يبدو أن الاقتباس في العنوان الرئيسي لمايكل سكوت ، المدير الإقليمي لدوندر ميفلين ، الذي لعبه ستيف كاريل في المسرحية الهزلية المكتب ، هو الفلسفة التي اعتمدها العديد من المستثمرين عندما يتعلق الأمر بسوق المكاتب في مدينة نيويورك. نتيجة لذلك ، كان عام 2022 عامًا نشطًا لمبيعات المكاتب حيث قفز حجم الدولار على مستوى المدينة بنسبة 60 ٪ على أساس سنوي إلى 9 مليارات دولار ، وهو أعلى مستوى بعد الوباء.
ملاحظات على سوق مكاتب مدينة نيويورك
لفهم المستثمرين الذين يشترون عقارات المكاتب ولماذا ، قمت بتقسيم السوق إلى ثلاث فئات عامة:
- أولاً، رحلة إلى الجودة. المباني الفخمة ذات المواقع الاستثنائية في مانهاتن تعمل بشكل جيد للغاية. في العام الماضي ، شملت هذه 475 فيفث أفينيو ، التي اشترتها RFR مقابل 290 مليون دولار ، و 444-450 Park Avenue South و 245 Park Avenue ، التي استحوذت عليها SL Green مقابل 455 مليون دولار و 1.77 مليار دولار على التوالي.
- ثانية، استخدام التخصص. ترى الشركات الاستثنائية قيمة ملموسة في بناء مساحتها المادية في مانهاتن لتعزيز ثقافة الشركة. تشمل الأمثلة على هذه الأصول جوجل 2 مليار دولار الاستحواذ في عام 2022 على محطة سانت جون في لوار مانهاتن ، والتي سيتم تحويلها إلى “صحيفة أرضية” ؛ جي بي مورغان تشيس بناء مقر جديد بمساحة 2.5 مليون قدم مربع في وسط مانهاتن ؛ والشراكة بين Citadel و Vornado Realty Trust و Rudin لبناء برج بمساحة 1.7 مليون قدم مربع في وسط المدينة.
- ثالث، المباني التي تمر بمرحلة انتقالية أصحابها يحاولون معرفة ذلك. تقدر دراسة PWC أن ما بين 10 و 20 في المائة من المنتج المكتبي قد يحتاج إلى إزالته أو إعادة توظيفه ، والذي يتضمن تحويل المكاتب إلى استخدام سكني أو إضافة مكون عمل مشترك.
تشريح المكتب للتحويلات السكنية
بالنظر إلى النقص الدائم في المعروض من المساكن في مدينة نيويورك ، فإن المكاتب السكنية تبدو فكرة رائعة للعديد من مباني المكاتب. ومع ذلك ، هناك عدد قليل جدًا من المباني التي تعتبر مرشحة جيدة. في الواقع ، هناك العديد من العوامل التي يجب مراعاتها بما في ذلك:
- التقسيم. لا يتم تضمين العديد من مباني المكاتب في تقسيم المناطق السكنية وما لم تتبنى مدينة نيويورك استراتيجية فعالة لإعادة تقسيم هذه المباني ، فلا يمكن تحويل هذه المباني.
- هيكل المبنى وألواح الأرضية. يجب أن تتوفر في الوحدات السكنية متطلبات من الضوء والهواء.
- طريق إلى الوظيفة الشاغرة. يجب أن تسمح عمليات التحويل بالتجديدات دون وجود مستأجرين للمكاتب.
- اقتناء المكاتب منخفضة التكلفة. إن سعر بيع 300 دولار للقدم المربع في كثير من الحالات ولكن لا يزيد عن 400 دولار للقدم المربع ضروري لجعل الأرقام تعمل. هذه مهمة صعبة للعثور عليها في مدينة نيويورك حيث بيعت مباني المكاتب في مانهاتن بمتوسط سعر 1088 دولارًا للقدم المربع العام الماضي ، وفقًا لتقرير اتجاهات العقارات التجارية في أرييل مانهاتن 2022.
