تقليديا ، عندما يوافق مالك العقار على بيع الممتلكات العقارية ، كان على المشتري أن يفحص العقار بقدر ما يريد. إذا أحب المشتري ما وجده ، فيمكنه المضي قدمًا وشراء العقار. إذا لم يفعلوا ، يمكنهم شراء عقارات أخرى بدلاً من ذلك. تحمل المشتري عبء فهم الممتلكات العقارية التي يتم بيعها ، بما في ذلك أي أوجه قصور بها. إذا استحوذ المشتري على العقار ووجد لاحقًا مشاكل أو مشاكل فيه ، فهذه هي مشكلة المشتري. عادة لن يكون للمشتري دعوى ضد البائع.
لقد تآكلت هذه المبادئ القديمة لـ “تحذير المشتري” (دع المشتري حذر) بشكل كبير على مر السنين في العقارات. حاولت الهيئات التشريعية في الولايات تحسين عملية بيع الوحدات السكنية من خلال مطالبة البائعين بالكشف عن معلومات معينة. في مبيعات العقارات التجارية ، يطلب المشترون عادةً من البائعين تقديم مجموعة من الإقرارات والضمانات والتأكيدات حول العقار. تتعلق هذه التأكيدات في الغالب بأمور واقعية لا يمكن للمشتري التحقق منها بسهولة بنفسه. لا يمكن للبائع أن يهز أكتافه ويخبر المشتري أن يتخذ قراره بشأن العقار دون إشراك البائع.
حتى مع هذه التغييرات في القانون والممارسة ، لا يزال المحاذير يحتفظ ببعض الحيوية في العالم الحديث. غالبًا ما تظل الخلفية العامة لعمليات شراء العقارات ، إلى الحد الذي لا تنطبق فيه قوانين الإفصاح والإقرارات والضمانات. سيظل عقد الشراء والبيع النموذجي ينص على أن البائع لا يقدم أي تأكيدات على الإطلاق بشأن العقار ، باستثناء أي إفصاحات سكنية إلزامية وأي إقرارات وضمانات يتم التفاوض عليها في المبيعات التجارية. مع مراعاة هذه الاستثناءات ، تتطلب لغة العقد القياسية من أي مشترٍ أن يقر بأنه لا يعتمد على البائع في أي شيء ؛ أجرى تحقيقاته الخاصة في الممتلكات ؛ ويقبل العقار تمامًا “كما هو”.
عادة ما يكون هذا منطقيًا لأن الملكية هي ما هي عليه. عادة ما يبيع البائع شيئًا “مستعمل”. إنها ليست مثالية. ويمكن للمشتري في الواقع البحث بالقدر الذي يريده ، وتحليل الممتلكات المعروضة ، وتحديد ما إذا كان المشتري يحب كل ما يتم بيعه.
لا تزال المحاكم بشكل عام تفرض مفاهيم “التحذير” في العقود ، مع مراعاة الاستثناءات الموضحة أعلاه. أظهرت حالة حديثة في نيويورك استثناء آخر يمكن تطبيقه في بعض الأحيان. على الرغم من أن وقائع القضية متفرقة ، يبدو أن بائع العقارات السكنية قد قدم إفصاحات محدودة للمشتري ، ولم ينطبق أي منها على المشكلات التي اكتشفها المشتري لاحقًا.
بعد الإغلاق ، اكتشف المشتري أن البائع ، وفقًا للمحكمة ، “أخفى بشكل نشط” الأضرار الناجمة عن المياه في العقار من خلال تركيب خشب جديد على مناطق في المنزل حيث تعفن الخشب. من خلال اتخاذ خطوات إيجابية لإخفاء المشكلات المتعلقة بالعقار ، قررت المحكمة أن البائع ربما يكون قد ارتكب عملية احتيال. كان هذا صحيحًا على الرغم من أن العقد احتوى على لغة “التحذير” المعتادة ولم يقدم البائع أي ضمانات بشأن الخشب محل الخلاف. ووفقًا للمحكمة ، فإن جهود البائع لإخفاء الخشب الفاسد “ربما تكون قد أحبطت جهود المدعي للوفاء بمسؤولياته التي يفرضها مبدأ التحذير”.
أصدرت المحكمة قرارها في وقت مبكر من إجراءات التقاضي ، لذا فهو ليس حكماً نهائياً. سمحت المحكمة بالمضي في الدعوى ، وخلصت إلى أن لغة التحذير في العقد لم تنقذ البائع بالضرورة من المسؤولية المحتملة.
على الرغم من أن القائم بالتحذير لا يزال في الغالب على قيد الحياة وبصحة جيدة ، مع مراعاة الاستثناءات الموضحة أعلاه ، فإن القضية تعلم أن المشتري غير السعيد قد يستمر في استرداد الأضرار من البائع الذي يخفي بشكل مؤكد الحقائق السيئة حول العقار. من الناحية العملية ، وبغض النظر عما ينص عليه العقد ، يجب على البائعين التفكير مليًا قبل إجراء تغييرات على عقار قد يجعله يبدو أفضل مما هو عليه بالفعل.
