لسنوات عديدة، كانت العقارات التجارية استثمارا شعبيا بين أعضاء تايجر 21، وهي شبكة من المستثمرين فاحشي الثراء، ومقرها بشكل رئيسي في الولايات المتحدة. لقد جمع كثيرون ثرواتهم في هذا القطاع – وحتى أولئك الذين لم يتمكنوا من الاستفادة من أسعار الفائدة المنخفضة لتمويل المباني لبيعها، أو تعزيز عوائد استثماراتهم من خلال الاستدانة.
ولكن منذ عام 2022، أدى ارتفاع أسعار الفائدة، وزيادة تردد المقرضين، وانخفاض أسعار العقارات، إلى تآكل العائدات. ونتيجة لذلك، بدلا من الاستثمار في المباني نفسها، تحول العديد من الأفراد الأثرياء الآن إلى إقراض الأموال النقدية لأولئك الذين يفعلون ذلك.
“الآن بعد أن أصبح الاقتراض من البنك ليس “مجانيا” وليس سهلا [to secure]يوضح روب فليشمان، رجل الأعمال والمستثمر في مجال التكنولوجيا، ورئيس مجموعة بوسطن في تايجر 21: “إن العقارات لم تعد تتمتع بالبريق الذي كانت تتمتع به من قبل”. “العائدات مضغوطة والمخاطر أعلى. لكن كونك مُقرضًا لأهل العقارات هو الأفضل في بيئة الأسعار هذه، وستحصل على العقار كضمان.
يعتبر فليشمان وأقرانه من بين مجموعة متنامية من الأفراد الأثرياء الذين يقدمون القروض لمجموعة من الشركات الخاصة، إما بشكل مباشر أو من خلال الصناديق المتخصصة. من بين المكاتب العائلية في الولايات المتحدة، التي تستثمر ثروات واحد أو أكثر من الأفراد أو العائلات الثرية للغاية، ارتفع متوسط المخصصات للائتمان الخاص من 8 في المائة من إجمالي الأصول في عام 2018 إلى 11 في المائة في عام 2023، وفقا لشركة بريكين، مزود البيانات. ومن بين المكاتب العائلية في أوروبا، ارتفعت النسبة من 9 في المائة إلى 13 في المائة.
جزء كبير من السحب هو العوائد الأعلى المتاحة الآن من نشاط كان يعوقه انخفاض أسعار الفائدة باستمرار.
“هذه هي المرة الأولى منذ عقد من الزمن التي نتمكن فيها من الحصول على عوائد سنوية تتراوح بين 10 في المائة إلى 12 في المائة على ائتمان الامتياز الأول المضمون. [to] تقول نانسي كيرتن، مديرة الاستثمار في شركة AlTi Tiedemann Global: “إنها شركات ممتازة ومربحة”. ويعتبر هذا النوع من الإقراض الأقل مخاطرة، حيث يجب سداده أولا، قبل الديون الأخرى. معظم عملاء تيدمان الأثرياء يقيمون في الولايات المتحدة أو أوروبا، ولديهم أصول قابلة للاستثمار تتراوح بين 25 مليون دولار ومليار دولار، ويمثلون مجتمعين 49 مليار دولار.
ولكن هناك تغيير حاسم آخر يتمثل في تحسين السيولة، وذلك بفضل مجموعة من الصناديق الجديدة المفتوحة التي أطلقها مديرو الاستثمار البديل الكبار مثل بلاكستون، وآريس مانجمنت، وأبولو جلوبال مانجمنت في السنوات الأخيرة. وتوفر هذه الصناديق للمستثمرين بديلاً للصناديق المغلقة المهيمنة تقليديًا، والتي تحتجز أموال المستثمرين لسنوات.
