ليس هناك شك في حدوث تغيير في طريقة عمل الناس بعد كوفيد ، والعديد من الشركات تتبنى جداول هجينة. في قطاعات معينة ، أدى هذا التحول من بعيد إلى شخصي إلى زيادة الطلب على مناطق العمل. كما ذكر بن صموئيل ، كبير مسؤولي الإيرادات في WeWork ، في أ تمويل ياهو مقابلة ، كان هناك تدافع حقيقي على الفضاء في بعض أسواقهم.
بإلقاء نظرة فاحصة على هذه التقلبات ، يمكننا تحديد العديد من العوامل التي تؤثر على اتجاهات العودة إلى المكتب. يعتمد مستوى الطلب على أماكن العمل إلى حد كبير على الصناعة والمدينة والسوق الفرعي ونوع المبنى ، بناءً على النتائج الواردة في تقرير شركتي Avison Young’s State of the Market Q1 2023. دعونا نراجع كل من هذه بينما ننظر في كيفية أداء بعض أسواق المكاتب بشكل أفضل من غيرها.
بعض الصناعات لديها معدلات عمل شخصية أعلى
في مانهاتن ، بلغت الزيارات المكتبية الشخصية في نهاية عام 2022 90.9٪ من مستويات 2019 لقطاعات التكنولوجيا الحيوية وعلوم الحياة والأدوية والرعاية الصحية ، وفقًا لتقرير Avison Young. حققت الصناعات الأخرى إقبالًا كبيرًا أيضًا ، حيث وصلت وسائل الإعلام إلى معدل شخصي بلغ 71.6٪ مقارنة بمستويات ما قبل الوباء ، وبلغت نسبة الخدمات المصرفية والمالية 60.2٪. كانت هذه جميعًا أعلى من المتوسط لعروض زوار المكاتب الإجمالية في مانهاتن ، والتي كانت 55.7 ٪ في نهاية عام 2022 مقارنة بنهاية عام 2019.
استمر هذا الرقم في الارتفاع في الأشهر الأخيرة. بلغ متوسط معدلات الزيارة لجميع فئات المباني والأسواق في مانهاتن 61٪ في الربع الأول من عام 2023 مقارنة بمستويات خط الأساس لما قبل الوباء لعام 2019 ، وفقًا لمجلس العقارات في نيويورك (REBNY). مع قيام الرؤساء التنفيذيين مثل Jamie Dimon من JPMorgan & Chase Co بإعادة العمال إلى المكتب ، فمن المحتمل أن ترتفع الأسعار الشخصية لقطاعات معينة مثل البنوك والتمويل في الأشهر المقبلة.
في حين أن بعض الصناعات مثل الرعاية الصحية والعقارات تميل نحو العمل الشخصي ، فإن البعض الآخر كان أبطأ في العودة إلى المكتب. في مانهاتن ، كان لقطاعي الاستشارات والعلاقات العامة مستويات أقل من العمل الشخصي خلال نهاية عام 2022 ، ربما بسبب القنوات الرقمية والاتصالات. تبعت التكنولوجيا متوسط المعدل ، مع 47.4٪ فقط من الزيارات الشخصية في ديسمبر من العام الماضي مقارنة بمستويات 2019 ، وفقًا لبيانات Avison Young.
المدن لديها محركات مختلفة
احتفظت كل من مانهاتن وفورت لودرديل ودالاس فورت وورث وناشفيل بمعدلات شخصية أعلى في نهاية عام 2022 من المتوسط الوطني مقارنة بأسبوع 9 ديسمبر 2019 ، وفقًا لتقرير Avison Young. وشملت الأماكن ذات العروض المنخفضة للعودة إلى المكاتب سياتل وشيكاغو.
تتوافق هذه النسب المئوية إلى حد كبير مع تجمع العمالة في هذه المناطق ونوع العمل الذي يتم تنفيذه. في الأسواق ذات معدلات البطالة المنخفضة ، قد تبحث الشركات عن طرق لجذب المواهب والاحتفاظ بها. بالنسبة لصناعات مثل التكنولوجيا ، قد يعني هذا مواقف أكثر استرخاءً بشأن سياسات العودة إلى العمل. في القطاعات التي يرتفع فيها معدل البطالة ، قد يكون أصحاب العمل قادرين على أن يكونوا أقوى بشأن توقعاتهم بشأن العودة إلى المكتب.
الأسواق الفرعية مهمة أيضًا
داخل المدينة ، قد تميل الأحياء المختلفة بشكل أكبر إلى العمل الشخصي ، بينما يظل البعض الآخر بعيدًا. يكشف أخذ عدسة عن قرب لمانهاتن عن ارتفاع نسب العودة إلى العمل في Greenwich Village و Tribeca و Chelsea ، استنادًا إلى البيانات التي قدمتها Avison Young. يخبرنا هذا أن الناس يريدون العيش والعمل في هذه المناطق ويسعدهم القدوم إلى المكتب. سيؤدي نمو الوظائف ووسائل الراحة في الحي ، جنبًا إلى جنب مع نوع بيئة المكتب ، إلى لعب دور في أداء المكتب الفرعي.
مباني المكاتب عالية الجودة تؤدي أداءً جيدًا
تستمر خصائص الفئة A + في التفوق على خصائص الفئة B ، وكذلك المباني A و A ، وفقًا للبيانات الواردة من REBNY. في مدينة نيويورك ، تمتلك عقارات الكأس والفئة أ حصة مخزون تبلغ 10٪ فقط. ومع ذلك ، استحوذت هذه الفئات على 71.8٪ من نشاط التأجير في عام 2022. وفي عام 2023 ، ارتفعت حصتها إلى 73.6٪ ، وفقًا لنتائج Avison Young. ارتفعت زيارات المواقع للمباني من الفئة A + و A / A- و B و C خلال الربع الأول من عام 2023 ، مقارنة بمستويات عام 2019 ، وفقًا لما أوردته REBNY. سجلت الفئة A + أعلى زيادة بنسبة 68٪ ، تليها A / A- بنسبة 60٪ ، ثم B&C بنسبة 57٪.
من الواضح أن هناك زيادة قوية في الطلب على المباني عالية الجودة. تعكس البيانات تحولا من قبل الشركات التي تتطلع إلى ترقية بيئات العمل الخاصة بهم. يمكن اعتبار المباني المتوافقة مع ESG والتي تعزز الظروف الصحية بمثابة نقطة جذب ، خاصة في المناطق التي يوجد بها تجمعات عمالية ضيقة.
إذا كنت مستثمرًا يتطلع إلى الدخول في سوق المكاتب ، فسيتعين عليك أن تكون محددًا للغاية بشأن المكان الذي تريد أن تكون فيه ونوع المنتج الذي تشتريه. أثناء دراسة الحي ، تحقق من الصناعات التي تعمل هناك ، جنبًا إلى جنب مع المدينة وسائقي السوق الفرعي. تذكر أن قرارات العودة إلى المكتب تتأثر إلى حد كبير بنوع المبنى. قد يختار المالكون عقارات عالية الجودة مع أماكن إقامة ومساحات خارجية وبيئات خضراء أفضل لتحفيز العمال على العودة إلى المكتب.
