على الرغم من عدم وجود مساكن ميسورة التكلفة ، فقد شهدت العديد من المدن الأمريكية انتشارًا متناقضًا للشقق الفاخرة الجديدة. يعود السبب وراء ذلك إلى الندرة. نظرًا لأن المدن تحد من عدد المساكن التي يمكن بناؤها ، يركز المطورون على جذب السكان الأكثر ثراءً بدلاً من تلبية احتياجات الجميع.
ضع في اعتبارك هذه الاستعارة: تخيل أنك مدير مطعم جديد على شاطئ البحر. لقد اشتريت التصريح الوحيد لتقديم الطعام على هذا الشاطئ الشهير. يقيدك التصريح بخدمة 50 عميلًا فقط في كل مرة ويحظر طلبات الاستلام. مع وجود مئات من مرتادي الشواطئ الجياع الذين يتوقون لتناول وجبة ، فأنت تدرك أن تلبية احتياجات الجميع أمر مستحيل. في محاولة يائسة لاسترداد استثمارك الضخم في التصريح ، فإنك تضع استراتيجية تستهدف العملاء الأكثر ثراءً. أنت تقدم الكركند ، سمك فيليه ، والكوكتيلات المتخصصة.
بعد أن يشتكي رواد الشاطئ من الطبقة المتوسطة إلى لوحة التصاريح بشأن الأسعار الباهظة ، يتعين عليك تقديم خيار ميسور التكلفة. ولكن نظرًا لأنك لا تزال بحاجة إلى تعويض تكلفة التصريح ، فستجد ثغرة. يمكنك إضافة وجبات رخيصة إلى قائمتك ، ولكن فقط لأولئك الذين يجلسون في البار. يوجد الآن طابور طويل للجلوس في البار ، لكن العملاء الأثرياء الذين يرغبون في تخطي الصف يجلسون على الطاولات حيث يمكنهم الاختيار على الفور من القائمة الفاخرة. ما زلت تطعم 50 عميلًا فقط في كل مرة ، ولا يزال هناك المئات من مرتادي الشواطئ الجائعين الذين يذهبون بدونهم.
يشكو رواد الشواطئ مرة أخرى ويطالبون بمنح المزيد من التصاريح لشاحنات الطعام وعربات الطعام التي لا تشغل مساحة كبيرة على الشاطئ. يأكل بعض عملائك الأثرياء في شاحنات الطعام الآن ، لذلك عليك خفض الأسعار لملء طاولاتك. أنت تحقق ربحًا أقل ، ولكن الآن ، أصبح بإمكان الجميع الحصول على وجبة.
خلقت القاعدة التي حصر الشاطئ في مطعم واحد فقط ندرة زائفة ووضعًا حيث يتم تقديم النخبة ، وعلى الجميع الانتظار في الطابور. ولكن الآن بعد أن تم السماح بمزيد من خيارات الطعام ، أصبح بإمكان الجميع تناول الطعام.
تقديم الطعام للنخبة
مثل مدير مطعم يسعى لتحقيق أقصى قدر من الأرباح ، يركز مطورو الإسكان في المناطق الحضرية الكبرى على تلبية مطالب الراغبين في دفع أسعار باهظة. ارتفع متوسط سعر الشقة المبنية حديثًا من حوالي 450 ألف دولار في عام 2018 إلى 550 ألف دولار في عام 2023. وفي الوقت نفسه ، ارتفعت أسعار الشقق القائمة أيضًا ، من حوالي 225 ألف دولار في عام 2018 إلى 300 ألف دولار في عام 2023. وقد أدى نقص المعروض من المساكن إلى الارتفاع. سعر الشقق ، بغض النظر عما إذا كانت جديدة. قد يتم بيع هذه الشقق لشاغليها أو تأجيرها للمستأجرين ، وكلما زادت تكلفة امتلاكها ، زادت تكلفة استئجارها. وفقًا للائتلاف الوطني للإسكان منخفض الدخل ، فإن الولايات المتحدة تعاني من نقص 7.3 مليون وحدة سكنية للمستأجرين ذوي الدخل المنخفض.
نظرًا لارتفاع تكلفة الإسكان ، كان رد فعل بعض صانعي السياسة المحليين من خلال فرض أن تحتوي المباني الجديدة على بعض الوحدات ذات الأسعار المعقولة على الأقل. في حين أن المشاعر جديرة بالثناء ، فإن السياسة تشبه حجز عدد قليل من الطاولات لتناول وجبات رخيصة في مطعم حصري. إنه لا يفعل الكثير للتخفيف من الطلب الهائل ويترك الكثيرين بدون خيار ميسور التكلفة.
