العالم غارق في المساحات المكتبية الفارغة حيث يتدافع العمال بحثًا عن أماكن نادرة ومكلفة للعيش. لماذا لا تحل كلتا المشكلتين بتحويل المكاتب الفارغة إلى شقق؟
أخبرني الخبراء أنه يمكن تحويل بعض مباني المكاتب – إلى وحدات سكنية فاخرة.
وفي الوقت نفسه ، من غير المحتمل أن تكون مباني المكاتب الأكبر التي تحتوي على عمود مصعد مركزي اقتصادية في التحول إلى مساكن. قد تتطلب التحويلات من مكتب إلى سكن سكني ميسور التكلفة إعانات.
نظرًا لأنه يتم حل هذه المشكلة ، يجب على المستثمرين استكشاف الرهانات الصعودية على بناة المنازل والمراهنات السلبية على أصحاب المباني المكتبية الذين يقومون بشكل متزايد بتسليم المفاتيح للبنوك.
الكثير من المساحات المكتبية
أحدث الوباء دمارا في معدلات إشغال المباني المكتبية.
لا ينتقل العمال إلى المكتب خمسة أيام في الأسبوع. في الواقع ، يبلغ معدل عودة المكاتب على الصعيد الوطني 50٪ من مستويات ما قبل الجائحة ، وفقًا لـ Kastle Systems ، التي تتعقب الضربات الشديدة الأمنية في مباني المكاتب. على الرغم من جهود الإدارة ، من المرجح أن يستمر العمال في العمل من المنزل وزيارة المكتب من حين لآخر.
هناك مساحة مكتبية أكبر مما يحتاجه أصحاب العقارات في الشركات وهم في مأزق يسددون المليارات – مع إعادة بعض المفاتيح للمقرض. هذا هو المقدار:
- معدل الشغور: 18.6٪. في الربع الأول من عام 2023 ، بلغ متوسط معدل الوظائف الشاغرة في الولايات المتحدة 18.6٪ ، بزيادة 5.9 نقطة مئوية عن الربع الأخير من عام 2019 ، وفقًا لـ Cushman & Wakefield. بحلول عام 2030 ، تقدر C&W أن 330 مليون قدم مربع من المساحات المكتبية في الولايات المتحدة يمكن أن تصبح قديمة.
- تزايد الوظائف الشاغرة. بلومبرج يقدر أن أكثر من 17٪ من المعروض المكتبي في الولايات المتحدة شاغر مع 4.3٪ متاح للتأجير من الباطن. في حين أن هذه المتوسطات تخفي اختلافات واسعة في جميع أنحاء البلاد – حيث يقود معدل الشغور 25٪ في سان فرانسيسكو المجموعة وشواغر وادي السيليكون بنسبة 17٪ وترتفع ، وفقًا لـ وول ستريت جورنال – تتوقع C&W أن تستمر مساحة المكاتب غير المؤجرة في الارتفاع حتى النصف الثاني من عام 2023.
- المليارات في اقتراض المالك حان موعد استحقاقها. قدرت جمعية مصرفيي الرهن العقاري دين 92 مليار دولار لمباني المكاتب في عام 2023 و 58 مليار دولار أخرى مستحقة في عام 2024 ، وفقًا لـ بلومبرج.
- يقوم بعض الملاك بتسليم المفاتيح للمقرضين. تخلف مالك عقار مملوك لشركة PIMCO عن سداد ديون بقيمة 2 مليار دولار لسبعة مباني مكتبية في سان فرانسيسكو ونيويورك وبوسطن وجيرسي سيتي ، وفقًا لـ بلومبرج. في شباط (فبراير) ، ابتعد مدير الأصول الكندي Brookfield “عن مبنيين مكتبين رئيسيين في لوس أنجلوس بعد التخلف عن سداد قروض بقيمة 784 مليون دولار”. وفق المخابرات fDi. أشار مارك روز ، الرئيس التنفيذي لشركة الاستشارات العقارية العالمية أفيسون يونغ ، إلى أن مستوى التراجع المكتبي بهذا الارتفاع لم يشهد أبدًا سي إن إن.
في يناير ، كان الأشخاص الذين يعملون من المنزل يضرون باقتصاد مدينة نيويورك. كما قال أستاذ كلية كولومبيا للأعمال ، ستيجن فان نيويربرج ، لـ نيويورك تايمز
نيويورك تايمز
، “في يوم عادي من أيام الأسبوع ، ما يقرب من نصف العاملين في مدينة نيويورك يبتعدون عن المكتب ؛ في يومي الاثنين والجمعة ، تكون الحصة أعلى من ذلك. انخفض عدد ركاب مترو الأنفاق والحافلات بنسبة الثلث عن مستويات ما قبل الجائحة. ارتفعت الجرائم الكبرى بأكثر من 20 في المائة العام الماضي ، وغادر أكثر من 300 ألف شخص المدينة في العام الأول للوباء ، وبلغ إجمالي الدخل أكثر من 21 مليار دولار. إذا انخفضت قيم المكتب بالتناسب مع الاستخدام ، فإن إيرادات المدينة من ضرائب الممتلكات ستنخفض بمقدار 5 مليارات دولار سنويًا “.
القليل من السكن
في الوقت نفسه ، لا توجد مساكن كافية للجميع باستثناء الأغنياء. يؤدي نقص المساكن إلى ارتفاع أسعار المساكن – بعيدًا عن متناول معظم الناس. على الرغم من معدلات الرهن العقاري المرتفعة ، بدأت المساكن في الارتفاع. ولا يزال من غير الواضح ما إذا كان ذلك سيؤدي إلى توفير مساكن ميسورة التكلفة كافية لتلبية الطلب.
فيما يلي دليل على قلة المساكن والجهود المبذولة لتلبية الطلب:
- الملايين من الوحدات السكنية قليلة جدا. قدر فريدي ماك أن الولايات المتحدة تعاني من نقص بنحو 3.8 مليون وحدة سكنية – للإيجار أو للبيع ، وفقًا لـ أكسيوس. الولايات المتحدة لديها 142 مليون وحدة سكنية وول ستريت جورنال ذكرت.
- ارتفع متوسط أسعار المنازل بنسبة 40٪ منذ يناير 2020. متوسط سعر المنزل ، عند 419103 دولارات – على الرغم من انخفاضه بنسبة 3.1٪ في العام الماضي ، وفقًا لـ Redfin
– ارتفاع بنسبة 40٪ عما كان عليه في كانون الثاني (يناير) 2020. مما ساهم في ارتفاع الأسعار انخفاض بنسبة 39٪ في المنازل المعروضة للبيع منذ عام 2018 ، ريدفين ذكرت.
RDFN
- ارتفعت بدايات الإسكان بنسبة 21.7٪ في مايو. قفز البناء في المنازل الأمريكية الجديدة بنسبة 21.7 ٪ في مايو ، حيث بدأ بناة المنازل العمل في منازل الأسرة الواحدة لتلبية طلب المشتري القوي. ارتفعت بدايات الإسكان إلى 1.63 مليون وتيرة سنوية الشهر الماضي من 1.34 مليون في أبريل ، مراقبة السوق ذكرت.
البناة يشعرون بالتفاؤل بشأن سوق الإسكان. ريتشارد مودي ، نائب الرئيس الأول وكبير الاقتصاديين في المناطق المالية
الترددات اللاسلكية
التحديات في تحويل المساحات المكتبية إلى إسكان
هل سيغلق البناؤون الفجوة بين العرض والطلب؟ أو هل يمكن تحويل كل هذه المساحة المكتبية الزائدة إلى مساكن؟
الإجابة المختصرة هي أن تحويلات المساحات المكتبية من المرجح أن تلبي طلب أولئك الذين يبحثون عن شقق فاخرة بدلاً من الشقق ذات الأسعار المعقولة. بالإضافة إلى تغيير قيود تقسيم المناطق للسماح بالتحويل من الاستخدام المكتبي إلى الاستخدام السكني ، فإليك الأسباب الشائعة التي تجعل من الصعب تحويل المساحات المكتبية الحالية إلى سكن:
- معوقات هندسية. “تمثل لوحات الأرضية الكبيرة للعديد من مباني المكاتب التجارية التي تم بناؤها في أواخر القرن العشرين تحديات للتحويلات بما في ذلك الوصول المحدود إلى ضوء النهار في جميع أنحاء الجزء الداخلي من كل طابق (في انتهاك لمعظم قوانين المباني السكنية) ،” جاستن ستيل ، أستاذ مشارك في معهد ماساتشوستس للتكنولوجيا القانون والتخطيط العمراني ، كتب بالبريد الإلكتروني في 20 يونيو.
