افتح ملخص المحرر مجانًا
رولا خلف، محررة الفايننشال تايمز، تختار قصصها المفضلة في هذه النشرة الأسبوعية.
وتنتشر الشقوق في أسواق العقارات التجارية في الولايات المتحدة. بدأت مباني المكاتب المفرطة في الاستدانة وغير المستغلة في نيويورك وسان فرانسيسكو في التداول بأسعار منخفضة. وتضطر البنوك إلى تخفيض القروض إلى مستويات واقعية. المخصصات والخسائر تتزايد. البنوك الإقليمية في الولايات المتحدة هي الأكثر تعرضاً للخطر، لكن المقرضين في أوروبا، وخاصة البنوك العقارية الألمانية المتخصصة، معرضون أيضاً للخطر.
وقد قامت وكالات الائتمان مؤخراً بتخفيض تصنيف المقرضين الألمانيين Deutsche Pfandbriefbank وAareal Bank. ويمثل التعرض للولايات المتحدة نحو 15 في المائة من دفاتر الإقراض العقاري لديها. ومع ذلك، فهم أيضًا من بين أكبر المقرضين العقاريين التجاريين في ألمانيا، حيث يتصدر دويتشه بنك، يليه Landesbanks LBBW وBayernLB المملوكان للدولة. إن أداء أسواق العقارات التجارية في ألمانيا أفضل حتى الآن من الولايات المتحدة، ولكن من المرجح أن تنتشر آلام أمريكا.
أفضل تشبيه لسوق المكاتب اليوم هو الاضطراب الذي شهدته عقارات البيع بالتجزئة في أعقاب طفرة التسوق عبر الإنترنت في العقد الماضي، كما يعتقد نيكولا دي كارو من مجموعة التصنيف DBRS Morningstar. أدت الشعبية المستمرة للعمل من المنزل إلى انخفاض الطلب على المساحات، حيث تصل معدلات الشواغر في بعض الأسواق الأمريكية الآن إلى 20 في المائة.
الطلب الأوروبي، وخاصة في القارة، يتماسك بشكل أفضل مع المزيد من العمل المكتبي. لكن الأسواق انقسمت إلى “الأفضل والبقية”، مع وجود طلب على المباني الجديدة المتوافقة مع المعايير البيئية والاجتماعية والحوكمة، وعدم تفضيل المخزونات القديمة بشكل كبير.
عندما يتعلق الأمر بتقييمات المكاتب، فمن المثير للدهشة أن هناك فرقاً ضئيلاً بين الأسواق الأمريكية والأوروبية، كما يقول بيتر باباداكوس من جرين ستريت. كلاهما تعرضا لسقوط يصل إلى النصف. لكن ارتفاع أسعار الفائدة في الولايات المتحدة يؤدي إلى تفاقم المشاكل – ارتفعت تكاليف الديون من 3 في المائة في عام 2021 إلى نحو 8 في المائة اليوم. قارن ذلك بالزيادات في أوروبا من 1.5 في المائة إلى ما بين 5 إلى 6 في المائة. وقد أدى تحسين التحوط واتباع نهج أكثر ملاءمة للمقترضين من جانب المقرضين الأوروبيين إلى دعم بيئة التمويل.
والسؤال هو: إلى متى؟ تشير فجوة التمويل التي تلوح في الأفق إلى أن الوقت يمر. ومن المتوقع أن تستحق نحو 40 مليار يورو من الديون العقارية التجارية الأوروبية هذا العام، وفقا لـ CBRE. حوالي ثلثي هذا الرقم عبارة عن قروض للمكاتب، ونحو نصف الإجمالي يتعلق بالعقارات في ألمانيا.
ويبدو أن الحفاظ على الوضع الراهن يعتمد على قيام البنك المركزي الأوروبي بتخفيض أسعار الفائدة. قال شاول جولدستين، مؤسس صندوق ActivumSG المتعثر: “لقد أدت الظروف بالتأكيد إلى تضخم نسب القرض إلى القيمة عن مستويات العهد بالنسبة للعديد من المطورين والمالكين”.
وتشعر البنوك بالفعل بالضغط مع تحديد القروض الأمريكية المعدومة في السوق. ويبدو أن ارتفاع الخسائر وموجة مبيعات الأصول المتعثرة أمر لا مفر منه في أوروبا أيضًا.