تكلفة التطوير
إن التكلفة العالية بشكل غير متناسب للأراضي السكنية ، كنسبة من أسعار المساكن الإجمالية ، تقيد المعروض من المساكن الميسورة التكلفة. في مثال الشاطئ ، تم تقييد توريد المطاعم من خلال التصاريح. في العقارات ، يتم تقييد عرض الأراضي السكنية بمراسيم تقسيم المناطق. تدفع ندرة الأراضي التي يمكن تطويرها إلى مساكن بناة لتلبية احتياجات سوق الرفاهية.
في الأسواق الساحلية باهظة الثمن ، تكون الأراضي السكنية باهظة الثمن. على سبيل المثال ، يمكن أن تكلف قطعة أرض فارغة في سان خوسيه ما يصل إلى 500000 دولار. سيحتاج المبنى الجديد إلى البيع بأكثر من مليون دولار حتى يتمكن المطور من تحقيق التعادل بعد احتساب سعر عمالة البناء ولوازم البناء والحصول على التصاريح. وبما أن تكلفة الأرض في وسط المدينة لوجهات الهجرة مثل أوستن وأورلاندو تزداد في القيمة ، فإن هذه المدن التي كانت في السابق ميسورة التكلفة تشهد المزيد من التطوير الفاخر أيضًا.
في حين أن طلب سكن ميسور التكلفة يعد خطوة إيجابية ، إلا أنه لا يعالج جذر المشكلة. مثلما كان مدير المطعم يهتم أولاً وقبل كل شيء برواد الشواطئ الأثرياء ، يلبي مطورو المساكن العملاء ذوي الأجور الأعلى حتى يتمكنوا من تغطية تكاليف الحصول على الأراضي وتطويرها. يشمل المطورون تشطيبات فاخرة ووسائل راحة لا يريدها مشترو المنازل من الطبقة المتوسطة ولا يستطيعون تحملها.
ظاهرة التصفية
نظرًا للحاجة الماسة إلى مساكن ميسورة التكلفة ، يمكن أن يبدو المبنى الفاخر الجديد ، الذي يرتفع فوق منازل أكثر تواضعًا من طابق واحد ، بمثابة علامة على أننا نسير في الاتجاه الخاطئ. لكن المباني الفاخرة اليوم هي خيار غد ميسور التكلفة. تخرج اللمسات النهائية العصرية الفاخرة عن الأناقة ، وتختبر الأجهزة الجديدة تمامًا البلى. بمرور الوقت ، يتعين على أصحاب العقارات في هذه المباني إما دفع تكاليف ترقيات باهظة الثمن أو قبول أسعار وإيجارات أقل. عندما يكون هناك الكثير من المباني الجديدة التي يتم تشييدها كما هو الحال اليوم ، غالبًا ما يجد مالكو أبراج الشقق الحالية أنه من المربح تخطي الترقيات. هذه الوحدات السكنية تنخفض من الطبقة العليا إلى الطبقة الوسطى.
الحل: زيادة العرض
إن زيادة المعروض من خيارات الإسكان هي الطريقة المستدامة الوحيدة لمعالجة النقص في الإسكان الميسور التكلفة. على الشاطئ المجازي ، تمت تلبية الطلب على الوجبات من خلال السماح بمزيد من الخيارات في شاحنات وعربات الطعام. وبالمثل ، فإن السماح بالمزيد من تطوير المساكن يعزز المنافسة ، مما يقلل من الأسعار ويضمن أن المشترين والمستأجرين المحتملين لديهم مجموعة واسعة من الخيارات.
مونتانا ، التي شهدت تدفق مشتري المساكن من المترو الساحلية الباهظة الثمن ، تسبق مشكلة ندرة المساكن. في أبريل ، صوت المشرعون في ولاية مونتانا على إضفاء الشرعية على المساكن الكثيفة والمباني متعددة الاستخدامات في جميع المناطق التجارية ، وإضفاء الشرعية على وحدات ADU (وحدات سكنية ملحقة) على أي قطعة أرض بها منزل منفصل ، ودوبلكس قانونية في كل ساحة سكنية ، وتفويضات محدودة لوقوف السيارات بما لا يزيد عن واحد. مساحة لكل منزل ، وتسريع عملية مراجعة التصريح. من خلال تمهيد الطريق لبناء المزيد من خيارات الإسكان ، قد لا يزال هناك عدد قليل من الشقق الفاخرة المبنية ، ولكن يجب أن يكون لدى مشتري المنازل من الطبقة المتوسطة الكثير من الخيارات أيضًا.