الآن بعد أن بدأ التضخم في التراجع ، هناك أمل في أن تنخفض معدلات الرهن العقاري إلى 5٪ في عام 2024. هذه المعدلات المنخفضة ستجعل الاقتراض لشراء منزل أقل تكلفة ، لكنها قد تجعل سوق الإسكان أكثر صعوبة بالنسبة لمشتري المساكن لأول مرة. ذلك لأن الانخفاض في معدلات الرهن العقاري سيؤدي إلى زيادة الطلب ، والمزيد من الطلب دون مزيد من العرض هو وصفة للمنافسة. كما هو الحال في عام 2021 ، يمكننا أن نشهد ارتفاعًا حادًا في حروب المزايدة ، مع بيع المنزل النموذجي أعلى من سعر الطلب في وقت قياسي. يجب على المشترين لأول مرة الاستعداد لطريق مليء بالتحديات مع تراجع التضخم.
أدى التضخم إلى تراجع سوق الإسكان
يؤثر التضخم في المقام الأول على مشتري المساكن من خلال معدلات الرهن العقاري. عندما ترتفع معدلات الرهن العقاري ، يجب على المشترين دفع أقساط شهرية أعلى للرهن العقاري لتحمل تكاليف المنزل نفسه. يمكن أن يؤدي التضخم وحده إلى زيادة معدلات الرهن العقاري. كما أن أدوات بنك الاحتياطي الفيدرالي ضد التضخم تؤثر أيضًا على معدلات الرهن العقاري.
عندما يكون الاقتصاد في طريقه نحو ارتفاع التضخم ، يجب على المقرضين رفع معدلات الرهن العقاري ، وإلا ستصبح القروض التي يقدمونها أقل قيمة. على سبيل المثال ، افترض أن المقترض لديه رهن عقاري بسعر ثابت بدفعات شهرية قدرها 1000 دولار شهريًا. إذا كان التضخم 5٪ ، فإن 1000 دولار في السنة من الآن تساوي 950 دولارًا بدولارات اليوم فقط. ومع ذلك ، إذا كان التضخم 2٪ ، فإن 1000 دولار سنويًا من الآن تساوي 980 دولارًا بدولارات اليوم. لذلك ، يكون المقرض أكثر استعدادًا للإقراض عندما يكون التضخم منخفضًا.
الطريقة الأخرى التي يؤثر بها التضخم على معدلات الرهن العقاري هي من خلال إجراءات الاحتياطي الفيدرالي. بينما يرفع الاحتياطي الفيدرالي معدل الأموال الفيدرالية في معركته ضد التضخم ، يجب على المقرضين رفع معدلات الرهن العقاري لتعويض تكاليف الاقتراض المتزايدة.
خلال الوباء ، انخفضت معدلات الرهن العقاري إلى أدنى مستوياتها. كان مشترو المنازل وأصحاب المنازل قادرين على تأمين 3 ٪ من الرهون العقارية ذات السعر الثابت. والآن بعد أن اقتربت معدلات الرهن العقاري من 7٪ ، تراجع مشترو المنازل عن السوق ، وكذلك الأمر بالنسبة لبائعي المنازل. هذا لأنه إذا قام أصحاب المنازل بالبيع ، فإنهم لا يسلمون منازلهم فقط ؛ يتخلون عن معدل الرهن العقاري المتدني للغاية. أضافت المنازل المبنية حديثًا زيادة طفيفة في عدد المنازل المعروضة للبيع. ومع ذلك ، هناك ما يقرب من 40 ٪ من المنازل المعروضة للبيع أقل مما كان عليه الحال في فترة ما قبل الوباء.