- تحتاج إلى تحديث السباكة. على الرغم من أن بعض المدن مثل بورتلاند وأوريجون وواشنطن العاصمة وشيكاغو تعمل على تبسيط عمليات الموافقة وتسهيل التحويلات ، إلا أن مباني المكاتب تحتاج إلى المزيد من خطوط المياه والصرف الصحي لاستيعاب حمام واحد أو أكثر لكل وحدة سكنية بدلاً من حمام واحد أو حمامين لكل طابق في وأشار ستيل إلى مبنى مكاتب نموذجي.
- تعني التكاليف الكبيرة لتحويل المكاتب أن أسعار الشقق يجب أن تكون مرتفعة. إن إجراء هذه التعديلات التحديثية يكلف الكثير مما يجعلها منطقية من الناحية المالية في المدن ذات الإيجارات المرتفعة. “سيتكلف 200 دولار إلى 300 دولار للقدم المربع للتحديث التحديثي. إما أن يكون المبنى غير مكلف حتى يكون ذلك منطقيًا أو يجب أن تكون الشقق المنشأة باهظة الثمن. قال جوزيف جيوركو ، أستاذ مدرسة وارتون ، في مقابلة أجريت في 21 يونيو / حزيران: “تحدث التحولات إلى شقق فاخرة في المدن ذات الإيجارات المرتفعة مثل مانهاتن وسان فرانسيسكو وبوسطن”.
- لا يمكن أن ينجح تحويل الإسكان الميسور التكلفة إلا بمساعدة الحكومة. قال ستيل إن تحويل مباني المكاتب لن يحل مشكلة الإسكان الميسور التكلفة بدون “إجراءات بلدية إضافية”. قد يعني هذا الإجراء التخلي عن إيصالات الضرائب أثناء عملية التحويل. قال لي كوستا ليجريس ، محاضر في كلية إم آي تي سلون للإدارة ، في مقابلة أجريت في 21 يونيو: “ستخسر المدن ضريبة العقارات لمدة عامين حتى يعيش الناس في الشقق”.
- العديد من مباني المكاتب لن تنجح. “المباني الجيدة حقًا ستكون جيدة. من الصعب تعديل الأقدم. سوف يكون متوسط العمل من المنزل يومًا واحدًا في الأسبوع مما يقلل الطلب بنسبة 20 ٪. سيكون هناك عدد لا بأس به من المباني التي لن تنجح. لا أرى تحويلات تحدث للطبقة الوسطى. سيكون هناك عدد هائل من الملاك الذين يقومون بتسليم المفاتيح. ماذا سيحدث للبنوك الإقليمية التي أقرضتها من 40 مليون دولار إلى 50 مليون دولار؟ ” اختتم ليجريس.
فان نيوربيرج متفائل بأن البناء المدعوم من الحكومة لمساكن جديدة في وسط المدينة وتحويل المباني التجارية إلى شقق يمكن أن يساعد مانهاتن. “في أفضل السيناريوهات ، نقوم بإزالة 30 أو 40 في المائة من مخزون المكاتب في مدينة نيويورك ، وتحويلها إلى مساكن رائعة. تتمتع مدينة نيويورك بكل هذه المرافق الرائعة ، وهي مكان رائع يرغب الشباب في العيش فيه ، بغض النظر عن مكان عملهم “. مرات.
ما يجب على المستثمرين فعله
يجب على المستثمرين التفكير في الرهانات الصعودية على بناة المنازل الذين سيربحون من خلال تلبية الطلب على الإسكان بينما يراهنون ضد أصحاب المكاتب والبنوك التي تقرضهم.
تشمل شركات بناء المنازل التي تستحق التقييم KBHome و PulteGroup
PHM
لين
من بين ملاك المكاتب الذين قد يتضررون ، شركة Brookfield Corp – التي فقدت ما يقرب من نصف قيمتها منذ أن بلغت ذروتها في نوفمبر 2021. يجب على المستثمرين تقييم الجدارة الائتمانية المستقبلية لهذه الشركات.
البنوك ، التي كتبت عنها في نيسان (أبريل) ، يمكن الكشف عنها تشمل Valley National ، وشرق الضفة الغربية ، و Synovus Financial. يجب على المستثمرين تقييم ما إذا كان من المحتمل أن يواجهوا معدلات أعلى من التخلف عن سداد القروض.