في وقت من الأوقات ، عرضت ولاية نيويورك برنامج الحوافز الضريبية 421 جرامًا لتعويض التكاليف ، مما شجع أكثر من 15 مليون قدم مربع من التحويلات من المكتب إلى الاستخدام السكني في مانهاتن السفلى بين عامي 1995 و 2006. لسوء الحظ ، لم يجدد المجلس التشريعي للولاية البرنامج.
يقود المطورون GFP Real Estate و Metro Loft Management أحد أكبر المكاتب للتحويلات السكنية التي تم إجراؤها على الإطلاق في 25 Water Street في مانهاتن السفلى ، كما قال توم أورتيناو ، رئيس عمليات الاستحواذ في GFP Real Estate ، خلال حدث Coffee & Cap Rate الأخير لشركة Ariel. في ديسمبر الماضي ، استحوذ المطورون على مبنى المكاتب التجارية المكون من 22 طابقًا ، والذي تبلغ مساحته مليون قدم مربع ، حيث وافق جميع المستأجرين الخمسة على إخلاء العقار في غضون شهرين من إقفال عملية الاستحواذ.
قال Ortinau إن 25 Water Street عند اكتماله سيكون أحد أكبر المباني السكنية في مانهاتن مع أكثر من 1300 وحدة سكنية للإيجار بالإضافة إلى أفضل وسائل الراحة.
قال أورتيناو: “اقتصاديات التحولات تشبه التنمية”. “التحويلات ليست منقذًا لشخص اشترى مبنى مقابل 800 دولار للقدم المربع ويحاول الآن توفير أساسه بعد مغادرة المستأجرين له.”
قال Ortinau إن التحويلات السكنية عمومًا ليست خطة رائعة للمالك الحالي لمبنى مكتبي لأن قيمة الاستحواذ لهذا السيناريو عادة ما تكون أقل ماديًا من قيمة المبنى كأصل مكتب مؤجر. بالنسبة لأصحاب المباني المكتبية الذين يرغبون في تحسين قيمة ممتلكاتهم ، فإن “الطريقة الوحيدة للتغلب على العاصفة في الوقت الحالي هي أن تكون واقعيًا وتلتقي بالسوق. إذا انخفض سوق التأجير بنسبة 30٪ ، فيجب عليك متابعة السوق وإجراء الصفقات على هذا المستوى. إذا كنت تتمسك بالمكان الذي كنت تعتقد أن الإيجارات فيه كانت قبل ثلاث إلى خمس سنوات عندما اشتريت المبنى ، فستكون عالقًا في مساحة شاغرة ، والتي لا تعمل عادةً بشكل جيد للمالك أو المقرض “.
مؤلم الآن ، مربح في وقت لاحق
التحولات مؤلمة ، ولا شك أن أصول المكاتب ستستمر في مواجهة التحديات. لقد تغير الطلب على المساحات المكتبية من نواح كثيرة بعد الوباء. يرغب المستأجرون في تعديل أماكن عملهم لاستيعاب الموظفين وزيادة الإنتاجية وتشجيع التعاون والإبداع. لذلك ، سيضطر العديد من مالكي المباني المكتبية إلى التكيف مع الواقع الجديد بينما تتكيف الشركات مع مساحاتها وتعيد تخيلها أو بناء حرم جامعي أحلام من الأرض إلى أعلى.
لقد رأينا مؤخرًا العديد من الشركات الكبرى تكافح لمواصلة عملياتها في الأصول المكتبية في جميع أنحاء العالم. هؤلاء ليسوا مالكين أصغر ، لكن أمثال RXR و Blackstone و Brookfield ، وكلهم يمثلون أكثر مجموعات المالك والمشغل قدرة عندما يتعلق الأمر بالمكتب. هناك سببان رئيسيان للقلق: 1) التحول الأساسي في استخدام المكتب كما هو مذكور أعلاه 2) آجال استحقاق الرهن العقاري أو إعادة التعيين في نفس الوقت الذي ترتفع فيه الوظائف الشاغرة وأسعار الفائدة. نتيجة ل، إعادة تسعير الأصول المكتبية من المتوقع أن يستمر على المدى القصير ، وربما لمدة 18 شهرًا القادمة.