المزيد من المنافسة قادمة
على افتراض أن التضخم يتضاءل ، والاقتصاد لا يزال في حالة جيدة. يمكن أن تنخفض معدلات الرهن العقاري من 7٪ إلى حوالي 5٪ في عام 2024. في هذا السيناريو ، سيعود العديد من مشتري المنازل المحتملين إلى السوق. لكن لسوء الحظ ، لن يكون ذلك كافيًا لتحفيز معظم مالكي المنازل على البيع. صاحب المنزل الذي يتطلع إلى الانتقال إلى منزل بنفس السعر أو أكثر تكلفة من منزله الحالي ، سيضطر إلى إنفاق مئات الدولارات شهريًا على قرض عقاري ودفع ما يصل إلى 6٪ من قيمة منزله كرسوم عقارية.
الأسواق باهظة الثمن مثل سان فرانسيسكو وسياتل سيكون لديها المزيد من مالكي المنازل الراغبين في البيع. يمكن لبائعي المنازل هؤلاء استخدام أسهمهم للتنافس بثقة مع النقد على منزل أقل سعرًا في مكان أكثر تكلفة. وبالتالي ، ستزداد المنافسة أكثر في وجهات الهجرة الساخنة مثل فينيكس وتامبا ، حيث لا تزال المنازل غير مكلفة نسبيًا.
سيظل النقد ملكًا
مع نمو عدد مشتري المساكن دون زيادة في البائعين ، ستشتد المنافسة في سوق الإسكان. مع استعادة البائعين اليد العليا ، سيرفضون بشكل متزايد العطاءات ذات الدفعات المقدمة المنخفضة لصالح المشترين نقدًا. قروض قروض إدارة الإسكان الفدرالية ، المخصصة للمقترضين من ذوي الدخل المنخفض إلى المتوسط والتي تحظى بشعبية لدى مشتري المنازل لأول مرة ، لها متطلبات دفع مقدم ودرجة ائتمان أقل من القروض التقليدية. حصة المشترين الذين يستخدمون قروض قروض إدارة الإسكان الفدرالية هي في أعلى مستوى لها منذ ما قبل الوباء. ذلك لأن معظم بائعي المنازل في الوقت الحالي يشعرون بأنهم محظوظون لتلقي أي عرض على الإطلاق ، بما في ذلك العروض المقدمة من المقترضين من قروض إدارة الإسكان الفدرالية. ومع ذلك ، يمكن أن يتغير ذلك بسرعة عندما تجلب معدلات الرهن العقاري المنخفضة المزيد من المشترين إلى السوق.
عندما تشتد المنافسة ، يفضل البائعون المشترين الذين يتدفقون بالنقود الذين يتنازلون عن فحص المنزل وتمويل الطوارئ. لن تبيع المنازل بالضرورة بأسعار أعلى على الفور. ومع ذلك ، من المرجح أن يصبح التنافس بالنسبة للمشترين لأول مرة أكثر صعوبة. تمامًا كما في عام 2021 ، سيصبح من المعتاد بيع المنازل في وقت قياسي ، بمزايدات متعددة ، لعشرات الآلاف من الدولارات فوق سعر الطلب.
شراء الآن أو في وقت لاحق؟
يجب على مشتري المساكن أن يستعدوا للديناميكيات المتغيرة في سوق الإسكان. سوق الإسكان اليوم ليس سهلاً ، لكن البائعين على الأقل على استعداد لتقديم تنازلات وقبول عروض الدفع الأولى المنخفضة. في المستقبل ، سيتعين على المشترين التحرك بسرعة وتقديم عطاءات قوية لتحقيق النجاح. على الرغم من أن معدلات الرهن العقاري من المرجح أن تكون أقل في المستقبل ، فقد يكون من الحكمة لمشتري المساكن لأول مرة الشراء الآن قبل اشتداد المنافسة. نظرًا لأن أصحاب المنازل يمكنهم إعادة تمويل قروضهم العقارية في وقت لاحق ، فإن الشراء الآن والاستفادة من معدلات الرهن العقاري المنخفضة لاحقًا قد يكون أفضل استراتيجية.
