لا يزال المخزون ضيقًا في العديد من قطاعات سوق نيويورك ، وحتى المشترون الحذرون يجدون أنهم في كثير من الأحيان لا يمكنهم العثور على مخزون كبير للاختيار من بينها. قد تظل تقلبات سوق الأسهم معنا ، مثل التضخم ، حتى وإن كان من المأمول أن يهدأ كلاهما على مدار العام. لكن يبدو أن الانخفاضات الكبيرة في الأسعار وراءنا ، وتراجعت تكاليف العقارات.
إنه الوقت المناسب لعقد صفقة!