يقدر تيبو ساندريت، رئيس قسم أبحاث الديون الخاصة في شركة بي فاينانس، وهي شركة استشارية مقرها المملكة المتحدة تقدم المشورة للمكاتب العائلية والمؤسسات بشأن استثماراتها، أنه تم إطلاق أكثر من 40 صندوقا مفتوحا في السنوات الثلاث الماضية. ويضيف: “ويستمر العدد في التزايد كل شهر”.
يؤكد دانييل أودونيل، الرئيس العالمي للاستثمارات البديلة في سيتي جلوبال ويلث في بوسطن، على المزايا. ويقول: “إن صندوق الإقراض المباشر المغلق النموذجي ستكون مدته من ستة إلى عشرة أعوام”. “الأموال التي نركز عليها الآن [for investors] سيولة ربع سنوية.”
عادة ما يقدم مديرو الصناديق الرائدة كلا من الصناديق المغلقة والمفتوحة، حيث يوفر الأول عوائد أعلى مقابل فترات تأمين أطول.
ومع ذلك، بالنسبة للمستثمرين الأكثر خبرة، بما في ذلك العديد من أعضاء Tiger 21، فإن صفقات الإقراض المباشر التي يتم التفاوض عليها بشكل فردي مع الشركات يمكن أن توفر عوائد أعلى.
يشير تشي جيون وين، رئيس الأسواق الخاصة والبدائل في بنك سنغافورة، وهو بنك خاص مملوك لبنك OCBC: “بالنسبة للمستثمرين المبتدئين، توفر الصناديق المفتوحة أو شبه السائلة وسيلة للتراجع”. “بالنسبة للمستثمرين المتطورين الذين يسعون إلى المزيد من المشاركة المباشرة والسيطرة على استثماراتهم، فإن صفقات الائتمان الخاصة المباشرة تمثل فرصة مغرية.”
ومع ذلك، يجب على المستثمرين الذين يدخلون هذا القطاع أن يوازنوا بين المخاطر وهذه المكافآت. إن السيولة ربع السنوية التي تقدمها الصناديق المفتوحة لا تتطابق مع مدة قروضها، التي تمتد لآجال متعددة، لذلك هناك خطر من قيام الصناديق بتعليق عمليات السحب إذا سعى عدد كبير للغاية من المستثمرين إلى استردادها في وقت واحد.
ويشير ساندريت إلى أن “السوق لا يزال شابًا، لذا لم يتم اختبار ذلك بعد”.
كما يحذر سكاي كواه، مدير استشارات الاستثمار في مكتب عائلة رافلز ومقره سنغافورة، من أن مستوى المخاطر قد لا يكون واضحًا. ويقول: “الائتمان الخاص عادة ما يتضمن إقراض الشركات غير المصنفة أو غير المدرجة، وبالتالي فهو أقل شفافية”. ومع ذلك، قام مكتب عائلة رافلز بزيادة مخصصاته لهذا القطاع في السنوات الأخيرة.
الرافعة المالية – الأموال التي تقترض المزيد من الأموال لتقديم القروض – تزيد من المخاطر أيضًا. وجدت دراسة استقصائية أجريت عام 2023 لـ 58 من أكبر صناديق الائتمان الخاصة بواسطة شركة كليف ووتر، مستشار الاستثمار البديل الأمريكي ومدير الصندوق، أن لديهم مستوى رافعة مالية متوسطًا يبلغ 112 في المائة. يقول كواه: “هذا يمكن أن يؤدي إلى تضخيم التقلبات، خاصة في بيئات أسعار الفائدة المتقلبة، مما قد يؤدي إلى زيادة الخسائر”.
ثم هناك رسوم مديري الصناديق التي يجب أخذها بعين الاعتبار. يمكن أن تكون هذه مرتفعة نسبيا – بمتوسط 3.94 في المائة من إجمالي الأصول، وفقا لمسح شركة كليف ووتر. وهذا هو أحد الأسباب التي تجعل المستثمرين في Tiger 21 يفضلون الاستثمار المباشر: فهم يعتقدون أن بإمكانهم العثور على أفضل فرص الإقراض بأنفسهم.