العودة إلى المكتب
ومع ذلك ، هناك أخبار جيدة في قطاع المكاتب. كان حضور المكتب قريبًا من 50٪ من إشغال ما قبل Covid في بداية عام 2023 ، وهو تحسن كبير مقارنة بنسبة 37٪ في الحضور التي تم تسجيلها في العام السابق ، وفقًا لبيانات Kastle. وجد تحليل منفصل لمجلس العقارات في نيويورك (REBNY) أن متوسط معدلات الزيارة تجاوز بالفعل 60 ٪ ، في عام 2022 خاصة في مباني الفئة أ.
بلغ حجم التأجير الشهري في مانهاتن 4.43 مليون قدم مربع في يناير ، أي أكثر من الضعف عن ديسمبر وزيادة بنسبة 93.8 ٪ على أساس سنوي ، مع بقاء معدل التوافر ثابتًا عند حوالي 17 ٪ ، وفقًا لـ Colliers.
يتوقع مراقبو الصناعة نموًا بطيئًا ولكنه ثابت في إشغال المكاتب لعدة أسباب:
- صاحب العمل / الموظف تحول سوق العمل – مع زيادة تسريح العمال ، قد يشعر الموظفون بأنهم مجبرون على الحضور إلى المكتب في كثير من الأحيان.
- التعب “الوبائي” وزيادة الإنتاجية – أظهر استطلاع حديث أن 75٪ من الموظفين يريدون العودة إلى المكتب.
- تقدم مباني مدينة نيويورك مرافق فريدة و المواقع. تجذب المكاتب الموظفين الذين يرغبون في التواجد في المدينة خلال النهار لأسباب مختلفة بما في ذلك إمكانية الوصول إلى تجار التجزئة والمطاعم ومرافق البناء التي تشجع على الحضور مقابل العمل من المنزل.
ستيفن روث ، رئيس مجلس الإدارة والرئيس التنفيذي لشركة Vornado ، التي دفعت أكثر من 2 مليار دولار نقدًا للتمويل المسبق 100٪ من تكاليف التطوير والبناء لمباني المكاتب المحملة بوسائل الراحة في مقاطعة Penn ، متفائل في مدينة نيويورك وسوق المكاتب . قال روث في مكالمة حديثة بشأن أرباح Vornado: “… اتصل بي بالجنون ، لكنني أعتقد أن الشركات التي تتبنى العمل من المنزل ستتخلف عن الركب”. “وأعتقد أنه من السخف الاعتقاد أنه بعد سنوات من الآن سيعمل عشرات الملايين من الأمريكيين من المنزل بمفردهم على طاولة مطبخهم.”
على المدى الطويل، هناك العديد من العوامل الأخرى التي ستفيد قطاع مكاتب مدينة نيويورك:
- قلة المعروض من إنشاءات المكاتب الجديدة.
- فهم أفضل لاحتياجات المستأجرين وزيادة التعاون بين المالك والمستأجر.
- مفاهيم مكتبية جديدة مثل “المكتب كخدمة” ، والمكتب المرن كأسلوب للحياة ، والعلامات التجارية المشتركة في العمل والمنصات التي تخلق طلبًا جديدًا على المساحات المكتبية مثل شراكة Nuveen مع Industrious.
لقد شجعنا ركوب مترو الأنفاق ، الذي ارتفع إلى 63٪ من مستويات ما قبل الجائحة. أيضًا ، تم افتتاح محطة Long Island Rail Road التي طال انتظارها أخيرًا في Grand Central Madison ، مما أدى إلى نقل ركاب LIRR إلى الجانب الشرقي من مانهاتن لأول مرة.
تستمر مباني المكاتب من الدرجة الأولى في الحصول على أسعار إيجارية هائلة حتى عند مقارنتها بمستويات ما قبل Covid. بالإضافة إلى ذلك ، يقود المستخدمون المتخصصون الطريق في وضع معايير جديدة لمساحة مكتب “الحلم”. كل من مكاتب الجودة وأماكن العمل ذات الاستخدام المتخصص التي تلبي احتياجات الموظفين هي دليل على أن الطلب على مساحات معينة مرتفع للغاية.
كما قال مايكل سكوت:
